Belangrijke voorafgaande opmerking:
Voor huurcontracten van huurwoningen in Vlaanderen aangegaan vanaf 1 januari 2019 is het Vlaams woninghuurdecreet van 9 november 2018 van toepassing.
Toelichting en overzicht over het Vlaams Woninghuurdecreet klik hier
Voor huurcontracten ouder dan 1 januari 2019 blijven de bepalingen van het burgerlijk wetboek inzake woninghuur van kracht
uittreksel uit het Vlaamse woninghuurdecreet:
"Art. 24. Verlenging wegens buitengewone omstandigheden
Als een huurovereenkomst vervalt of ten gevolge van een opzegging eindigt, kan de huurder die het bewijs van buitengewone omstandigheden levert, om een verlenging verzoeken.
Die verlenging wordt, op straffe van nietigheid, uiterlijk een maand voor de vervaldag van de huur aan de verhuurder gevraagd met een aangetekende brief, door afgifte tegen ontvangstbewijs of door betekening van een gerechtsdeurwaardersexploot.
Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen kan de rechter, rekening houdend met de belangen van de twee partijen, onder meer met de eventuele hoge leeftijd van een van de partijen, de verlenging toestaan. De rechter stelt de duur ervan, die bepaald moet zijn, vast. De rechter kan in dat geval, als hij het billijk acht, op verzoek van de verhuurder ook een verhoging van de huurprijs toestaan, en de vergoeding die met toepassing van artikel 19 verschuldigd is, beperken of opheffen.
Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen kan de rechter die hernieuwing van de verlenging toestaan onder de voorwaarden, vermeld in het derde lid."
Tijdens de corona-crisis laat de Vlaamse regering een soepeler regime toe: een huurverlenging aanvragen wegens buitengewone omstandigheden kan tijdelijk met een e-mailtje en de huurder mag zijn aanvraag ook nog indienen in de maand voor de vervaldag.
De huurder kan maar één aanvraag om hernieuwing van de verlenging indienen onder dezelfde voorwaarden.
De Vlaamse regering schorst de uitvoering van alle gerechtelijke beslissingen tot uithuiszetting. En dit vanaf 31 maart 2020, tot en met de laatste dag van de zogenaamde ‘civiele noodsituatie m.b.t. de volksgezondheid’. Voorlopig is dat
tot en met 17 juli 2020.
De politie houdt toezicht op de naleving van deze maatregel. ‘Zo nodig met gebruik van geweld’, staat er in het besluit van 27 maart 2020.
Het Brussels gewest (sinds 17 maart) en het Waalse gewest (sinds 19 maart) hebben al een gelijkaardige maatregel afgekondigd.
Besluit van de Vlaamse Regering van 27 maart 2020 houdende maatregelen voor de private en sociale huurmarkt ten gevolge van de maatregelen genomen door de Nationale Veiligheidsraad vanaf 12 maart 2020 inzake het coronavirus, BS 31 maart 2020.
De verplichting tot uitvoering te goeder trouw kan ook aangewend teneinde de verplichtingen van partijen te temperen wanneer geen der partijen schuld treft aan het onheil die de uitvoering der overeenkomst belemmert
Het beginsel van de uitvoering te goeder trouw van de overeenkomsten kan worden ingeroepen wanneer geen van de partijen enige schuld treft aan het onheil en de gevolgen ervan onmogelijk door hen konden zijn verdisconteerd. Op basis van de uitvoering te goeder trouw kan dan gesteld dat de de risico’s gelijkelijk moeten worden verdeeld.
Toepassing: gelijke verdeling van de financiële schade tussen huurde ren verhuurder naar aanleiding van de schade door de corona-pandemie (halvering van de huur). Zie E. DIRIX, “Het recht is niet op zulke ontwrichtende crises berekend”, Juristenkrant 2020, nr. 407, p. 4-5., Zie E. DIRIX, Crisis in het privaatrecht, NjW 2021, 6.
Aldus kan verdedigd worden dat als richtsnoer wordt gehanteerd dat de huurprijs voor handelszaken die door een verplichte sluiting worden getroffen, in beginsel, wordt gehalveerd. Dit verdeelt de schade over de partijen, zorgt voor een uniforme benadering van soortgelijke zaken en legt schade niet volledig bij de belastingbetaler of derden die door insolventie van de ene of de andere worden meegesleurd in een verhaal waarin ze niet rechtstreeks betrokken zijn.
De eerste rechtspraak toont aan dat de vredegerechten nog geen vaste rechtspraak hebben ontwikkeld. De ene maal wordt geoordeeld dat de huurder wel en de ander maal niet verder (volledig) gehouden blijft tot de betaling van de huur ondanks de lockdown. Hierbij kan wel vastgesteld worden dat rekening wordt gehouden met de financiële draagkracht van de ene of van de andere partij (M. HIGNY en H. VYNCKE, Juridische panoplie bij pandemie? Eerste rechtspraak m.b.t. COVID-19 becommentarieerd/Panoplie juridique face à une pandémie, Brugge, 2020).
De goede trouw legt aan de contractpartijen de verplichting op tot loyale samenwerking waarbij zij rekening moeten houden met elkaars redelijke verwachtingen. De goede trouw vergt een samenwerking die strekt tot het gemeenschappelijk belang R. DEMOGUE, Traité des obligations, VI, 1932, p. 9, nr. 3.35 en dit zeker in tijden van moeilijkheden of crisis.