Ouders kunnen een woning aan één van hun kinderen verhuren.
Wanneer de ouders komen te overlijden valt de woning in onverdeeldheid tussen de kinderen en wordt dus het kind dat de woning huurt terzelfdertijd mede-eigenaar van de gehuurde woning.
De vraag stelt zich dan op welke wijze er opzeg kan worden gegeven.
Bij de behandeling van dit vraagstuk wordt vooreerst nagegaan in hoeverre de schuldvermenging hierbij meespeelt. Nadat deze vraag ontkennend wordt beantwoord zal verder worden aangetoond dat de huuropzeg kan worden gegeven en de vrederechter dan over de geldigheid kan oordelen zoals ten aanzien van elke andere huuropzeg en dit zonder voorafgaande procedure.
Art. 1300 BW bepaalt: "Wanneer de hoedanigheden van schuldeiser en schuldenaar in dezelfde persoon verenigd worden, heeft van rechtswege schuldvermenging plaats, waardoor de twee schuldvorderingen teniet gaan."
De schuldvermenging, die geheel of gedeeltelijk kan zijn, doet de schuld niet tenietgaan maar vormt enkel en alleen een obstakel voor de uitvoering ervan (vgl. Cass. 2 oktober 1962, Pas. 1963,1, 259; Cass. 9 september 1965, Pas. 1966, I, 44; Cass. 3 september 1970, Arr.Cass. 1971, 7; Brussel 15 januari 1965, Ann. not, 1965, 81 en JT 1965, 523; H. De Page, 0.c., III, p. 682, nr. 694).
Hieruit vloeit vooreerst voort dat van zodra de belemmering voor de uitvoering verdwijnt, de schuld opnieuw opeisbaar wordt. In toepassing hiervan werd geoordeeld dat de vermenging van de hoedanigheden van pachter en medepachter (door het overlijden van de verpachter) geen reden is om het bestaan van een pacht en het voorkooprecht over het gehele goed te weigeren. Wanneer het goed te koop gesteld wordt en het mede-eigenaarschap van de pachter kan ophouden bij een verkoop aan een derde, herrijst de pacht en het voorkooprecht van de pachter volledig (zie Brussel 28 februari 2012, AR nr. 2008, AR 2467, juridat).
Hoewel volgens de artikelen 1234 en 1300-1301 BW de schuldvermenging de verbintenis doet tenietgaan, is door het Hof van Cassatie beslist dat zij, integendeel, met een schorsing van de verbintenis gepaard gaat (vgl. Cass. 8 september 1965, Pas. 1966, I, 44; Cass. 3 september 1970, Arr. Cass. 1971, 7).
Er is eerder sprake van een materieel beletsel dat, zolang het aanwezig is, de uitvoering van de verbintenis onmogelijk maakt (zie R. Dekkers en A. Verbeke, Handboek Burgerlijk Recht. Deel II. Verbintenissen, bewjsleer, gebruikeljke contracten, Antwerpen, lntersentia, 2007, 371; H. De Page, Traité élémentaire de droit civil beige, III, Brussel, Bruylant, 1967, 682; A. Kluyskens, Beginselen van Burgerlijk Recht. De verbintenissen, Antwerpen, Standaard, 1943, 376; S. Stijns, Leerboek Verbintenissenrecht, Brugge, die Keure, 2009, 140; S. Stijns, 0. Van Gerven en P. Wéry, "Chronique de Jurisprudence. Les Obligations: Ie régime général de l'obligation (1985-95)", JT 1999, 850; W. Van Gerven en S. Covemaeker, Verbintenissenrecht, Acco, Leuven, 2006, 639; P. Van Ommeslaghe, Droit des Obligations, III, Brussel, Bruylant, 2010, 2140 maar met kritiek van L. Cornelis, "De schorsing van verbintenissen", TPR 2008, afl. 2, 467-510).
De schuldvermenging heeft geen absoluut karakter: het gaat om een onmogelijkheid om op te treden, de schuldverbintenis blijft bestaan maar de schuldvermenging slaat haar met lamheid (vgl. R. Steennot, "Schuldvermenging" in Comm. Bijz. Ov., Antwerpen, Kluwer, 2003, nr. 1). De rechtbank is het dan ook niet eens met de visie van de appellanten dat er werkelijk sprake is van een uitdoving.
