Definitie:
Een gemene muur is een muur die twee eigendommen scheidt op de perceelsgrens en in mede-eigendom is van de eigenaars van de afgescheiden erven.. De muurgemeenheid wordt ook mandeligheid (mitoyenneté) geheten.
Mandeligheid is een recht van mede-eigendom van een afscheidende afsluiting, ongeacht of het gaat om een muur, haag, gracht, omheining, afrastering of enig ander materieel element.
Mandeligheid omvat dus niet alleen muren en is als begrip ruimer dan "gemene muur".
Wettelijke basis:
Mandeligheid is een vorm van mede-eigendom en wordt aldus geregeld door artikel 3.103 NBW voorheen artikel 577-2 Burgerlijk wetboek, juncto de bijzondere regels inzake gemene muur voorzien in artikel 633 tot 663 Burgerlijk wetboek." Weze benadrukt dat deze regels van aanvullend recht zijn, met dien verstande dat partijen dus van deze regels bij overeenkomst mogen afwijken.
Art. 3.103. Definitie
Mandeligheid is een recht van mede-eigendom van een afscheidende afsluiting, ongeacht of het gaat om een muur, haag, gracht, omheining, afrastering of enig ander materieel element.
Niettegenstaande een andersluidend beding, kan geen enkele mede-eigenaar over zijn aandeel in de gemene afsluiting beschikken zonder tegelijk over de eigendom van zijn perceel te beschikken.
De volgende bepalingen zijn van toepassing tussen volumes bedoeld in artikel 3.47.
Art. 3.104. Omvang van de aandelen
Iedere gemene afsluiting wordt vermoed voor de helft in mede-eigendom toe te behoren aan elk van beide eigenaars, behoudens tegenbewijs.
Art. 3.105. Bewijs van de mandeligheid
De afsluitingen die tot stand zijn gebracht langs of schrijlings op de perceelsgrens worden vermoed gemeen te zijn, behoudens verkrijgende verjaring of andersluidende titel.
Indien niet vaststaat dat de afsluiting zich schrijlings op de perceelsgrens bevindt, kan het vermoeden van mandeligheid ook worden tegengesproken door een teken van niet-mandeligheid.
De tekenen van niet-mandeligheid zijn, behoudens tegenbewijs, de volgende:
- een muur wordt vermoed toe te behoren aan de eigenaar van het perceel waarnaar de top van die muur afhelt of aan wiens zijde uit architecturale elementen de privatieve aard ervan blijkt;
- een gracht wordt geacht toe te behoren aan de eigenaar van het perceel aan wiens zijde de uitgegraven aarde zich bevindt;
- een afsluiting wordt vermoed toe te behoren aan de eigenaar van het afgesloten perceel wanneer één enkel perceel volledig is afgesloten.
Behoudens verkrijgende verjaring of andersluidende titel, wordt een steunmuur waarop de buur geen enkel recht uitoefent, vermoed privatief toe te behoren aan de eigenaar van het perceel waarvan hij de grond ondersteunt.
Art. 3.106. Gedwongen wijze van ontstaan
Tussen twee percelen waarvan minstens één is bebouwd, kan iedere eigenaar van de aangrenzende eigenaar vorderen dat hij meewerkt aan de oprichting van een gemene afsluiting, tenzij er zich al een private afsluiting bevindt langs de scheidslijn.
Indien een gemene afsluiting wordt opgericht, dragen de eigenaars in de kosten voor gelijke delen bij.
Indien één van de twee buren wenst dat een muur opgericht wordt die kan dienen als ondersteuning voor een bouwwerk, kan hij opleggen aan zijn nabuur dat de afsluiting bestaat uit een muur met een normale stevigheid, breedte en hoogte in functie van de bestemming van de goederen. Indien de aangezochte nabuur echter aantoont dat hij geen enkel nut heeft bij een dergelijke muur en er geen gebruik van zal maken, wordt de muur op uitsluitende kosten van de verzoeker opgericht en is deze privatief aan deze laatste. In dat geval kan de muur wel schrijlings over de perceelsgrens worden opgericht, zonder dat enige vergoeding verschuldigd is voor het ingenomen gedeelte van het perceel.
