Opgelet: Deze tekst omvat slechts een gedeeltelijke inhoud
Word ook lid en lees onbeperkt alle bijdragen.
Vastgoedmakelaars en handelspraktijken
De vastgoedmakelaar is door het WER verplicht om voor zijn geleverde diensten, de prijs (het ereloon of commissie) schriftelijk, ondubbelzinnig, goed leesbaar en op een voor de consumenten goed zichtbare plaats (van buitenaf) te afficheren.(zie de bepalingen in het wetboek van economisch recht.)
De aangeduide prijs of het aangeduide tarief moet de door de consument te betalen totale prijs of het totale tarief zijn, waaronder is begrepen: de belasting over de toegevoegde waarde, alle overige taksen en de kosten van alle diensten die door de consument verplicht moet worden bijbetaald.
uittreksel uit de WER:
Art. VI.3. § 1. Behalve bij openbare verkoop, duidt elke onderneming die aan de consument goederen te koop aanbiedt, de prijs hiervan schriftelijk en ondubbelzinnig aan.
Indien de goederen te koop uitgestald zijn, is de prijs bovendien leesbaar en goed zichtbaar aangeduid.
§ 2. Elke onderneming die aan de consument homogene diensten aanbiedt, duidt de prijs hiervan schriftelijk, leesbaar, goed zichtbaar en ondubbelzinnig aan.]
Art. VI.4. Onverminderd artikel VI. 7/1, is de aangeduide prijs]2 de door de consument totaal te betalen prijs, waaronder is begrepen: de belasting over de toegevoegde waarde, alle overige taksen en de kosten van alle diensten die door de consument verplicht moeten worden bijbetaald.
Art. VI.5. De prijzen voor consumenten zijn minstens in euro vermeld.
Art. VI.6. Elke reclame voor consumenten die gewag maakt van een prijs, vermeldt die overeenkomstig de voorschriften van de artikelen VI.4 en VI.5, alsmede van de met toepassing van artikel VI.7, 1° vastgestelde bepalingen.]
De medegedeelde prijs dient inclusief de BTW te zijn:
Voorbeeld: wanneer de vastgoedmakelaar 3 % (exclusief BTW) commissie rekent op de bekomen verkoopprijs dan dient de makelaar, conform de wet op de handelspraktijken, 3,63 % te vermelden. Bij gebreke hieraan wordt de 3 % commissieloon aanzien als inclusief BTW
I. Toepassingsgebied: WER (Wetboek economisch recht)
De activiteiten van vastgoedmakelaars zijn "diensten" in de zin van het WER. De vastgoedmakelaar is een ondernemer onderworpen aan de bepalingen van het WER
Hieruit blijkt de principiële toepasbaarheid van de bepalingen van de WER en de verplichtingen op de marktpraktijken die erin bepaald zijn
Verkopers van een onroerend goed die dit doen buiten hun professionele activiteit zijn niet onderworpen, aan het WER (zie Hof Antwerpen, 3 maart 2008, NJW 189, 737).
Onderzoek van een aantal bedingen in overeenkomsten tussen vastgoedmakelaars en consumenten
Makelaarsopdracht: voorwerp en exclusiviteit van de opdracht
Voorwerp en kwalificatie
De overeenkomst tot verkoopbemiddeling bevat minstens de opdracht tot het zoeken naar een koper, en is bijgevolg een aannemingsovereenkomst. Bij het zoeken naar een koper, verricht een vastgoedmakelaar in hoofdzaak materieel werk, zoals het reclame maken voor het te koop gestelde onroerend goed, contact opnemen met geïnteresseerden, afspraken maken, het te koop gestelde goed laten bezichtigen, en desgevallend het voeren van onderhandelingen.
Krijgt de vastgoedmakelaar daarenboven de opdracht of de bevoegdheid om rechtshandelingen te stellen in naam en voor rekening van zijn cliënt, bijvoorbeeld het sluiten van de koopovereenkomst in naam en voor rekening van de opdrachtgever, het innen van de prijs, dan bevat de opdracht ook een mandaat.
Wordt de vastgoedmakelaar krachtens de overeenkomst ermee belast om rechtshandelingen te sluiten in naam en voor rekening van de opdrachtgever, dan moet een dergelijke vertegenwoordigingsbevoegdheid in ieder geval duidelijk omschreven worden in de makelaarsovereenkomst, meer bepaald onder de omschrijving van de opdracht van de makelaar.
Vaak zijn de bedingen strijdig met de eerlijke handelspraktijken en de bepalingen van het WER dat eist dat ze duidelijk en begrijpelijk zijn opgesteld. Hierbij dient verder verwezen naar de interpretatieregel waarbij ze in ieval van twijfel over de betekenis van een beding dienen uitgelegd in het voordeel van de consument.
In sommige contracten wordt de opdracht omschreven als "et zoeken naar een koper". Pas later, wordt daarbij gesteld "dat de makelaar onder andere kan onderhandelen over de prijs en de verkoopsvoorwaarden".
