Een renovatiehuurovereenkomst is een schriftelijke huurovereenkomst waarbij de partijen overeenkomen dat de huurder werken zal uitvoeren die normaal ten laste van de verhuurder zijn.
Indien de woning nog niet voldoet aan de elementaire kwaliteitsnormen, dan mogen geen huurgelden verschuldigd zijn voor de duur van de werken. In dit geval moeten de werken precies in de huurovereenkomst vermeld staan. De start van de werken moet bepaald zijn binnen een redelijke termijn. De periode waarin de werken worden uitgevoerd mag niet korter zijn dan de duur die redelijkerwijze noodzakelijk is om de werken uit te voeren.
Zolang het verhuurde goed gebreken vertoont die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden, mag de huurder de woning niet bewonen. Het gaat om gebreken van categorie III in verband met vocht, stabiliteit en toegang, en om gebreken van categorie IV met uitzondering van gebreken in verband met de totale nettovloeroppervlakte van de woonlokalen.
Dit betekent niet dat een woning die niet aan de minimale kwaliteitsnormen voldoet niet zou mogen bewoond worden. Enkel die kwaliteitsnormen die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden, verhinderen de bewoning.
Een woning die niet aan de minimale kwaliteitsnormen, bij gebrek aan voldoende isolatie mag wel al worden bewoond tijdens de uitvoering van de werken. Die gebreken vormen immers geen direct gevaar voor de veiligheid of de gezondheid. Zodra de werken zijn afgerond, moet de huurder een conformiteitsattest aanvragen, dat bewijst dat de woning voortaan wel voldoet aan de minimale kwaliteitsnormen.
De verhuurder moet een bepaalde periode, die meer dan negen jaar kan bedragen, een tegenprestatie leveren. Die tegenprestatie kan bestaan uit een belofte tot het niet vervroegd opzeggen van de huur, de belofte geen herziening van de huurprijs te vragen een lagere huurprijs te vragen of deze kwijt te schelden. De oplevering van de werken moet gebeuren op tegenspraak, namelijk in aanwezigheid van de huurder en de verhuurder of hun vertegenwoordigers.
De renovatiehuurovereenkomst dient steeds schriftelijk te worden afgesloten. Niets belet dat huurder en verhuurder tijdens gewone huur afspraken maken inzake renovatiehuur, die zij in dat geval opnemen in een addendum.
De renovatiehuurovereenkomst of het addendum bevat minstens een omschrijving van de werken, de termijn waarbinnen de werken moeten worden uitgevoerd en de periode waarin de verhuurder zich verbindt tot een tegenprestatie (Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest legt een aantal bijkomende voorwaarden op).
Zie art. 13 woninghuurdecreet:
Art. 13.Renovatiehuurovereenkomst
De partijen kunnen schriftelijk overeenkomen dat de huurder zich ertoe verbindt in het gehuurde goed bepaalde werkzaamheden uit te voeren die door de verhuurder zouden moeten worden verricht. De partijen bepalen de termijn waarbinnen de werkzaamheden moeten worden uitgevoerd.
Er kan van de vereisten, vermeld in artikel 12, § 1, tweede lid, worden afgeweken als aan de volgende voorwaarden voldaan is:
1° de voorgenomen werkzaamheden dienen om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten, vermeld in artikel 12, § 1, tweede lid;
2° de voorgenomen werkzaamheden worden precies omschreven in de huurovereenkomst;
3° de aanvang van de werkzaamheden is binnen een redelijk tijdstip bepaald;
4° er zijn geen huurgelden verschuldigd tijdens de overeengekomen duur van de werkzaamheden, met dien verstande dat de duur niet korter mag zijn dan de duur die redelijkerwijze noodzakelijk is om de werkzaamheden uit te voeren.
Zolang het gehuurde goed gebreken vertoont die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden, mag de huurder het gehuurde goed niet bewonen. De Vlaamse Regering stelt de gebreken vast die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden en kan regels vastleggen met betrekking tot het bewijs van het herstel van deze gebreken.
Als het gehuurde goed in overeenstemming werd gebracht met de vereisten, vermeld in artikel 12, § 1, tweede lid, vraagt de huurder een conformiteitsattest als vermeld in [
1 artikel 3.6 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 ]
1.
Als tegenprestatie verbindt de verhuurder zich ertoe tijdens een bepaalde periode die meer dan negen jaar kan bedragen, af te zien van het recht om de huurovereenkomst vervroegd op te zeggen of van het recht de herziening van de huurprijs te vragen of verbindt hij zich ertoe de huurprijs te verlagen of kwijt te schelden.
Na de beëindiging van de werkzaamheden wordt op verzoek van de meest gerede partij overgegaan tot de oplevering ervan op tegenspraak.
----------
(
1)<BVR
2020-07-17/73, art. 58, 003; Inwerkingtreding : 01-01-2021>