Daarenboven, opdat er sprake zou kunnen zijn van schuldvermenging, moet aan drie verschillende voorwaarden voldaan zijn (zie J. Roodhooft, "Schuldvermenging", in: X., Bestendig Handboek Verbintenissenrecht, V.3, 25 - 27 (augustus 2020):
- vooreerst dienen de hoedanigheden van schuldeiser en schuldenaar in hoofde van één en dezelfde persoon (die bovendien nog in dezelfde hoedanigheid optreedt) verenigd te worden;
- er mag geen sprake zijn van scheiding van vermogens en dit in de ruime zin van het woord. Zo zal er bijvoorbeeld geen sprake zijn van schuldvermenging ingeval van aanvaarding van een nalatenschap onder het voorrecht van boedelbeschrijving. In deze hypothese blijven de vermogens immers gescheiden;
- het moet gaan om één en dezelfde schuld en niet om twee zoals artikel 1300 BW verkeerdelijk vooropstelt. Ingeval er sprake is van de (al dan niet gedeeltelijke) uitdoving van twee schulden dan vindt de theorie van de compensatie toepassing en niet deze inzake schuldvermenging.
Een voorbeeld van schuldvermenging is het geval waarbij de huurder eigenaar wordt van het verhuurde goed.
Het geval kan zich ook voordoen waarbij de huurder niet als enige eigenaar geworden maar zijn tevens zijn broers of zussen mede-eigenaars geworden zijn. Dit is het geval wanneer een vader een pand verhuurt aan een kind, waarbij na het overlijden van de vader verschillende kinderen tot de nalatenschap worden geroepen..
De bevoegdheden van de medeeigenaar ten aanzien van de onverdeelde zaak verwarren mogen niet verward worden met de bevoegdheden van de mede-eigenaar ten aanzien van zijn eigen aandeel in de onverdeelde zaak.
Theoretisch beschikt het kind-huurder geïntimeerde na het overlijden van zijn vader over het genotsrecht van zijn eigen aandeel in de onverdeelde zaak en kan hij voor wat dit eigen aandeel betreft theoretisch gezien niet eigenaar en huurder tegelijk zijn. De huurder is dan geen huurder van zijn eigen onverdeeld aandeel, maar enkel nog huurder van de onverdeelde aandelen van de andere mede-eigenaars. Maar een mede-eigenaar kan in beginsel slechts optreden voor wat zijn aandeel in het hele onverdeelde goed betreft, wat bij de onverdeeldheid van gronden (onroerende goederen) een theoretische aangelegenheid uitmaakt zolang deze gronden niet verdeeld zijn (vgl. Vred. Herzele 27 januari 1999, RW 2001-2002, 999).
Het onverdeeld aandeel van het kind-huurder niet verward worden met de volledige gemene zaak. Zo is het onzeker of het gehuurde goed volledig overeenstemt met zijn eigen aandeel in de onverdeelde zaak. Het is precies een eigenschap van de onverdeeldheid dat geen van de deelgenoten kan aanwijzen welk deel van de onverdeelde zaak precies zijn eigendom is. Pas na de verdeling zal blijken welk deel wordt toegewezen aan de geïntimeerde. Er kan dan ook niet besloten tot de schuldvermenging zonder het ondeelbaar karakter van het huurrecht te miskennen.
Er kan niet zomaar geoordeeld worden dat de huurovereenkomst bij het overlijden van de vader verdwenen of uitgedoofd is door schuldvermenging
Evenmin kan ontkend worden dat de geïntimeerde hoe dan ook zijn hoedanigheid van mede-eigenaar behoudt, wat bij de opzegging (zie hieronder) nog altijd zijn medewerking vereist.
Art. 577-2 §5 BW schrijft voor dat elke mede-eigenaar recht heeft op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke zaak, overeenkomstig haar bestemming en in zover zulks met het recht van zijn deelgenoten verenigbaar is. In het tweede lid wordt bepaald dat hij daden tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer wettig kan verrichten.
Andere daden van beheer alsmede daden van beschikking moeten, om geldig te zijn, met medewerking van alle mede-eigenaars geschieden. Evenwel kan een van de mede-eigenaars de overige noodzaken deel te nemen aan daden van beheer waarvan de rechter de noodzakelijkheid erkent (art. 577-2 §6 BW). Dit is een wettelijke toepassing van de theorie van het misbruik van recht. Art. 577-2, § 6, tweede zin BW geldt wel enkel voor daden van beheer, dus niet voor daden van beschikking.
Daden tot behoud met betrekking tot de gemeenschappelijke zaak kunnen door iedere deelgenoot onmiddellijk en afzonderlijk geldig verricht worden (art. 577-2,§5, tweede lid BW). Onder daden tot behoud verstaat men deze die tot doel hebben het bestaan van een recht of een zaak te vrijwaren of een dringend verlies te voorkomen. Zij kunnen zowel bestaan uit materiële handelingen als uit rechtshandelingen. Onder daden van voorlopig beheer verstaan we deze handelingen die de andere mede-eigenaars geen noemenswaardig nadeel berokkenen doordat zij hen niet verbinden of verarmen (vgl. De Page en Dekkers, V, 1975, nr. 11608). Het Hof van Cassatie geeft enkel een globale definitie. Daden van behoud en voorlopig beheer zijn handelingen die ertoe strekken de zaak of haar vruchten tegen plotse of voorbijgaande nadelen of gebeurtenissen te beschermen of plotse of voorbijgaande voordelen voor de zaak niet te laten voorbijgaan (vgl. Cass. 9 juni 1978, Arr. Cass. 1978, 1191; RW 1978-79, 1608).