Deze bepalingen geven de indruk dat het om een lastgeving zou kunnen gaan (maar onvoldoende duidelijk geformuleerd). Bovendien is een en ander op zich strijdig met de bepalingen van het WER (zie ook vroegere artikelen 32.3. en 32.5., tweede zinsnede W.H.P.C)..
Exclusiviteit:
geldigheid en draagwijdte
In de overeenkomsten tot verkoopbemiddeling komt vaak een exclusiviteitsclausule voor. Een dergelijke clausule verleent uitsluitend aan de in het contract aangeduide makelaar het recht om de handelingen, voorwerp van het contract tot bemiddeling, (publiciteit, het laten, bezichtigen, het voeren van onderhandelingen) te stellen, en verbiedt de opdrachtgever om een overeenkomst tot bemiddeling te sluiten met een andere vastgoedmakelaar. Afhankelijk van de formulering van de clausule, verbiedt zij de opdrachtgever ook om zelf het goed aan een derde te verkopen.
Dergelijke exclusiviteitsclausules worden bedongen teneinde de vruchten van alle handelingen die de vastgoedmakelaar gesteld heeft om een koper te vinden, ook effectief aan hem te doen toekomen.
Gezien dit oogmerk, hebben de meeste van de onderzochte exclusiviteitsclausules tot gevolg dat de verkoper/opdrachtgever, gedurende de periode van de bemiddelingsopdracht, niet meer vrij is om het goed zelf te verkopen, of het door een derde te laten verkopen. Doet hij dit wel, dan zal de opdrachtgever volgens vele contracten, een schadevergoeding verschuldigd zijn aan de makelaar wegens de miskenning van de exclusiviteit. De meeste contracten beschouwen de schending van de exclusiviteit als een contractuele fout van de opdrachtgever.
Dergelijke voorwaarden zijn aanvechtbaar op grond van de wet op de handelspraktijken, niet alleen wanneer zij niet beperkt zijn tot een aanvaardbare termijn, maar ook en vooral wanneer zij niet wederkerig werden opgesteld.
maar deze exclusiviteitscontracten kunnen ook nog betwist worden mbt de aard van hetgeen waarvoor betwisting werd verleend: aanneming of lastgeving:zie vastgoedmakelaar en lasthebber of aannemer kwalificatie lastgeving of aanneming belang bij het recht op commissie
schadebedingen voor de niet-naleving van de exclusiviteit
Een groot aantal individuele contracten, verbinden aan het niet naleven van de exclusiviteit het verschuldigd zijn van het volledige commissieloon verbinden.
Voorbeeld:
Indien de opdrachtgever tijdens de duurtijd van de opdracht een derde persoon belast met de verkoop of het onroerend goed zelf verkoopt, is het volledige ereloon verschuldigd.
Andere voorbeelden
De eigenaar-verkoper gaat de verbintenis aan, het voornoemde goed noch rechtstreeks, noch met tussenkomst van een derde te verkopen, zonder de opdrachtnemer te verwittigen, deze laatste zal recht hebben op de gehele kommissie.
Deze bedingen komen neer op schadebedingen voor het geval van schending van de exclusiviteit. Dergelijke bedingen missen in de eerste plaats equivalentie ten aanzien van de verplichtingen van de makelaar en dienen anderzijds als overdreven aanzien. De volledige opeisbaarheid van het integrale commissieloon dient als overdreven in die gevallen gekwalificeerd en bovendien staat hiertegenover in strijd met de wet op de handelspraktijken geen sanctie wegens de niet nakoming van de verplichtingen van de makelaar.
Ereloon - opeisbaarheid
realisatie van de verkoop
Voorbeeld: "Het ereloon is de makelaar ten definitieve titel verworven op het ogenblik van de ondertekening van een geldige onderhandse verkoopovereenkomst of indien door een kandidaat-koper een geldig bod wordt uitgebracht binnen de voorwaarden van deze opdracht. »
Bij de realisatie van de verkoop heeft de vastgoedmakelaar zijn opdracht vervuld en heeft hij dus recht op het overeengekomen loon of de overeengekomen commissie. Het is aan de vastgoedmakelaar om aan te tonen dat er een ernstig en realiseerbaar bod van een kandidaat-koper is en dat dit bod de facto realiseerbaar is. Vaak beroept de makelaar zich onterecht op een recht op commissie voor lichtzinnig geuite biedingen, waarbij zich de vraag terecht stelt naar de aansprakelijkheid van de makelaar.
Gelijkstelling met de realisatie van de verkoop
Bepaalde bedingen in makelaarscontracten voorzien in een gelijkstelling met de realisatie van de verkoop in geval kandidaat-kopers die door tussenkomst van de vastgoedmakelaar zijn aangebracht, zich vervolgens rechtstreeks tot de opdrachtgever wenden.
Het begrip "met tussenkomst van de vastgoedmakelaar" wordt in heel wat contracten al te ruim geformuleerd:
.
Voorbeeld:
Iedere verkoop van het onroerend goed aan een persoon aan wie de makelaar enige informatie of welkdanige toelichting over het onroerend goed heeft verschaft tijdens de duur van onderhavige overeenkomst, staat gelijk met de realisatie van de verkoop door de makelaar, waardoor hij bijgevolg het recht verwerft op het hiervoor bedongen ereloon.