Art. 3.107. Gedwongen verkoop van mandeligheid
Iedere eigenaar van een perceel dat aan een afsluiting grenst, kan deze geheel of gedeeltelijk gemeen maken door aan de eigenaar van de afsluiting ofwel de helft van de waarde ervan, ofwel de helft van de waarde van het deel van de afsluiting dat hij gemeen wenst te maken, samen met de helft van de waarde van de overeenkomstige onderliggende grond te betalen.
Art. 3.108. Gedwongen aankoop van mandeligheid
Eenieder die een feitelijkheid pleegt of een inneming doet die geldt als inbezitneming van een privatieve afsluiting en die daaraan geen einde maakt binnen een redelijke termijn, kan worden gedwongen de mandeligheid ervan aan te kopen en de eigenaar van de afsluiting de helft van de waarde van het deel dat hij in bezit neemt en de helft van de waarde van de ingenomen grond te vergoeden.
Art. 3.109. Vergoeding in geval van aankoop of overdracht
Voor de toepassing van de artikelen 3.107 en 3.108 worden de waarden vastgesteld op het tijdstip van de aankoop van de mandeligheid.
In het geval waarin een muur op privatieve wijze werd opgetrokken met toepassing van artikel 3.106, derde lid, moet diegene die de mandeligheid aankoopt de helft van de waarde van de muur of van het aangekochte deel van de muur betalen, waarbij het betaalde bedrag niet lager kan zijn dan, naargelang het geval, de helft van de kosten voor de oprichting van de muur of van het aangekochte deel van de muur.
Art. 3.110. Algemene bevoegdheden op een gemene afsluiting
Elkeen maakt gebruik en heeft het genot van de gemene afsluiting overeenkomstig de bestemming ervan en zonder afbreuk te doen aan de rechten van de andere. Hij kan alleen alle daden van bewaring of van tijdelijk beheer verrichten.
In de verhoudingen tussen mede-eigenaars is voor de andere daden van beheer en de daden van beschikking over de afsluiting de toestemming van beide eigenaars vereist, tenzij indien de rechter oordeelt dat een weigering rechtsmisbruik zou uitmaken. Wat het gebruik en genot betreft, kunnen de mede-eigenaars evenwel onderling handelen alsof zij alleen eigenaar zijn van hun zijde van de afsluiting indien zij handelen met inachtneming van de bestemming van de afsluiting en zonder afbreuk te doen aan de rechten van de andere.
Art. 3.111. Bijzondere bevoegdheden op de gemene muur
Iedere mede-eigenaar mag tegen een gemene muur aanbouwen en daarin alle werken of beplantingen aanbrengen tot de helft van de dikte ervan, met het voorafgaande akkoord van de aangrenzende mede-eigenaar of, in geval van weigering, na bij vonnis de noodzakelijke modaliteiten te hebben laten vastleggen om niet aan de rechten van de andere te schaden.
Iedere mede-eigenaar mag de gemene muur hoger doen optrekken onder verplichting om alle kosten die aan de verhoging verbonden zijn, te betalen, alsmede, in voorkomend geval, een vergoeding voor de last die eruit voortvloeit.
Indien de al bestaande muur de normale stevigheid heeft maar niet in staat is de verhoging te dragen, moet hij die de muur wil optrekken hem op zijn kosten geheel opnieuw doen opbouwen en de eventuele meerdere dikte moet van de grond aan zijn kant worden afgenomen. In het andere geval is artikel 3.106 van toepassing.
Het opgetrokken gedeelte van de muur behoort toe aan diegene die het tot stand heeft gebracht. Hij draagt de kosten voor het onderhoud, de herstelling en de heropbouw ervan. De mandeligheid van die verhoging of van een gedeelte ervan kan worden aangekocht overeenkomstig de artikelen 3.107 en 3.108, tegen betaling van de helft van de waarde van de verhoging of een gedeelte van de verhoging, waarbij het betaalde bedrag niet lager kan zijn dan de helft van de kosten voor de bouw van het aan te kopen gedeelte.
