Het eigendomsvermoeden ten voordele van de grondeigenaar geldt ten aanzien van de boven- als de ondergrond. De grondeigenaar wordt ook geacht eigenaar te zijn van constructies die onder zijn perceel aangebracht worden. Dit eigendomsvermoeden ten aanzien van deze ondergrond is echter – net zoals het eigendomsvermoeden ten aanzien van de bovengrond – een weerlegbaar vermoeden. Tussen de grond en de ondergrond kan bijgevolg eveneens een horizontale eigendomssplitsing tot stand gebracht worden.
De Romeinsrechtelijke regels van de natrekking zijn niet aangepast aan de moderne nutsvoorzieningen in de ondergrond.
Voor de constructies op andermans grond kunnen opstalrechten gelden, gekoppeld aan (wettelijke) erfdienstbaarheden, waarbij hij die de constructie aanbrengt (bv. de operator van nutsvoorzieningen) eigenaar blijft van deze infrastructuur enerzijds en gebruik kan maken van de ondergrond anderzijds. De wettelijke erfdienstbaarheden voor nutsvoorzieningen worden verleend door diverse zeer disparate en niet gecoördineerde regelgeving waarbij wettelijke erfdienstbaarheden worden toegekend, zonder dat onteigening nodig is. Eén en ander is geen ontneming van eigendom maar een wettelijke beperking van het eigendomsrecht middels verklaring van openbaar nut en mits de middels regelgeving opgelegde voorwaarden.
Het onbeperkte eigendomsrecht werd reeds beperkt in het O.B.W. Artikel 552, derde lid BW bepaalt immers dat rekening gehouden moet worden met “beperkingen voortvloeiende uit de wetten en verordeningen betreffende de mijnen. Die regels betreffen de diepe ondergrond (dieper dan 500 meter). Zie decreet over de diepe ondergrond.
Art. 3.63 NBW bepaalt nu dat het eigendomsrecht op de grond zich enkel uitstrekt tot een hoogte boven of diepte onder de grond die voor de eigenaar nuttig kan zijn voor de uitoefening van zijn bevoegdheden. Een eigenaar kan zich bijgevolg niet verzetten tegen een gebruik door een derde op een hoogte of een diepte waarop de actuele eigenaar, gelet op de bestemming en de toestand van de grond, redelijkerwijze geen gebruiksbevoegdheid zou kunnen uitoefenen.
Het klassieke idee van de absolute eigendom afgeleid uit de artt. 552-553 oud BW van de verticale kolom onder en boven de grond van de eigenaar is aldus nu ook wettelijk verlaten, nadat de rechtsleer dit recht reeds nuanceerde (M. Reynebeau, «De inplanting van onshore windturbines in het Vlaamse Gewest vanuit privaatrechtelijk perspectief», TPR 2018, (1471) p. 1508, V. Sagaert, «Volume-eigendom: een verkenning van de verticale begrenzing van onroerende eigendom, TPR 2018, (21) p. 29, nr. 8. Zie ook reeds: A. Kluyskens, Beginselen van Burgerlijk Recht, V, Zakenrecht, Gent, Standaard, 1942, p. 147-148, nr. 128).
Bovenbouw, onderbouw, uitbouw en steun kunnen benaderd worden vertrekkend vanuit begrippen van het verticale eigendomsrecht, het opstalrecht, de natrekking, de natrekking, de theorie van het rechtsmisbruik, de verjaring, de bijzondere wetten, decreten en besluiten maar ook vertrekkend vanuit de erfdienstbaarheden die lijdende erven aan heersende erven verschuldigd zijn, weze het dat erfdienstbaarheden, als zakelijke rechten enkel kunnen gevestigd worden op zelfstandige goederen (lijdende erven) met een eigen zelfstandig recht, waarbij aldus erfdienstbaarheden ook kunnen toegelaten door de opstahouder voor de duur van zijn opstalrecht (art. 2 van de opstalwet). Overbouw of onderbouw kunnen aldus een heersend erf uitmaken lastens een lijdend eigendomsrecht dan wel vruchtgebruik, erfpacht of opstelrecht).
