Definitie erfdienstbaarheid: Een erfdienstbaarheid is een last op een onroerend goed, het lijdend erf, tot gebruik en tot nut van andermans onroerend goed, het heersend erf. (art. 3.114 NBW)
Het lijdend erf is de benaming van het onroerend goed waarop de erfdienstbaarheid rust, zijnde dus het onroerend goed dat de last van de erfidienstbaarheid draagt.
Het heersend erf is het erf is het onroerend goed dat het voordeel haalt uit de last gelegd op het lijdend erf.
Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht ten laste van een onroerend goed dat gevestigd wordt ten voordele van één of meer andere onroerende goederen die aan een andere eigenaar toebehoren.
Een erfdienstbaarheid ontstaat
• ofwel uit de natuurlijke ligging van de erven (natuurlijke erfdienstbaarheden)
• ofwel wordt ze door de wet opgelegd (wettelijke erfdienstbaarheden)
• ofwel vindt ze haar oorsprong in een overeenkomst (conventionele erfdienstbaarheden)
• ofwel door de bestemming van de huisvader (erfdienstbaarheid door bestemming van de huisvader)
Een erfdienstbaarheid kan ook worden gevestigd tussen:
1° onroerende goederen die aan dezelfde persoon toebehoren indien één van hen bezwaard is met een zakelijk gebruiksrecht ten voordele van een derde;
2° onroerende goederen waarvan het ene in eigendom en het andere in mede-eigendom is bij dezelfde persoon.
Een erfdienstbaarheid kan voor de titularis van het lijdend erf bestaan in een plicht om zich te onthouden van een bepaald gebruik of om een bepaald gebruik vanwege het heersend erf toe te laten. In beide gevallen moet de erfdienstbaarheid in een rechtstreeks en onmiddellijk verband staan met het gebruik en nut van het heersend erf.
Een erfdienstbaarheid kan positieve of negatieve verbintenissen met zich meebrengen die aanvullend zijn op de hoofdlast die de erfdienstbaarheid uitmaakt en die het zakelijke regime hiervan volgen.
Zo omvat de erfdienstbaarheid om water te putten uit de bron van een ander, noodzakelijk een recht van overgang.
Wanneer men een erfdienstbaarheid vestigt, wordt men geacht alles toe te staan wat voor het gebruik daarvan nodig is.
Ten aanzien van erfdienstbaarheden die niet door verjaring kunnen worden verkregen, kan de titel van vestiging van de erfdienstbaarheid slechts worden vervangen door een titel van erkenning van de erfdienstbaarheid, uitgaande van de eigenaar van het dienstbare erf.
Wanneer de eigenaar van twee erven waartussen een zichtbaar teken van erfdienstbaarheid bestaat, over een van deze erven beschikt zonder dat het contract enig beding omtrent de erfdienstbaarheid bevat, blijft deze heersend of lijdend voortbestaan ten voordele van het vervreemde erf of op het vervreemde erf.
Bestemming door de huisvader is slechts aanwezig wanneer bewezen is dat twee thans van elkaar gescheiden erven aan dezelfde eigenaar hebben toebehoord en dat deze de zaken gesteld heeft in de toestand waaruit de erfdienstbaarheid voortvloeit.
Bestemming door de huisvader geldt als titel ten aanzien van voortdurende zichtbare erfdienstbaarheden.
Bezit, zelfs sinds onheuglijke tijden, is niet voldoende om deze erfdienstbaarheden te vestigen; echter kan men de reeds door bezit verkregen erfdienstbaarheden van dien aard ten huidigen dage niet betwisten, in de gewesten waar zij op die wijze konden worden verkregen.
Op een uitzondering na kunnen erfdienstbaarheden door bestemming van de huisvader enkel gevestigd worden op zichtbare voortdurende erfdienstbaarheden.
Voortdurende niet zichtbare erfdienstbaarheden, en niet voortdurende al dan niet zichtbare erfdienstbaarheden kunnen slechts door een titel worden gevestigd.
Niet zichtbare erfdienstbaarheden zijn die welke geen uitwendig teken van hun bestaan vertonen, zoals, bij voorbeeld, het verbod om op een erf te bouwen, of om niet dan tot een bepaalde hoogte te bouwen.
Zichtbare erfdienstbaarheden zijn voor een normaal voorzichtige en redelijke titularis van een zakelijk recht op het lijdend erf zichtbaar door duurzame en zichtbare bouwwerken of een geregelde activiteit, waarvan er sporen zijn op het lijdende erf. De overige erfdienstbaarheden zijn niet zichtbaar.