Een dergelijke formulering strekt ertoe aan de vastgoedmakelaar eenzijdig het recht te verlenen om te beslissen of de realisatie van zijn verkoopbemiddelingsopdracht vervuld is. Zulks is strijdig met artikel 32.5., eerste zinsnede, W.H.P.C.
De clausules inzake gelijkstelling met de realisatie van de verkoop voorzien doorgaans in een bijkomende termijn, na de overeengekomen duur van bemiddeling, waarbij de makelaar
aan de opdrachtgever de namen meedeelt van de personen aan wie hij inlichtingen heeft verschaft.
Voorbeeld:
Binnen de dertig dagen na het verstrijken van onderhavige overeenkomst kan de makelaar aan de opdrachtgever per aangetekende brief de namen meedelen van de kandidaat-kopers aan wie hij dergelijke inlichtingen heeft verschaft. Indien het goed aan één van die kandidaten mocht verkocht worden, zal de opdrachtgever aan de makelaar het hiervoor bepaalde commissieloon betalen.
Een termijn van één maand voor het meedelen van de namen van de personen aan wie de makelaar precieze informatie heeft verschaft vóór het einde van de overeenkomst is onredelijk lang.
Duur
Zoals ook door het reglement van plichtenleer wordt voorgeschreven, dient iedere opdracht tot verkoopbemiddeling het voorwerp uit te maken van een overeenkomst van bepaalde duur. Vooral voor wat de exclusieve verkoopbemiddeling betreft, dienen de bepalingen inzake de duur strikt beperkt te zijn in ruimte en tijd, gezien de verregaande consequenties voor de opdrachtgever.
Bedingen tot stilzwijgende verlenging bij een exclusieve opdracht tot verkoopbemiddeling kunnen onder omstandigheden strijdig bevonden worden met artikel 31, § 1, W.H.P.C
Bijvoorbeeld:
« Deze overeenkomst wordt afgesloten voor een periode van twaalf maanden. Telkenmale stilzwijgend verlengd met eenzelfde periode, behoudens opzegging uitsluitend per aangetekend schrijven aan de makelaar betekend 30 dagen voor het verstrijken van de
lopende periode. »
De stilzwijgende verlenging met eenzelfde duur van overeenkomsten tot verkoopbemiddeling met een initieel lange duurtijd (bv. 1 jaar of meer), gelet op de aard van deze overeenkomsten, is onredelijk.
Bedingen waarbij de opdrachtgever zijn wil om het contract niet te verlengen drie maanden (of meer) voor het verstrijken van de bepaalde duur moet mededelen, zijn strijdig met artikel 32.17., tweede zinsdeel, van de W.H.P.C.
Bijvoorbeeld:
« Deze overeenkomst wordt aangegaan voor een periode van twaalf maanden vanaf heden.
Deze overeenkomst wordt op het einde van de looptijd beëindigd mits opzeg per aangetekend schrijven en eerbiediging van een opzegtermijn van drie maanden, bij ontstentenis waarvan zij automatisch voor drie maanden wordt verlengd
»
Opdat van een werkelijke instemming van de opdrachtgever met de verlenging sprake zou zijn, dient de kennisgeving van zijn wil tot niet-verlenging op een redelijke datum vóór het einde van de bepaalde duur plaats te hebben. Een uiterste datum van kennisgeving van 3 maanden of meer vóór het verstrijken van de bepaalde duur is in elk geval onredelijk.
Beëindiging door de opdrachtgever, schadevergoeding en schadebedingen
Kwalificatie als schadebeding
De meeste contracten bevatten steeds schadebedingen. Met een schadebeding verbindt een persoon (i.c. de opdrachtgever) zich voor het geval van niet-uitvoering van de overeenkomst tot betaling van een forfaitaire vergoeding van de schade die kan worden geleden (i.c. door de makelaar) ten gevolge van de niet-uitvoering van de overeenkomst (art. 1226 B.W.).
De contractuele wanprestaties waarvoor de opdrachtgever, krachtens de bedingen uit de meeste contracten, tot een forfaitaire schadevergoeding is gehouden, houden vooral verband met het zelf verkopen van het goed of het belasten van een andere makelaar met de verkoopbemiddeling in strijd met een exclusiviteitsclausule, ofwel het weigeren om een kandidaat-koper aan de afgesproken prijs te aanvaarden.
Dergelijke bedingen die een vergoeding (in veel gevallen het gehele commissieloon) opleggen bij het doorbreken van de exclusiviteit door de opdrachtgever, dienen niet als opzegbedingen, maar als schadebedingen te worden gekwalificeerd omdat de miskenning door de opdrachtgever van een bedongen exclusiviteit als een wanprestatie moet gekwalificeerd worden.