Het lijdend erf kan enkel een zelfstandig goed zijn, terwijl het heersend erf, een bouwwerk, of minstens een gebouw, een gronderf, dan wel beperkt zakelijk recht (vb. erfpacht, opstalrecht, vruchtgebruik) moet zijn. De erfdienstbaarheid (accessorium of accessoir recht) gevestigd op een beperkt zakelijk recht gaat teniet wanneer het beperkt zakelijk hoofdrecht (vruchtgebruik, opstalrecht, erfpacht) teniet gaat.
Zo kan er geen erfdienstbaarheid gevestigd worden op, over of onder gemeenschappelijke delen van een appartementseigendom. Immers deze gemene delen kunnen niet aanzien worden als zelfstandige goederen.
Uittreksel uit net Nieuw Burgerlijk Wetboek
Art. 3.55. Algemene regel inzake natrekking
De eigenaar van een goed is tevens eigenaar van alle inherente bestanddelen van dat goed, overeenkomstig artikel 3.8, § 2. Indien een goed door de natuurlijke gang van zaken of door een handelen van de mens inherent bestanddeel wordt van een ander goed, treedt de natrekking onmiddellijk en van rechtswege in, onder voorbehoud van andere bepalingen in dit Boek
[...]
Art. 3.61. Horizontale omvang van grondeigendom
§ 1. Iedere eigenaar mag in overeenstemming met de wettelijke en reglementaire voorschriften zijn perceel afsluiten tot aan de grens ervan, zonder afbreuk te doen aan de rechten van derden.
De bepalingen inzake de gemene afsluiting worden uitgewerkt in titel 5 inzake burenrelaties.
§ 2. De grenzen van grondeigendom worden in eerste instantie bepaald door verkrijgende verjaring. Bij gebreke hiervan, bepaalt de authentieke akte tot afpaling de perceelsgrens, behoudens later contract die deze wijzigt. Bij gebreke van afpaling, worden de perceelsgrenzen bepaald door de eigendomstitels. Bieden ook deze geen uitsluitsel, dan worden de perceelsgrenzen vastgelegd volgens de toestand van het bezit en de andere feitelijke indiciën, waaronder de feitelijke afsluiting en de kadastrale documenten.
§ 3. Iedere eigenaar of, voor de duurtijd van zijn recht en met tussenkomst van de eigenaar, zakelijk gerechtigde kan de eigenaar van het aanpalende perceel verplichten om tot afpaling tussen de percelen over te gaan. De afpaling kan minnelijk gebeuren, waarbij de grenslijn wordt vastgesteld in een authentieke akte die in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie wordt overgeschreven, en door uitwendige tekens op de percelen wordt aangegeven.
§ 4. Indien er geen akkoord is bereikt binnen drie maanden nadat bij aangetekende zending een uitnodiging tot minnelijke afpaling is verstuurd, kan de afpaling door de meest gerede partij in rechte worden gevorderd, bij tegensprekelijk verzoekschrift. Het vonnis wordt, op verzoek van de meest gerede partij, overgeschreven in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie overeenkomstig artikel 3.30, § 1, 1°.
§ 5. De eigenaars dragen in alle kosten van afpaling voor gelijke delen bij, zonder afbreuk te doen aan de toepassing van de regels inzake buitencontractuele aansprakelijkheid.
Art. 3.62. Grensoverschrijding
§ 1. Indien een bouwwerk ten dele op, boven of onder de grond van de nabuur is gebouwd, kan laatstgenoemde de verwijdering hiervan eisen, behoudens indien deze grensoverschrijding een wettelijke of contractuele titel heeft. Indien de grensoverschrijding al langer dan de termijn voor verkrijgende verjaring bestaat, kan de eigenaar die de grens overschreden heeft een wettelijke titel verkrijgen overeenkomstig artikel 3.27.
Indien bouwwerken boven, op of onder de grond van de nabuur zijn aangebracht op grond van een wettelijke of contractuele titel en een inherent bestanddeel zijn van een bouwwerk dat toebehoort aan de eigenaar die de grens overschreden heeft, behoren ze toe aan deze laatste op grond van natrekking voor de duurtijd van die titel.