Zichtbare erfdienstbaarheden zijn die waarvan blijkt door uitwendige werken, zoals een deur, een venster, een waterleiding…. Zulks vereist dat het uitwendige teken voor een normaal zorgvuldige en vooruitziende derde waarneembaar is vanaf het lijdende erf (Cass. 30 april 1990, RW 1990-91, 62). Deze zichtbaarheid dient daarom niet vanop het eerste zicht of van veraf zonder enig grondig nazicht te kunnen vastgesteld (Rb. Luik 18 maart 1988, TBBR 1989, 409.)
Niet voortdurende erfdienstbaarheden zijn die welke, om te worden uitgeoefend, telkens een daad van de mens vereisen, zoals onder meer het recht van overgang, het recht om water te putten, het weiderecht…)
Voortdurende erfdienstbaarheden zijn die waarvan het gebruik voortdurend is of zijn kan zonder dat daartoe telkens een daad van de mens vereist is, zoals onder meer waterlopen, goten, uitzichten…)
Zichtbare erfdienstbaarheden worden verkregen door een titel of door dertigjarig bezit.
Het nieuwe art. 3.118 NBW stelt: "Zichtbare erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door verkrijgende verjaring onder de voorwaarden van de artikelen 3.26 en 3.27."
Het zichtbare karakter van een erfdienstbaarheid wordt in het NBW ruimer opgevat dan voorheen. De vereiste van het voortdurend karakter van een erfdienstbaarheid wordt in het NBW niet langer hernomen voor de verkrijging door verjaring.
De belangen van het lijdend erf (van de titularis van de rechten of van een kandidaat koper) worden voldoende gevrijwaard wanneer de feiten of gedragingen van de titularis van het heersend waarneembaar zijn.
Die gedraging kan bestaan in ofwel zichtbare en voortdurende werken "diensten" of "lasten" ofwel in een regelmatige activiteit die blijkt uit zichtbare sporen die de rechten van het lijdend erf voldoende tegenspreken.
In de praktijk betekent zulks dat de erfdienstbaarheid van schouwgebruik, maar ook het recht van overgang vatbaar wordt voor verkrijgende verjaring mits de overgang in de feiten regelmatig zijn en veruitwendigd wordt door om het even welke sporen op het lijdend erf (karresporen, snoeien of maaien van de vegetatie, aanleg van een verharding, aanbrengen van een omheining. Ook de erfdienstbaarheid van waterbron, die veruitwendigd wordt middels een pomp op het heersend erf die middels een buis de bron aanboort is vatbaar voor verjaring. Hetzelfde geldt voor de erfdienstbaarheden van afwatering en rioleringen, mits de aanwezigheid van leidingen of grachten.
SOORTEN ERFDIENSTBAARHEDEN
• natuurlijke erfdienstbaarheden (recht van afvloeiing, afsluiting en afpaling van aan elkaar grenzende eigendommen)
• wettelijke erfdienstbaarheden vermeld in het burgerlijk wetboek of in andere specifieke wetten zoals het veldwetboek (gemene muur, recht van uitweg, afstand van beplanting, ladderrecht, lichten en uitzichten)
• conventionele erfdienstbaarheden door de mens gevestigd (recht van doorgang, van riolering, van waterleiding)
• erfdienstbaarheid door bestemming van de huisvader
Overige indelingen
• positieve erfdienstbaarheden. De positieve erfdienstbaarheden impliceren het recht van de eigenaar van het heersend iets te mogen doen vb. recht van overgang.
• negatieve erfdienstbaarheden impliceren recht van de eigenaar van het heersend erf om de eigenaar van het lijdend erf iets te verbieden vb. verbod om te bouwen of te beplanten bij recht van verlichting. Een negatieve erfdienstbaarheid is altijd voortdurend en niet zichtbaar.
• voortdurende erfdienstbaarheden vereisen geen actuele tussenkomst van de mens, maar houden een voordelige toestand in voor het heersend erf, bvb. recht van waterleiding, van dakdrop, van gas- en elektriciteitsleidingen van steun en van uitbouw, van uitzicht,
• niet voortdurende erfdienstbaarheden vereisen telkenmale de daad van de mens, bvb. recht van overgang, rioolrecht, weiderecht, recht om water te putten.