Art. 3.112. Verplichtingen van de mede-eigenaars en afstand
De herstellingen tot onderhoud en de grove herstellingen in de zin van de artikelen 3.153 en 3.154, evenals de heropbouw van een gemene afsluiting zijn ten laste van de mede-eigenaars, elk naar verhouding tot hun rechten, behalve indien zij uitsluitend aan één van hen zijn te wijten.
Behalve indien een mede-eigenaar de gemene afsluiting daadwerkelijk blijft gebruiken of de beschadigingen heeft veroorzaakt, kan hij zich bevrijden van de verplichting om bij te dragen aan de grove herstellingen of de heropbouw door zijn recht van mandeligheid af te staan aan de andere mede-eigenaar, niettegenstaande artikel 3.17, tweede lid. Die laatste kan, als hij zulks verkiest, de verwijdering van de afsluiting voor gezamenlijke rekening eisen.
Art. 3.113. Beperking op de verdeling
De gemene afsluiting is enkel met het akkoord van alle mede-eigenaars vatbaar voor verdeling, behalve indien zij ieder, zelfs toekomstig of potentieel, nut verloren heeft ten aanzien van de goederen waarvan zij een accessorium is.
Overnameprijs
In welke gevallen moet u een overnameprijs betalen voor een gemene muur?
De wet voorziet dat een overnameprijs dient betaald te worden van bij de inbezitneming van een scheidingsmuur en dit voor het in bezit genomen gedeelte.
Wat is "inbezitneming" :
Strikte visie: als de steunende functie van de muur wordt gebruikt (vb. aanbrengen van hechtpunten, metselwerken), niet het louter raken van de muur door isolatie, schilderwerk;
Ruime visie: elk gebruik van elke functie van de muur.
Beslissing:
Minnelijk of door de rechter.
Overnameprijs
Veelal bepaald door een landmeter - vastgoedexpert. Criterium: de helft van de grond + de huidige kostprijs van de muur onder aftrek van de slijtage.
Landmeters hebben berekeningstabellen ter beschikking.
Procedure
Voorlopige overeenkomst met intentieverklaring gevolgd door de akte van muurovername. Deze akte moet binnen 4 maanden na ondertekening geregistreerd door de overnemer.
Rechten op de gemene muur
Gebruik naar goeddunken van elke mede-eigenaar betreft van zijn zijde van de muur:
- schilderen
- beslaan met latten,
- gevelpannen
- spijkers inslaan
- aanplantingen
- Enkel gaten en openingen met de toelating van de beide eigenaars
Plichten
onderhoud, herstelling en heropbouw op gemene kosten.
Bevrijding van de verplichting:
Is mogelijk voor toekomstige kosten van onderhoud, herstelling en heropbouw door afstand van recht op onverdeelde mede-eigendom.
Krachtens artikel 661 van het Burgerlijk Wetboek, kan de eigenaar van een privatieve scheidingsmuur de prijs voor het gemeen maken van die
muur van zijn nabuur vorderen, indien en voor zover deze van de muur op zodanige wijze gebruikmaakt dat hij zich het medebezit daarvan aanmatigt en aldus inbreuk pleegt op het uitsluitende eigendomsrecht van zijn nabuur en daarmee redelijkerwijze niet kan voortgaan zonder de impliciete wil de muur voor gemeen te houden;
Verhogen van de gemeenschappelijke muur
Iedere mede-eigenaar mag de gemene muur hoger doen optrekken onder verplichting om alle kosten die aan de verhoging verbonden zijn, te betalen, alsmede, in voorkomend geval, een vergoeding voor de last die eruit voortvloeit.
Indien de al bestaande muur de normale stevigheid heeft maar niet in staat is de verhoging te dragen, moet hij die de muur wil optrekken hem op zijn kosten geheel opnieuw doen opbouwen en de eventuele meerdere dikte moet van de grond aan zijn kant worden afgenomen. In het andere geval is artikel 3.106 van toepassing.
