Het recht van opstal betreft een uitzondering op de regels van het verticaal eigendomsrecht en het recht van natrekking.
Voorafgaandelijk herinneren we even summier aan de de grondbeginselen van het verticaal eigendomsrecht
Verticaal eigendomsrecht volgens de aloude opvatting
“cuius est solum, est usque ad sidera, usque ad inferos” (Hij die eigenaar is van de grond, heeft het recht op en onder die grond van alle ruimte tot het hemelgewelf en tot in de “onderwereld”) .
"superficies solo cedit" , (hetgeen boven de grond staat wordt afgestaan aan de grond). Een object verliest zijn zelfstandig zakenrechtelijk doordat het deel gaat uitmaken van de hoofdzaak, in casu de grond. Alles wat met de grond verbonden is, wordt zodoende tevens eigendom van de grondeigenaar (lees het natrekkingsbeginsel). Zie ook" accessorium sequitur principale" (de bijzaak volgt de" hoofdzaak). De eigenaar van de grondoppervlakte heeft overeenkomstig dit principe het exclusieve gebruiksrecht op de verticale ruimtekolom binnen de grenzen van zijn erf. Zie ook de bepalingen in het burgerlijk wetboek.
Definitie van het nieuwe opstalrecht
Het opstalrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben. (Art. 3.177 NBW)
Een volume is een bestanddeel van de drie-dimensionele grond. In tegenstelling tot het oude recht is het opstalrecht geen quasi onbegrensde massa meer onder en boven de grond, maar een volume. Het voorwerp van het opstalrecht betreft dus een (bepaald) volume in de nieuwe wetgeving al dan niet beperkt in de hoogte en de diepte. Die volumes kunnen dus gestapeld worden al dan niet met de mogelijkheid de rechten op deze volumes te beperken in tijd (art. 3.180, tweede lid BW).
Aldus wordt in het NBW meervoudig grondgebruik mogelijk gemaakt door het combineren van verschillende bestemmingen in verschillende volumes boven en onder elkaar.
Overige bepalingen opstalrecht
Art. 3.178. Hoedanigheid van de vestiger
Een opstalrecht kan worden gevestigd door de eigenaar of door elke titularis van een zakelijk gebruiksrecht binnen de grenzen van zijn recht.
Art. 3.179. Voorwerp
Behoudens andersluidend beding in de akte tot vestiging of overdracht van een opstalrecht op een bebouwd of beplant onroerend goed, brengt een dergelijke akte contractuele verkrijging teweeg, door de opstalhouder of de overnemer en voor de duur van zijn opstalrecht, van de eigendom van de eerder bestaande bouwwerken en beplantingen. Voor die bouwwerken en beplantingen gelden dezelfde regels als wanneer de opstalhouder deze zelf zou hebben opgericht.
De opstalhouder heeft geen enkele bevoegdheid met betrekking tot de volumes op, boven of onder de grond die uitdrukkelijk buiten zijn recht zijn gehouden, zonder afbreuk te doen aan artikel 3.116. (Over volumes in het opstalrecht zie V. Sagaert Volumes in het kadaster: een nieuwe drie-dimensionele realiteit, RW 2021-2022, 450)
Art. 3.180. Duurtijd
Niettegenstaande enig andersluidend beding, kan de duurtijd van een opstalrecht niet langer dan negenennegentig jaar zijn. Het opstalrecht kan worden verlengd, evenwel zonder dat zijn totale duurtijd meer dan negenennegentig jaar mag bedragen. Het kan worden hernieuwd met het uitdrukkelijk akkoord van de partijen.
Het opstalrecht kan eeuwigdurend zijn wanneer en zolang het door de eigenaar van de grond gevestigd is:
1° hetzij voor doeleinden van het openbaar domein;
2° hetzij om de verdeling in volumes mogelijk te maken van een complex en heterogeen onroerend geheel dat verschillende volumes omvat die in aanmerking komen voor zelfstandig en verscheiden gebruik en onderling geen enkel gemeenschappelijk deel hebben.
Wanneer het opstalrecht het gevolg is van een hoofdrecht, overeenkomstig artikel 3.182, is de duur ervan identiek aan de duur van dat hoofdrecht.
Ondertitel 2. - Specifieke wijzen van verkrijging
Art. 3.181. Verkrijgende verjaring
In geval van verkrijgende verjaring wordt het opstalrecht geacht te zijn gevestigd voor negenennegentig jaar, tenzij een rechtshandeling een kortere duurtijd bepaalt. De duurtijd van het recht loopt vanaf de dienstige inbezitstelling of vanaf een later tijdstip bepaald in de rechtshandeling.
Art. 3.182. Accessoir opstalrecht
Het opstalrecht kan ook ontstaan als gevolg van een gebruiksrecht op een onroerend goed verleend met bevoegdheid om er bouwwerken of beplantingen op te plaatsen. In dat geval is het opstalrecht onderworpen aan de wettelijke regeling die van toepassing is op het recht waaruit het voortvloeit.
Het accessoir opstalrecht en het eigendomsrecht op de bouwwerken en beplantingen dat eruit voortvloeit, kunnen niet worden overgedragen, in beslag worden genomen of met een hypotheek worden bezwaard los van het recht waaruit zij voortvloeien.
Ondertitel 3. - Rechten en verplichtingen van de partijen
Art. 3.183. Rechten op het recht
De opstalhouder kan zijn opstalrecht overdragen en met een hypotheek bezwaren; hij kan de onroerende goederen waarvan hij eigenaar is slechts vervreemden of met een hypotheek bezwaren door tegelijk, gedeeltelijk of geheel, het opstalrecht waarvan hij titularis is te vervreemden of met een hypotheek te bezwaren.