Voorbeeld : "Indien de opdrachtgever tijdens de betrokken periode vroegtijdig een einde maakt aan de bemiddelingsopdracht of handelt in strijd met huidige overeenkomst, zal een vergoeding verschuldigd zijn gelijk aan de helft van het overeengekomen ereloon, voor zover binnen het jaar het onroerend goed niet weer te koop wordt aangeboden, zo niet is het volledige verschuldigd.
Indien de opdrachtgever tijdens de duurtijd van de opdracht een derde persoon belast met de verkoop of het onroerend zelf verkoopt, is het volledige ereloon verschuldigd.
Het WER laat een toetsing mogelijk van deze clausules.
In het licht van de toetsing aan het WER hanteert men in principe het onderscheid tussen de schadebedingen en de opzegbedingen met opzeg-vergoeding. Hierbij dient onderscheid gemaakt tussen schadebedingen en opzegbedingen.
Van een opzegbeding kan enkel sprake zijn wanneer een beding aan één of aan alle partijen de bevoegdheid verleent om de overeenkomst voor de toekomst op eenzijdige beslissing te beëindigen zonder dat in de regel enige motivering vereist is (ad nutum). De uitwerking van deze opzegbevoegdheid wordt contractueel vaak onderworpen aan de betaling van een opzegvergoeding door de initiatiefnemer. De bedongen opzegvergoeding moet een redelijke vergoeding vormen voor het nadeel geleden door het uitoefenen van het beëindigingsrecht
door de tegenpartij.
Dergelijke opzegvergoeding of verbrekingsvergoeding moet, volgens een vaste cassatierechtspraak, evenwel worden onderscheiden van de schadebedingen vermits het niet gaat om de vergoeding van de schade die zou voortvloeien uit een wanprestatie. Het opzegbeding verleent net het recht aan een contractpartij om een einde te maken aan het contract. Hij maakt zich hierbij niet schuldig aan een wanprestatie.
De toetsing aan het WER lijkt dus niet mogelijk voor bedongen opzegvergoedingen.
Dergelijke opzegbedingen kunnen in strijd zijn met de bepalingen inzake de oneerlijke bedingen (vroegere artikel 31, § 1, W.H.P.C). Ook opzegbedingen met een opzegvergoeding moeten immers wederkerig en gelijkwaardig te zijn, en dus niet enkel in geval van opzeg door de opdrachtgever mogen bedongen worden.
Evenwel dat verlenen de meeste contracten niet op een duidelijke wijze een dergelijke opzegmogelijkheid mits betaling van een opzegvergoeding.
Integendeel, aangezien de makelaarscontracten van bepaalde duur zijn en bovendien doorgaans een exclusiviteit aan de makelaar verlenen, wordt de voortijdige beëindiging of "verbreking" van het contract door de opdrachtgever in de bedingen behandeld als een wanprestatie of een contractuele fout van de opdrachtgever (net als de schending van de exclusiviteit als een wanprestatie wordt beschouwd). Bij voortijdige beëindiging van de makelaarsovereenkomst wordt dan ook ten laste van de opdrachtgever een forfaitaire schade-vergoeding gelegd als vergoeding van de schade van de makelaar.
Voorbeelden:
Indien de eigenaar-verkoper echter huidige overeenkomst zou verbreken voor het einde van de bedongen termijn, om welke reden dan ook, zal hij aan de makelaar een forfaitaire schadevergoeding uitkeren, een bedrag gelijk aan het commissieloon.
"Het ereloon is ook verschuldigd wanneer de verkoper de duur van deze overeenkomst niet respecteert."
"Ingeval van verbreking van huidige opdracht zal de opdrachtgever aan de vastgoedmakelaar een forfaitaire schadevergoeding betalen gelijk aan het voorziene ereloon over de gevraagde koopprijs".
Ander voorbeeld:
Indien de opdrachtgever tijdens de betrokken periode vroegtijdig een einde stelt aan de verkoopopdracht of handelt in strijd met huidige overeenkomst, zal een vergoeding verschuldigd zijn gelijk aan de helft van het overeengekomen commissieloon, voor zover binnen het jaar het onroerend goed niet weer te koop wordt aangeboden, zoniet is het volledige commissieloon verschuldigd.
Dergelijke bedingen maken evenwel schadebedingen uit en zijn derhalve onderworpen worden aan de toets van de bepalingen inzake de artikelen VI. 82 WER inzake de onrechtmatige bedingen..
Sommige bedingen zijn verder onduidelijk en vaag geformuleerd voor verschillende hypothesen tegelijk, zodat het zeer moeilijk is te achterhalen of aan de opdrachtgever nu een bevoegdheid tot opzeggen wordt verleend of niet. Het is dan uiterst moeilijk om uit te maken of de forfaitair bedongen "vergoeding" nu bedoeld is als schadevergoeding voor gevallen van wanprestatie door de opdrachtgever (een schadebeding), dan wel als vergoeding voor de makelaar wanneer de opdrachtgever gebruik maakt van een verleende pzeggingsbevoegdheid (een opzegbeding).