Het opgetrokken gedeelte van de muur behoort toe aan diegene die het tot stand heeft gebracht. Hij draagt de kosten voor het onderhoud, de herstelling en de heropbouw ervan. De mandeligheid van die verhoging of van een gedeelte ervan kan worden aangekocht overeenkomstig de artikelen 3.107 en 3.108, tegen betaling van de helft van de waarde van de verhoging of een gedeelte van de verhoging, waarbij het betaalde bedrag niet lager kan zijn dan de helft van de kosten voor de bouw van het aan te kopen gedeelte.
Opgelet: Deze tekst omvat slechts een gedeeltelijke inhoud
Word ook lid en lees onbeperkt alle bijdragen.
Art. 614 Sw. 2024 (Inwerkingtreding 8 april 2026) Aanslag op de persoon van een buitenlands staatshoofd stelt: “De aanslag op de persoon van een buitenlands staatshoofd is elke aanslag die gericht…
Art. 564 Sw. 2024 (Inwerkingtreding 8 april 2026) definities stelt: “Voor de toepassing van dit hoofdstuk moet onder de volgende begrippen worden begrepen: 1° bondgenoot: elke Staat die, zelfs zonder bondgenootschapsverdrag…
Art. 625 Sw. 2024 (Inwerkingtreding 8 april 2026) Het verzuim om op te treden tegen een wederrechtelijke vrijheidsberoving stelt: “Het verzuim om op te reden tegen een wederrechtelijke vrijheidsberoving is het…
Art. 542 Sw. 2024 (Inwerkingtreding 8 april 2026) Aanslag op de staatsordening stelt: “De aanslag op de staatsordening is elke aanslag gepleegd met het oogmerk om de grondwettelijke staatsordening of de…
Art. 542 Sw. 2024 (Inwerkingtreding 8 april 2026) Aanslag op de staatsordening stelt: “De aanslag op de staatsordening is elke aanslag gepleegd met het oogmerk om de grondwettelijke staatsordening of de…
Art. 542 Sw. 2024 (Inwerkingtreding 8 april 2026) Aanslag op de staatsordening stelt: “De aanslag op de staatsordening is elke aanslag gepleegd met het oogmerk om de grondwettelijke staatsordening of de…
Commentaar: Onder de gelding van het Sw. 1867, voorafgaand aan de invoering van het Sw. 2024 waren er verscheidene bepalingen die het aantasten van het overheidsgezag strafbaar stellen. Artikel 2 van…
Art. 548 Sw. 2024 (Inwerkingtreding 8 april 2026) Verstoring van parlementaire werkzaamheden stelt: “De verstoring van parlementaire werkzaamheden is het opzettelijk in een lokaal van een wetgevende vergadering aannemen van een…
Art. 551 Sw. 2024 (Inwerkingtreding 8 april 2026) Aanslag op het leven van de Koning of de vermoedelijke troonopvolger stelt: “De aanslag op het leven van de Koning of de vermoedelijke…
Art. 558 Sw. 2024 (Inwerkingtreding 8 april 2026) Samenspanning tegen de monarchie stelt: “De samenspanning tegen de monarchie is elke samenspanning met het oogmerk om een aanslag te plegen: 1° op…
Art. 561 Sw. 2024 (Inwerkingtreding 8 april 2026) Majesteitsschennis stelt: “Majesteitsschennis is het met het oogmerk de beschermde persoon belachelijk te maken, smaden door daden, woorden, gebaren of bedreigingen van de…
Uittreksel uit het strafwetboek 1867: TITEL IV. - MISDADEN EN WANBEDRIJVEN TEGEN DE OPENBARE ORDE, GEPLEEGD DOOR AMBTENAREN IN DE UITOEFENING VAN HUN AMBT OF DOOR BEDIENAREN DER EREDIENSTEN IN DE…
1. ART.2262BIS BW Een betaling die niet als een erkenning van schuld kan worden aanzien stuit de verjaring niet voor het saldo. A. SCHULDERKENNING De erkenning van de schuld stuit de verjaring. De…
Uittreksel uit het vonnis. I. FEITEN EN VOORGAANDEN Beide partijen wonen in de Kapenstraat van G. Dit is een straat in het centrum met aaneengesloten bebouwing. Eisers wonen in het huis met nummer 16…