Art. 3.184. Rechten op de volumes
Tijdens de duurtijd van zijn recht oefent de opstalhouder op zijn volume alle bevoegdheden van eigenaar uit, binnen de grenzen van de rechten van de opstalgever en zonder afbreuk te doen aan de overige bestaande rechten op de grond. Hij mag de bouwwerken en beplantingen waartoe hij gehouden was, niet verwijderen.
Art. 3.185. Verplichtingen
Tijdens de duur van zijn recht is de opstalhouder gehouden tot betaling van alle lasten en belastingen met betrekking tot de volumes, bouwwerken en beplantingen waarvan hij eigenaar is. De opstalgever, de grondeigenaar of hun rechtsopvolgers dragen die lasten en belastingen voor hetgeen waarvan zij eigenaar zijn.
Elkeen moet, wat zijn eigendom betreft, de onderhoudsherstellingen en grove herstellingen in de zin van de artikelen 3.153 en 3.154 uitvoeren waartoe hij wettelijk of contractueel gehouden is, evenals de herstellingen die noodzakelijk zijn met het oog op de uitoefening van de andere bestaande gebruiksrechten op de grond.
Ondertitel 4. - Specifieke wijzen van tenietgaan
Art. 3.186. Algemeen
Het opstalrecht gaat niet teniet door het loutere feit van het tenietgaan van de bouwwerken of beplantingen van de opstalhouder.
Art. 3.187. Verlies van nut
Indien een eeuwigdurend opstalrecht zoals bedoeld in artikel 3.180 sinds minstens negenennegentig jaar bestaat, kan de rechter de opheffing ervan bevelen wanneer dat recht ieder nut, zelfs toekomstig of potentieel, heeft verloren.
Art. 3.188. Natrekking en vergoeding
Bij het tenietgaan van het opstalrecht gaat het eigendomsrecht op het volume over op de opstalgever of diens rechtsopvolger. De opstalgever moet de opstalhouder vergoeden voor de bouwwerken en beplantingen opgericht of verkregen binnen de grenzen van zijn recht, op grond van de ongerechtvaardigde verrijking. Tot de betaling van de vergoeding heeft de opstalhouder een retentierecht op het volume.
In geval van algemene rechtsovergang, rechtsovergang onder algemene titel of overdracht van het recht van de opstalgever, rust de vergoedingsverplichting op de rechtverkrijgende.".
Oude Wettelijke basis: art. 552, eerste en tweede lid, art. 553 BW en art. 1 Opstalwet.
Uittreksel uit het Oud burgerlijk wetboek:
Art. 552. De eigendom van de grond bevat in zich de eigendom van hetgeen op en onder de grond is.[eenheidsbeginsel]
De eigenaar mag op de grond naar goeddunken planten en bouwen, behoudens de in de titel Erfdienstbaarheden of grondlasten gestelde uitzonderingen.
Onder de grond mag hij naar goeddunken bouwen en graven en uit die gravingen alle voortbrengsels halen die zij kunnen opleveren, behoudens de beperkingen voortvloeiende uit de wetten en verordeningen betreffende de mijnen en uit de wetten en verordeningen van politie. (de uitzonderingen inzake delfstoffen, de diepe ondergrond (dieper dan 400 meter) en de nutsvoorzieningen zijn op uw casus niet van toepassing)
Om gestapelde eigendom mogelijk te maken kan onder bepaalde voorwaarden de eenheidswerking van de verticale natrekking worden doorbroken, zodat er lagen van eigendom kunnen ontstaan:
Klassiekers zijn
a) de appartementseigendom,
b) het erfpachtrecht en
c) het opstalrecht.
Voorwerp van opstal
Het voorwerp van een opstalrecht is een recht dat betrekking kan hebben op gebouwen, werken en beplantingen op een grond die eigendom is van degene die het opstalrecht verleent.
Inmiddels is het voorwerp van het opstalrecht door de nieuwe definitie sinds de aanpassing door de wet diverse bepalingen justitie van 25 april 2014 gewijzigd:
Het recht van opstal is een zakelijk recht dat de opstalhouder een tijdelijk eigendomsrecht verleent zonder dat hij een eigendomsrecht heeft op de grond en waarbij het recht van opstal zowel een volgrecht als een recht van voorrang heeft. Het recht van opstal dient steeds gevestigd te worden in een authentieke notariële akte.
Het recht van opstal maakt aldus een uitzondering uit op de wettelijke natrekking.
Nieuwe toepassingsmogelijkheden van het opstalrecht ingevolge de wetswijziging van 25 april 2004:
• Het verlenen van een tijdelijk recht tot het plaatsen van zonnepanelen, schotelantennes, GSM masten en andere inrichtingen op daken door de vestiging van een opstalrecht. Deze inrichtingen staan niet op de grond zelf en het recht kan gevestigd worden door degene die de rechten kan doen gelden op het dak zonder daarom eigendom te zijn van de grond.
• Het recht om de ondergrond te ontginnen, te boren, ondergrondse garages te plaatsen.
Anderzijds kunnen de rechten niet alleen verleend worden door de houder van het eigendomsrecht, maar ook door de houder van beperkte zakelijke rechten zoals de vruchtgebruiker, een erfpachthouder of zelfs een opstalhouder
Alternatieven:
Weliswaar kan één en ander anders worden uitgewerkt middels overeenkomsten inzake beperkingen van het opstalrecht en de verticale eigendomsrechten dan wel middels vestiging van erfdienstbaarheden.
Rechtsleer:
G. Blockx, F. Lens en L. Wynant, Erfpact, opstal en erfdienstbaarheden: Google Books
SAGAERT, V., Ondergrondse constructies in het Belgische goederenrecht , in X., Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht , 1-27.
Het hof van Cassatie interpreteerde onder de oude wet gebouwen, werken en beplantingen strikt.