Voorbeeld
Indien de opdrachtgever tijdens de betrokken periode het onroerend goed zelf verkoopt, een derde persoon belast met de verkoop of een einde wenst te stellen aan de verkoopsopdracht, zal een vergoeding verschuldigd zijn gelijk aan het hieronder overeengekomen commissieloon en indien de makelaar een einde stelt aan de overeenkomst zonder wettige reden, zal hij de opdracht-gever een vergoeding betalen van 250 euro.
Dergelijke onduidelijke bedingen dienen in het voordeel van de opdrachtgever geïnterpreteerd (zie ook vroegere art. 31, §4 W.H.P.C. met toetsing aan de artikelen 32.15 en 32.21 W.H.P.C.
Toetsing van overdreven schadebedingen
De meeste schadebedingen in de contracten stellen meestal dat het volledige commissieloon van de makelaar verschuldigd zal zijn door de opdrachtgever ten titel van forfaitaire vergoeding van de schade van de makelaar.
Er zijn weliswaar een aantal contracten die de schadevergoeding beperken tot de helft van het overeengekomen commissieloon, doch dit meestal voor zo ver binnen het jaar het onroerend goed niet weer te koop wordt aangeboden, zoniet is volgens deze bedingen het volledige commissieloon verschuldigd.
Krachtens art. 32.21 W.H.P.C. is een beding onrechtmatig als het in geval van niet-uitvoering een schadevergoedingsbedrag vaststelt dat duidelijk niet evenredig is aan het nadeel dat door de verkoper kan worden geleden.
De bedongen schadevergoeding moet dus in een redelijke verhouding staan tot de potentiële schade die de makelaar bij het sluiten van de overeenkomst in aanmerking kan nemen voor het geval de exclusiviteit of de duurtijd van de overeenkomst niet zou gerespecteerd worden.
Bij het aangaan van de overeenkomst kan de makelaar evenwel niet met zekerheid weten of hij een kandidaat zal vinden en de koop zal sluiten. De makelaar kan dus niet stellen dat hij zijn recht op zijn commissieloon verliest, hij verliest slechts een kans op het verwerven van zijn ereloon. Natuurlijk komt het verlies van een kans ook in aanmerking voor schadevergoeding, want het is ook een verlies "d'une valeur économique en soi". Maar bij het verlies van een kans komt niet in aanmerking voor vergoeding het derven van het geheel verhoopte commissieloon, maar alleen het verlies van de kans op realisatie van de koop en van de kans op het bekomen van het commissieloon.
Het schadevergoedingsbedrag door een makelaar bedongen in geval van miskenning door de opdrachtgever van de exclusiviteit of van de duurtijd van de overeenkomst is duidelijk niet evenredig is aan het nadeel dat door de makelaar kan worden geleden indien het begroot is op het volledige commissieloon, omdat dit nadeel in beginsel het verlies van een kans is, en niet het verlies van de zekerheid van de uitvoering van de overeenkomst.
De geciteerde schadebedingen uit de meest gebruikte contracten die stellen dat het volledige commissieloon van de makelaar verschuldigd zal zijn door de opdrachtgever ten titel van forfaitaire vergoeding van de schade van de makelaar, zijn dan ook in principe onrechtmatig.
Een beding dat de forfaitaire schadevergoeding beperkt tot de helft van het overeengekomen commissieloon (voor zover binnen het jaar het onroerend goed niet weer te koop wordt aangeboden, zoniet is het volledige commissieloon verschuldigd), kan bij de beoordeling van het verlies van een kans door een rechter in strijd worden bevonden met het WER.
Krachtens het WER (zie ook het vroegere art. 32.15 W.H.P.C). is een beding onrechtmatig als het ertoe strekt een bedrag vast te leggen van de vergoeding verschuldigd door de consument die zijn verplichtingen niet nakomt, zonder in een gelijkwaardige vergoeding te voorzien ten laste van de verkoper die in gebreke blijft.
De meeste contracten bevatten geen gelijkwaardige vergoeding ten laste van de makelaar.
U vindt soms een contract dat bepaalt:
"Wanneer huidige overeenkomst wegens wanprestatie ten nadele van de makelaar wordt ontbonden, heeft de opdrachtgever recht op een vergoeding van zijn bewezen schade, die maximaal gelijk kan zijn aan het overeengekomen ereloon. "
Maar ook dit laatste beding stipuleert geen gelijkwaardige vergoeding, nu de opdrachtgever enkel recht heeft op de vergoeding van zijn bewezen schade, terwijl het schadebeding in het voordeel van de makelaar het bewijs van schade overbodig maakt.
Welnu:
Bedingen die een forfaitaire schadevergoeding vastleggen bij het miskennen van de exclusiviteit doordat de opdrachtgever het onroerend goed, voorwerp van de bemiddelingsopdracht, zelf verkoopt, of doordat een andere makelaar (in strijd met de bedongen exclusiviteit) belast wordt met de verkoopbemiddeling, alsook de bedingen die een forfaitaire schadevergoeding vastleggen indien de kandidaat-koper weigert een kandidaatkoper te aanvaarden aan de afgesproken prijs, dienen beschouwd te worden als schadebedingen.