Rolnummer 7434Arrest nr. 157/2021van 28 oktober 2021ARREST__________In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 1 van de wet van 6 april 1847 « tot bestraffing van de beledigingen aan den…
Tekst arrest Nr. P.16.0103.F PROCUREUR-GENERAAL BIJ HET HOF VAN BEROEP TE LUIK, tegen 1. P. G., 2. Y. G. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te…
Art. 541 Sw. 2024 (Inwerkingtreding 8 april 2026) Belemmering of verstoring van de vrijheid van opbod of van inschrijving stelt: “Belemmering of verstoring van de vrijheid van opbod of van inschrijving is…
uittreksel uit het strafwetboek 1867: Art. 458. Geneesheren, heelkundigen, officieren van gezondheid, apothekers, vroedvrouwen en alle andere personen die uit hoofde van hun staat of beroep kennis dragen van geheimen die…
Het fabrieksgeheim is informatie die verband houdt met productie, methodiek, grondstoffen, techniek, structuur, financiën, personeel, werkwijze in een onderneming en die de onderneming een concurrentieel voordeel oplevert of kan opleveren…
wettelijke basis: de wet van 30 april 1848 en door een organiek reglement bepaald door de Gemeenteraad van de Stad Brussel van 19 december 1994 en goedgekeurd door het Brusselse…
wettelijke basis: de wet van 30 april 1848 en door een organiek reglement bepaald door de Gemeenteraad van de Stad Brussel van 19 december 1994 en goedgekeurd door het Brusselse…
Een lijfrente wordt in de rechtsleer omschreven als een rechtsverhouding krachtens welke een persoon aan een andere persoon verplicht is tot een periodieke uitkering van een geldbedrag, gedurende het leven…
Il. Beroepen vonnis Investeren in andermans woning verrijking zonder oorzaak waarbij de kosten de normale lasten in de huishouding overschrijden - verrijking zonder oorzaakWanneer de uitgaven van de ene feitelijke…
PrincipesDe vastgoedmakelaar heeft recht op commissieloon in dien de beoogde verkoopovereenkomst effectief tot stand komen ten gevolge van zijn tussenkomst De vastgoedmakelaar heeft recht op commissie wanneer de koop met…
T.D. t.\ P.W. en N.V. II. Feiten en vorderingen 1. Eiser voert aan dat hij, in de zomer van 2011, verschillende (telefonische) contacten heeft gehad met verweerders met betrekking tot…
E. t./ B. bvba( ... )Antecedenten1. Het geschil vindt zijn oorsprong in een overeenkomst van "verkoopstoelating - verhuring van diensten", door de partijen ondertekend op 2 juli 2010.1.1. Met deze…
Rechtspraak: • Hof van Cassatie, 1e Kamer 2 februari 2006, RW 2008-2009, 926 .... III. Beslissing van het Hof Beoordeling Eerste middel 1…
Elfri.be bestaat als site sinds 2003. Sinds 15 augustus 2018 werkt de site in haar nieuwste editie met Arc3c als uitgever. Nieuw is de https omgeving, het dynamisch karakter, web 3 .0 technologie, betere zoekmogelijkheden en een 40 tal nieuwe functies. De site wordt inhoudelijk voortdurend, lees dagelijks, aangepast en aangevuld met de recentste wetswijzigingen, nieuwe rechtspraak en nieuwe rechtsleer. Bijna alle rechtspraak die in België aandacht krijgt is terug te vinden op de elfri.be. Anders dan andere dure websites, hebben we een technologie uitgewerkt waarbij de gezochte informatie onmiddellijk wordt verschaft door een gewone vraagstelling in gewoon Nederlands, het weze op de site zelf, het weze gewoon in Google. Wij spreken uw taal en werken niet met onbegrijpelijke of onlogische boomstructuren die verwijzen naar documenten die ofwel niet relevant, ofwel niet kunnen gelezen worden. Om volledige informatie met bronnen, rechtsleer, rechtspraak en wetgeving, kan u een vrij goedkoop abonnement nemen (reeds mogelijk vanaf 1 maand)