• zichtbare erfdienstbaarheden impliceren een met het oog zichtbaar werk of teken vb. een deur, een hek, een pad, leidingen ook ondergronds voor zover een extern teken hun bestaan aantoont, balkon, venster.
niet zichtbare erfdienstbaarheden vertonen geen uitwendig teken vb. verbod om te bouwen of om hoger te bouwen,
Vereisten heersend en lijdend erf
Het lijdend erf kan enkel een zelfstandig goed zijn, terwijl het heersend erf, een bouwwerk, of minstens een gebouw, een gronderf, dan wel beperkt zakelijk recht (vb. erfpacht, opstalrecht, vruchtgebruik) moet zijn. De erfdienstbaarheid (accessorium of accessoir recht) gevestigd op een beperkt zakelijk recht gaat teniet wanneer het beperkt zakelijk hoofdrecht (vruchtgebruik, opstalrecht, erfpacht) teniet gaat.
Zo kan er geen erfdienstbaarheid gevestigd worden op, over of onder gemeenschappelijke delen van een appartementseigendom. Immers deze gemene delen kunnen niet aanzien worden als zelfstandige goederen.
Een heersend erf moet bestaan en identificeerbaar zijn op het ogenblik van de vestiging ervan, waardoor er geen erfdienstbaarheid kan gevestigd worden ten voordele van een nog op te bouwen en dus toekomstig onroerend goed (K. SWINNEN, Accessoriteit in het vermogensrecht, Antwerpen, Intersentia, 2014, 33, nr. 26; S. BOULY, Onroerende natrekking en horizontale eigendomssplitsingen, Antwerpen-Cambridge, Intersentia, 2015, 343, nr. 285; contra L. LINDEMANS, Erfdienstbaarheden, Brussel, Larcier, 1958, 33, nr. 86; H. DU FAUX, “La renonciation à accession. Analyse et implications”, Rev. not.b. 1980, 11-12, nr. 5; V. SAGAERT, De vergeten dimensie van het eigendomsrecht, Antwerpen, Intersentia, 2008, 17, nr. 30; V. SAGAERT, “Volume-eigendom. Een verkenning van de verticale grenzen en stapeling van onroerende eigendom”, TPR 2009, 58-60, nr. 43.).
Voortdurende erfdienstbaarheden zijn die waarvan het gebruik voortdurend is of zijn kan zonder dat daartoe telkens een daad van de mens vereist is, zoals onder meer waterlopen, goten, uitzichten…)
Niet voortdurende erfdienstbaarheden zijn die welke, om te worden uitgeoefend, telkens een daad van de mens vereisen, zoals onder meer het recht van overgang, het recht om water te putten, het weiderecht…)
Zichtbare erfdienstbaarheden zijn die waarvan blijkt door uitwendige werken, zoals een deur, een venster, een waterleiding…. Zulks vereist dat het uitwendige teken voor een normaal zorgvuldige en vooruitziende derde waarneembaar is vanaf het lijdende erf (Cass. 30 april 1990, RW 1990-91, 62). Deze zichtbaarheid dient daarom niet vanop het eerste zicht of van veraf zonder enig grondig nazicht te kunnen vastgesteld (Rb. Luik 18 maart 1988, TBBR 1989, 409.)
Niet zichtbare erfdienstbaarheden zijn die welke geen uitwendig teken van hun bestaan vertonen, zoals, bij voorbeeld, het verbod om op een erf te bouwen, of om niet dan tot een bepaalde hoogte te bouwen.
Voortdurende niet zichtbare erfdienstbaarheden, en niet voortdurende al dan niet zichtbare erfdienstbaarheden kunnen slechts door een titel worden gevestigd.
Op een uitzondering na kunnen erfdienstbaarheden door bestemming van de huisvader enkel gevestigd worden op zichtbare voortdurende erfdienstbaarheden.
Bezit, zelfs sinds onheuglijke tijden, is niet voldoende om deze erfdienstbaarheden te vestigen; echter kan men de reeds door bezit verkregen erfdienstbaarheden van dien aard ten huidigen dage niet betwisten, in de gewesten waar zij op die wijze konden worden verkregen.
Bestemming door de huisvader geldt als titel ten aanzien van voortdurende zichtbare erfdienstbaarheden.
Bestemming door de huisvader is slechts aanwezig wanneer bewezen is dat twee thans van elkaar gescheiden erven aan dezelfde eigenaar hebben toebehoord en dat deze de zaken gesteld heeft in de toestand waaruit de erfdienstbaarheid voortvloeit.