Van een opzegbeding kan enkel sprake zijn wanneer een beding aan één of aan alle partijen de bevoegdheid toekent om, mits de betaling van een opzegvergoeding, de overeenkomst voor de toekomst op eenzijdige beslissing te beëindigen zonder dat enige motivering vereist is (ad nutum).
Opzegbedingen dienen duidelijk te worden onderscheiden van schadebedingen, en dienen in een afzonderlijke clausule van de makelaarsovereenkomst te worden opgenomen.
De geoorloofdheid van schadebedingen dient steeds te worden nagegaan in het licht van de artikelen VI. 82 en volgende WER.
Schadebedingen die een schadevergoedingsbedrag vastleggen dat begroot is op het volledige commissieloon, zijn duidelijk niet evenredig aan het nadeel dat door de makelaar kan worden geleden, omdat dit nadeel in beginsel het verlies van een kans is en niet het verlies van de zekerheid van de uitvoering van de overeenkomst..
Gelijkwaardigheid van de bedingen
De in de overeenkomst opgenomen schadebedingen dienen eveneens wederkerig en gelijkwaardig te zijn. De vereiste wederkerigheid brengt met zich mee dat tegenover een schadebeding dat een bedrag vastlegt bij niet-nakoming door de consument van zijn verplichtingen, er altijd een schadebeding dient opgenomen te worden dat een bedrag vastlegt bij niet-nakoming van een verplichting van de makelaar die hieraan beantwoordt.
De vereiste van gelijkwaardigheid brengt met zich mee dat het bedongen bedrag van dezelfde orde moet zijn, en dat niet aan één partij het bewijs van schade wordt opgelegd, terwijl een schadebeding ten voordele van de andere partij dit bewijs van schade niet oplegt.
Opzegbedingen en schadebedingen
Bepalingen die opzegbedingen en schadebedingen vermengen kunnen getoetst worden aan het voorschrift van de artikelen VI. 82 en volgende WER en dienen bij onduidelijkheid in het voordeel van de opdrachtgever te worden geïnterpreteerd. Dit brengt met zich mee dat ook opzegbedingen in dat geval aan de artikelen 32.15. en 32.21. W.H.P.C. kunnen worden getoetst.
Evenwel is een beding dat los van iedere contractuele wanprestatie, de vergoeding vaststelt die door een contractpartij verschuldigd is, in geval deze gebruik maakt van een contractueel verleend recht tot voortijdige beëindiging geen strafbeding en aldus niet verminderbaar conform artikelen VI. 82 en volgende WER , evenmin conform art. 1231 BW. zie Hof Gent 23 maart 2005, DCCR okt - dec 2006, 73, p. 70.
Rechtspraak: Hof van beroep Gent 6 juni 2007, NJW 178,224
Wanneer in een overeenkomst met een vastgoedmakelaar een beding voorkomt waarbij een vergoeding van de consument wordt geëist, wanneer deze de verkoop onmogelijk maakt, maakt zulks een schadebeding uit. wanneer er geen wederkerigheid is in hoofde van de vastgoedmakelaar voor de toepassing van dit beding, is dit beding nietig.
Dit neemt niet weg dat de consument een vergoeding verschuldigd is aan de vastgoedmakelaar wanneer de consument de overeenkomst opzegt. De vergoeding is verschuldigd in toepassing van artikel 1794. De makelaar kan aanspraak maken op de terugbetaling van de gemaakte kosten en op een vergoeding voor de gemiste kans.
Contracten totstandgekomen met niet erkende makelaars zijn nietig:
zie Cassatie 29 november 2007
1. Luidens artikel 6 van het Burgerlijk Wetboek kan door bijzondere overeenkomsten geen afbreuk worden gedaan aan de wetten die de openbare orde en de goede zeden betreffen. Krachtens de artikelen 1131 en 1133 van datzelfde wetboek kunnen verbintenissen geen gevolg hebben wanneer hun oorzaak door de wet is verboden of strijdig is met de goede zeden of met de openbare orde.
Een wet is van openbare orde als hij de essentiële belangen van de Staat of van de gemeenschap raakt of als hij in het privaatrecht, de juridische grondslagen bepaalt waarop de economische of morele orde van de maatschappij rust.
2. Ingevolge artikel 3 van de wet van 1 maart 1976 tot reglementering van de bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van de dienstverlenende intellectuele beroepen en artikel 2 van het koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar, mag niemand als zelfstandige in hoofdberoep of bijberoep, het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen tenzij hij is ingeschreven op het tableau van de beoefenaars van het beroep of op de lijst van stagiairs die door het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars wordt bijgehouden. De uitoefening van het gereglementeerd beroep van vastgoedmakelaar is onderworpen aan de in de artikelen 5 en 6 van koninklijk besluit van 6 september 1993 opgesomde voorwaarden die onder meer het behalen van bepaalde diplomas en het doorlopen van een stage betreffen.
Deze bepalingen die ertoe strekken de toegang tot de markt te regelen met het oog op de kwaliteit van de dienstverlening ter bescherming van het publiek, betreffen de economische grondslagen van de maatschappij en raken bijgevolg de openbare orde.