In een procedure wordt principieel geoordeeld op basis van het gerechtsdossier zoals gestaafd middels stukken die door partijen worden neergelegd. De conclusies houden de middelen in tot ondersteuning van de eis…
Artikel 213 Burgerlijk wetboek stelt: “Echtgenoten zijn jegens elkaar tot samenwoning verplicht, zij zijn elkaar getrouwheid, hulp en bijstand verschuldigd”. Deze bepaling werd opgenomen in Hoofdstuk VI Wederzijdse rechten en verplichtingen…
Bronnen en referenties Bücherhexe (2007). Paul Watzlawick. Wikipedia die freie Enzyklopädie. Verkregen 04-02-2007 van http://de.wikipedia.org/wiki/Paul_Watzlawick ExplicitImplicity (2007). Paul Watzalwick. Wikipedia, the free encyclopedia. Verkregen 04-02-2007 van http://en.wikipedia.org/wiki/Paul_Watzlawick Auteur onbekend (2006). Uittreksel van ‘De…
De regels betreffende de foutaansprakelijkheid worden weergegeven in de artikelen 1382 en 1383 oud Burgerlijk Wetboek. Volgens deze artikelen dient degene die door zijn fout of nalatigheid aan een ander schade…
Een nietig verklaarde overeenkomst kan voor partijen geen grondslag van rechten en verplichtingen zijn. De nietige overeenkomst kan ook niet aan derden worden tegengeworpen. Bovendien werkt een nietige rechtshandeling terug…
Voorbeelden van beschikkingen: uittreksel uit het gerechtelijk wetboek: Art. 98. Wanneer een rechter wettig verhinderd is of er een plaats van rechter openstaat in een rechtbank van eerste aanleg of van koophandel…
ONTLEDING LASTER ONDER DE GELDING VAN HET Sw. 1867 • Laster bestaat erin aan een persoon kwaadwillig een bepaald feit ten laste te leggen dat zijn eer kan krenken of hem…
Hoe kan men onroerende goederen verkrijgen door verkrijgende verjaring? voorwaarden: - een voortdurend bezit - een onafgebroken bezit - een openbaar bezit - een niet dubbelzinnig bezit - een bezit als eigenaar…
Principieel is in toepassing van het WER een persoonlijk faillissement van een (ex) bestuurder (nieuwe naam voor zaakvoerder) mogelijk, los van het faillissement van de onderneming waarin deze optrad. Boek I…
Nr. P.15.0880.N H J, inverdenkinggestelde, eiser, tegen H W, burgerlijke partij, verweerder. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Gent…
Art. 474 Sw. 2024 (Inwerkintreding 8 april 2026) Verzwarende factoren van diefstal en afpersing stelt: “Bij de keuze van de straf of maatregel en de zwaarte ervan voor een in deze…
De OBSI schaal, wordt soms afgekort als de schaal mbt de wijze waarop volledige blindheid,.... wordt vastgesteld (KB 08/02/2006. Dit verkort opschrift mag geen verwarring stichten. De lijst betreft niet…
Bekom toegang tot alle informatie op deze website
Met een abonnement krijgt u toegang tot een schat aan bijkomende informatie (vaak elders niet te vinden), lezen van de volledige teksten zonder beperkingen, verwijzingen naar wetten, rechtspraak en wetten, antwoorden op nog meer vragen, opzoekingen allerhande mogelijkheid tot knippen, plakken, afdrukken, modellen, tips, trics, aandachtspunten professioneel gedeelte en zoveel meer.
Met een abonnement (vanaf 5,95 euro per maand) heeft u steeds een professionele juridische bibliotheek met 25.000 bijdragen ter beschikking
BVBA Advocatenkantoor Elfri De Neve
Stationsstraat 29 - 9700 Oudenaarde
voor afspraak 055/31.86.47
Fax: 055/31.14.03
U heeft geen toegang tot knippen, plakken, opslaan, printen, downloaden, raadpleging archief, sociaal netwerk, vacaturedienst slechts gedeeltelijke toegang tot deze pagina. Om hiervan gebruik te maken van deze functies en diensten dient u u een pro-abonnement te nemen. klik hier voor de verschillende formules