§ 2. Bij gebreke van titel, kan de nabuur de verwijdering van het overschrijdende inherente bestanddeel eisen.
Is in dat geval de eigenaar te goeder trouw en zou hij door de wegneming van het overschrijdende gedeelte onevenredig worden benadeeld, dan kan de eigenaar van de aanpalende grond niet de verwijdering eisen. Hij heeft dan de keuze om ofwel een recht van opstal voor de duur van het bestaan van het gebouw toe te kennen ofwel het daartoe benodigde gedeelte van het perceel over te dragen, in beide gevallen tegen schadeloosstelling op grond van ongerechtvaardigde verrijking.
Indien de grensoverschrijding te kwader trouw is, kan de nabuur de verwijdering van het overschrijdende inherente bestanddeel eisen tenzij er noch een omvangrijke inname is noch een potentiële schade is in hoofde van laatstgenoemde. Vordert hij niet de verwijdering, dan is het tweede lid van toepassing.
Art. 3.63. Verticale omvang van grondeigendom
Onder voorbehoud van andere bepalingen in dit Boek, strekt het eigendomsrecht op de grond zich enkel uit tot een hoogte boven of diepte onder de grond die voor de eigenaar nuttig kan zijn voor de uitoefening van zijn bevoegdheden. Hij kan zich bijgevolg niet verzetten tegen een gebruik door een derde op een hoogte of een diepte waarop de actuele eigenaar, gelet op de bestemming en de toestand van de grond, redelijkerwijze geen gebruiksbevoegdheid zou kunnen uitoefenen.
Een eigenaar kan in overeenstemming met de wet op, boven en onder de grond bouwwerken of beplantingen aanbrengen.
Art. 3.64. Kunstmatige onroerende natrekking
§ 1. Bouwwerken en beplantingen die boven, op of onder een grond worden aangebracht, worden vermoed aan de grondeigenaar toe te behoren.
Dit vermoeden is weerlegbaar door wet of rechtshandeling, in welk geval de diverse vergoedingsregels gelden wanneer de wettelijke of contractuele titel eindigt.
§ 2. De bouwwerken en beplantingen die boven, op of onder een grond worden aangebracht, worden vermoed door en op kosten van de grondeigenaar te zijn tot stand gebracht.
§ 3. Indien de grondeigenaar bouwwerken of beplantingen opricht boven, op of onder zijn eigen grond met materialen van een derde, kan noch de eigenaar van de materialen, noch de grondeigenaar de verwijdering van de materialen eisen. De eigenaar van de materialen kan een vergoeding eisen op grond van ongerechtvaardigde verrijking, zonder afbreuk te doen aan de toepassing van de regels inzake buitencontractuele aansprakelijkheid.
§ 4. Indien een derde te kwader trouw bouwwerken of beplantingen boven, op of onder andermans grond aanbrengt, kan de grondeigenaar de verwijdering ervan op kosten van die derde eisen. Indien de derde deze werken of beplantingen te goeder trouw heeft aangebracht, kan de grondeigenaar de verwijdering niet eisen.
Behoudens het geval van verwijdering op grond van het eerste lid, is de grondeigenaar aan degene die bouwwerken of beplantingen voor eigen rekening heeft aangebracht, een vergoeding verschuldigd op grond van ongerechtvaardigde verrijking.
Art. 3.65. Natuurlijke onroerende natrekking
De grondeigendom strekt zich uit tot stukken grond die vrijkomen of aanwassen door de duurzame werking van het water buiten toedoen van de betrokken oevereigenaar, voor zover dat eigendomsrecht niet uitgeoefend wordt op een wijze die onverenigbaar is met de openbare bestemming van de waterloop.
Eilanden die in de bedding van een waterloop ontstaan, behoren toe aan degene die eigenaar is van de waterloop waarbinnen ze zijn ontstaan. Indien een waterloop, bij de vorming van een nieuwe arm, het aan de oever gelegen land van een eigenaar afsnijdt en tot een eiland maakt, behoudt die eigenaar de eigendom van zijn land.