3. De appelrechters stellen vast dat Ostreicher beroepsmatig als tussenpersoon is opgetreden bij de verwerving door de verweerster van een onroerend goed in Schaarbeek, dat zij niet over de door de reglementering van het beroep van vastgoedmakelaar vereiste inschrijving beschikte en dat zij het door het door de wet van 1 maart 1976 ingestelde verbod om beroepsmatig als vastgoedmakelaar op te treden, heeft overtreden.
4. Door op grond van deze vaststellingen te oordelen dat de makelaarsovereenkomst die ten grondslag ligt van de door de wet van 1 maart 1976 verboden prestaties, nietig is wegens strijdigheid met de openbare orde, is het arrest naar recht verantwoord.
Rechtspraak:
Hof Gent, 12 ° kamer bis, 2 maart 2005, DCCR oktober -december 2006, 73, p. 63: Een beding gesteld in de bewoordingen: " Wordt de verkoop onmogelijk gemaakt door de verhoging van de prijs, verzwaring van de lasten of een ander feit van de verkoper, dan is het commissieloon verschuldigd" dient aanzien te worden als een strafbeding en niet als een opzeggingsbeding. Een dergelijk beding is niet nietig, maar kan wel aanleiding geven tot matiging met toepassing van art. 1794 B.W. en dit tot belope van de uitgaven , arbeid en hetgeen bij de aanneming kon worden verdiend; In casu betreft dit slechts een verlies op kans, waardoor de vergoeding beperkt wordt op 3000 euro ipv de gevorderdere 5000 euro.
Wanneer een clausule tot sanctionering van het exclusiviteitsbeding nietig wordt verklaard in toepassing van art. 31 en 32 WHPC, neemt dit niet weg dat de rechter alsnog een schadevergoeding naar gemeen recht kan toekennen, wanneer zulks gevorderd wordt en die de schade groter kan begroten da het verlies van een kans, zie Brussel, 21 maart 2006, DCCR, okt.-dec 2006, 73, p. 106. zie ook Gent, 01/02/2006, DCCR okt.-dec 2006, 73, p.114 met noot.
Verzakingsbedingen
Ingeval van verkoop buiten de onderneming van de verkoper (Hoofdstuk VI, Afdeling 11 van de W.H.P.C.), dienen de in artikel 88, tweede lid, zesde streepje voorgeschreven bedingen in vet gedrukte letters en in een kader los van de tekst op de voorzijde van de eerste bladzijde van het contract moeten vermeld staan, op straffe van nietigheid van de overeenkomst.
Dit door de wet voorgeschreven verzakingsbeding figureert in de meeste contracten, maar de plaatsing van dit verzakingsbeding (meestal) tussen de andere bedingen heeft tot gevolg dat het beding niet voldoende opvalt, wat niet strookt met het bepaalde uit artikel 88, tweede lid, zesde streepje. Art. 88 legt immers op om het verzakingsbeding "in een kader en los van de tekst op de voorzijde van de eerste bladzijde" te vermelden. Bovendien bevatten heel wat contracten zelfs helemaal geen verzakingsbeding.
Vele consumentenovereenkomsten die ten huize van de consument worden afgesloten kunnen nietig verklaard door een gebrek in het verzakingsbeding.
De verplichting tot opname van een verzakingsbeding werd inmiddels veralgemeend tot alle contracten middels KB van 12/01/2007. Dit KB treedt in werking vanaf 01/02/07 Deze nieuwe regeling beschermt personen die voor particuliere doeleinden een contract sluiten met een vastgoedmakelaar met oog op verkoop, aankoop verhuur of huurbemiddeling. In de nieuwe makelaarsovereenkomsten moet in vetgedrukte letters, in een kader, los van de tekst en op de voorzijde van het eerste blad een verzakingsbeding worden opgenomen, met recht om binnen de 7 dagen zonder kosten van het contract af te zien. De plaats en de wijze waarop het makelaarscontract is totstandgekomen is dus niet meer van belang
Let wel, het is niet omdat een contractueel beding voorgedrukt is dat het zonder meer kan afgedaan als een stijlclausule. Zie Gent 23 maart 2005 DCCR okt-dec 2006, 73 p. 75 met noot inzake stijlclausules.
Standpunten van de minister van consumentenzaken Freya Van den Bossche:
Zij heet de toestand ,,hallucinant'', na een onderzoek bij zowat een vijfde van de vastgoedmakelaars in dit land.
- geëist onredelijk lang engagement van de verkoper. In één contract op de zeven vraagt de makelaar exclusiviteit voor meer dan zes maanden. Vier op de tien contracten worden ook automatisch verlengd als de verkoper ze niet uiterlijk twee maanden voor het einde van de termijn opzegt.
- vier contracten op de tien bevatten eenzijdige schadeclausules. Eigenaars die zelf een koper vinden, of het contract willen beëindigen meten het integrale commissieloon betalen. Tegenover deze sanctie staat geen sanctie wanneer de makelaar tekortschiet. Volgens de wet op de handelspraktijken moet een dergelijke schadeclausule wederkerig zijn, net als de opzegvoorwaarde.