Zijn geen daden van behoud of voorlopig beheer: de opzegging van een huur of pachtcontract, het instellen van een vordering tegen één van de onverdeelde mede-eigenaars die zijn bevoegdheden overschreed, indien geen persoonlijk nadeel wordt geleden (vgl. Cass. 7 januari 1966, RW 1965-66, 1849), de vordering tot terugbetaling van gemeenschappelijke schulden, evenals het ontvangen van de betaling van een gemeenschappelijke schuld (vgl. Puttemans, "Les rapports entre copropriétaires - raison d'actes juridiques accomplis par lun d'eux sur la chose indivise en matière de copropriété ordinaire", Revdr.U.L.B. 1992, nr. 12, 50), het verhuren aan derden van een gedeelte van een onverdeelde eigendom (vgl. Cass. 5 oktober 1989, RW 1989- 90, 1291).
De unanimiteitsregel vindt toepassing in verband met huur- en pachtcontracten. Een huur- of pachtcontract afgesloten door één deelgenoot is geldig, maar niet tegenwerpelijk aan de andere mede-eigenaars (vgl. Cass. 5 oktober 1989, Pas. 1990, 1, 150; RW 1989-90, 1291). Evenmin kan één deelgenoot alleen opzeg verlenen, in rechte de ontbinding van een pacht of huurcontract vorderen, om hernieuwing ervan verzoeken of de hernieuwing toestaan wanneer de overeenkomst door alle mede-eigenaars of door hun gemeenschappelijke rechtsvoorgangers werd onderschreven. Unanimiteit is eveneens vereist voor het toestaan van een huur hernieuwing en voor het instellen van een eis tot vervallenverklaring van het recht op pachthernieuwing.
Uit dit alles dient afgeleid te worden dat de onverdeelde gerechtigden niet zonder de medewerking van alle deelgenoten (en dus ook van het kind dat het onverdeelde pand huurt dit kind een huuropzeg kan geven.
Eén van de mede-eigenaars kan de overige wel noodzaken deel te nemen aan daden van beheer waarvan de rechter de noodzakelijkheid erkent (art. 577-2 §6 BW).
Dit is een wettelijke toepassing van de theorie van het misbruik van recht.
De wet schrijft nergens voor dat de vrederechter vooraf de noodzakelijkheid van de opzegging dient te beoordelen.
Het is correct dat de appellanten zich niet voorafgaand aan de opzegging tot de vrederechter hebben gewend om de noodzakelijkheid van de opzegging te laten beoordelen en om zich als het ware te laten 'machtigen' om over te gaan tot de opzegging.
Deze noodzakelijkheid kan beoordeeld worden in het kader van een geldigverklaring van de opzegging.
Uit een pachtzaak waarin een pachter ook mede-eigenaar was en de andere mede-eigenaars verzet wensten te doen tegen een pachtoverdracht van de pachter kan worden afgeleid dat het Hof van Cassatie hetzelfde standpunt deelt. Het Hof stelt: 'Artikel 577-2, § 5, Burgerlijk Wetboek bepaalt dat andere daden van beheer dan daden van behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, alsmede daden van beschikking om geldig te zijn moeten geschieden met medewerking van alle mede-eigenaars. Evenwel kan één der mede eigenaars de overige noodzaken deel te nemen aan daden van beheer waarvan de rechter de noodzakelijkheid erkent.
Als mede-eigenaars verzet wensen te doen tegen een pachtoverdracht waarvan het overeenkomstig artikel 35 Pachtwet is kennis gegeven door een pachter die tegelijk mede-eigenaar is, dan verplichten zij deze pachter mede-eigenaar deel te nemen aan deze daad van beheer door hem te dagvaarden in verzet overeenkomstig artikel 36 Pachtwet. Als de rechter dit verzet gegrond verklaart dan erkent hij daardoor de noodzaak van de beheersdaad gesteld op initiatief van de verzetdoende mede-eigenaars. Het onderdeel dat uitgaat van het tegendeel, faalt naar recht." (vgl. Cass. 28januari 2011, nr. C.10.0020.N, Arr.Cass. 2011, afl. 1,361; Pas. 2011, afl. 1, 351; RW2012-13 (samenvatting), afl. 39, 1535; TBO 2011, afl. 3, 115).