Wanneer de eigenaar van twee erven waartussen een zichtbaar teken van erfdienstbaarheid bestaat, over een van deze erven beschikt zonder dat het contract enig beding omtrent de erfdienstbaarheid bevat, blijft deze heersend of lijdend voortbestaan ten voordele van het vervreemde erf of op het vervreemde erf.
Ten aanzien van erfdienstbaarheden die niet door verjaring kunnen worden verkregen, kan de titel van vestiging van de erfdienstbaarheid slechts worden vervangen door een titel van erkenning van de erfdienstbaarheid, uitgaande van de eigenaar van het dienstbare erf.
Wanneer men een erfdienstbaarheid vestigt, wordt men geacht alles toe te staan wat voor het gebruik daarvan nodig is 'art. 696 B.W.)
Zo omvat de erfdienstbaarheid om water te putten uit de bron van een ander, noodzakelijk een recht van overgang.
Dit artikel slaat niet alleen op conventionele erfdienstbaarheden, maar op alle erfdienstbaarheden en dus ook op de erfdienstbaarheden in gevolge bijzondere wettelijke bepalingen (onder meer) inzake nutsvoorzieningen.
Nutsbedrijven kunnen zich steunen op deze bepaling om bijkomende noodzakelijke lasten af te dwingen als accessorium van hun erfdienstbaarheid. Zo is het accessoir recht van overgang en uitweg noodzakelijk voor de aanleg van nutsvoorzieningen waartoe er reeds een afzonderlijk recht bestaat (S. SNAET, “Het recht van uitweg voor ondergrondse leidingen” (noot onder Cass. 1 maart 1996), R.Cass. 1996, 330; Brussel 10 november 1969, Pas. 1970, II, 33.).
Dit recht van uitweg om een erfdienstbaarheid te realiseren slaat op de realiseerbaarheid van de aansluiting (of doorgang) van de erfdienstbaarheid in concreto. Zo is het mogelijk dat er weliswaar een bovengrondse uitweg over het eigen erf mogelijk is met oog op aansluiting of doorgang van een nutsvoorziening, doch dat er geen ondergrondse uitweg over het eigen erf bestaat, terwijl de nutsvoorziening precies een ondergrondse aansluiting vergt en geen in de vrije lucht zwevende (telefoon/gas/water/elektriciteits)kabel. In dit geval kan er een (accesoir) ondergronds recht van uitweg voor de nutsvoorziening worden afgedwongen zelfs indien er geen bovengrondse insluiting is (Cass. 1 maart 1996, R.Cass. 1996, 330-331, noot S. SNAET.).
Het recht door artikel 696 B.W. verleend, slaat dus ook op permanente constructies op het lijdend erf die voor het gebruik van de erfdienstbaarheid (van nutsvoorziening) noodzakelijk zijn. Deze constructies ontsnappen aan het recht van natrekking van het lijdend erf. Het accessoire recht van 696 B.W. betreft dus m.bt. de in functie hiervan gerealiseerde constructies, een accessoir opstalrecht, voor de duur van de erfdienstbaarheid.
Bij het tenietgaan van de erfdienstbaarheid verdwijnt ook het accessoir opstelrecht en bij het verdwijnen van het accessoir opstalrecht herleeft het recht van natrekking, waarbij de eigenaar van het lijdend erf de constructies ofwel voor zich kan houden ofwel er de afbraak van kan vorderen (art. 555. B.W en P. LEVIE, Traité théorique et pratique des constructions érigées sur le terrain d’autrui, Louvain, Publications universitaires de Louvain, 1951, 382-383, nr. 153.).
De term “accessoir opstalrecht” verbonden aan een erfdienstbaarheid, dient evenwel voorzichtig gebruikt, in die zin dat dit een opstalrecht sui generis betreft. Het accessoir opstalrecht is immers niet in tijd beperkt door de opstalwet, maar leeft voort zolang de erfdienstbaarheid voortduurt. Hierbij dient aangestipt dat erfdienstbaarheden in de regel niet in tijd worden beperkt en dat aldus eeuwig durende opstalrechten op eeuwigdurende erfdienstbaarheden kunnen bestaan (Brussel 18 mei 1921, Rev.prat.not.b. 1921, 621, noot J. V. d. V.).
Onder-erfdienstbaarheden
Onder-erfdienstbaarheden bestaan niet in die zin dat de titularis van een erfdienstbaarheid geen erfdienstbaarheid aan derden kan toestaan op het lijdend erf. Dit zou dan weer wel kunnen mits de eigenaar van het lijdend erf mede instemt.