Makelaars moeten hun klant op het einde van het contract een lijst met kandidaat-kopers bezorgen. Een keer op de twee gebeurt dat volgens de resultaten van de economische inspectie niet. Hierdoor kunnen makelaars achteraf beweren dat zij de uiteindelijke koper hebben ,,aangebracht'' en alsnog een commissie opeisen.
Twee op de drie kantoren vermelden in hun contracten de prijzen exclusief btw en taksen in strijd met de wet op de handelspraktijken die een prijszetting inclusief alle kosten en BTW oplegt en bovendien vereist dat de makelaars hun prijzen afficheren.
In november 2005 werd reeds tegen 430 van de 528 gecontroleerde makelaars proces-verbaal opgesteld.
Bent u als koper of verkoper benadeeld door een makelaar laat dan uw rechten gelden via een onderlegd advocaat. Voor zover geen onmiddellijke minnelijke regeling tussenkomt, laat u best klacht neerleggen bij de economische inspectie en laat u desnoods uw rechten gelden voor de rechtbank.
...2. Voor de beoordeling ten gronde van de vordering van S.R. is de verwijzing van partijen naar de rechtsfiguren van de 'dading' en de 'kwijting voor saldo van rekening' niet…
De interpretatie van de zin en de draagwijdte van de dadingsovereenkomst valt onder de vrije en soevereine beoordelingsbevoegdheid van de feitenrechter zie dading APR, Kluwer 2000, pagina 253. De essentiële leidraad…
B.B. t/ BVBA G. en V. I. Feiten en rechtspleging 1. Op 15 november 2012 ondertekenden de BVBA G.&V. en de heer B.B. een voltijdse arbeidsovereenkomst van onbepaalde tijd, waardoor de heer B…
Afstand van recht is een eenzijdige rechtshandeling, die niet door de wederpartij moet worden aanvaard; afstand van recht wordt niet vermoed en kan alleen worden afgeleid uit feiten die niet…
Voorbeelden van geschillen vatbaar voor bemiddeling Voorbeelden van familiale geschillen: - tijdelijk uit mekaar gaan bij huwelijk of samenwoonst - regeling gemeenschappelijke kinderen - ouderschapsregelingen (vaststelling of wijziging van gezags-…
Uittreksel uit het gerechtelijk wetboek Schriftelijke behandeling. Art. 755. De partijen of hun advocaten mogen gezamenlijk tot de schriftelijke rechtspleging besluiten. Na hun memories, nota's, stukken en conclusies vooraf overgelegd te hebben…
Zie bijdrage: Reclameverbod esthetische geneeskunde in NJW 247, 537
Dit e-boek is een bloemlezing met de meest populaire studentliederen. In een tweede gedeelte worden de meer gewaagde liederen weergegeven.
Inhoud: De beëindiging volgens het gemeenrecht 1 Wederzijdse toestemming 1 Overlijden 1 Overmacht 1 Faillissement 2 Ontbinding 2 De beëindigingsvormen van de agentuurwet zoals voorzien in de agentuurwet. 3 Beëindiging van…
Inhoud: De beëindiging volgens het gemeenrecht 1 Wederzijdse toestemming 1 Overlijden 1 Overmacht 1 Faillissement 2 Ontbinding 2 De beëindigingsvormen van de agentuurwet zoals voorzien in de agentuurwet. 3 Beëindiging van…
Inhoud: De beëindiging volgens het gemeenrecht 1 Wederzijdse toestemming 1 Overlijden 1 Overmacht 1 Faillissement 2 Ontbinding 2 De beëindigingsvormen van de agentuurwet zoals voorzien in de agentuurwet. 3 Beëindiging van…
Wet van 13 april 1995 betreffende de handelsagentuur
Elke meerderjarige die handelingsbekwaam is kan een euthanasieverklaring opstellen. In deze verklaring wordt gevraagd dat een arts euthanasie zal uitvoeren wanneer de arts vaststelt dat de patiënt in een ongeneeslijke…
lees ook op juridat
Een lijfrente wordt in de rechtsleer omschreven als een rechtsverhouding krachtens welke een persoon aan een andere persoon verplicht is tot een periodieke uitkering van een geldbedrag, gedurende het leven…
Rechtspraak: • Hof van Cassatie, 1e Kamer 2 februari 2006, RW 2008-2009, 926 .... III. Beslissing van het Hof Beoordeling Eerste middel 1…
T.D. t.\ P.W. en N.V. II. Feiten en vorderingen 1. Eiser voert aan dat hij, in de zomer van 2011, verschillende (telefonische) contacten heeft gehad met verweerders met betrekking tot…
PrincipesDe vastgoedmakelaar heeft recht op commissieloon in dien de beoogde verkoopovereenkomst effectief tot stand komen ten gevolge van zijn tussenkomst De vastgoedmakelaar heeft recht op commissie wanneer de koop met…
Il. Beroepen vonnis Investeren in andermans woning verrijking zonder oorzaak waarbij de kosten de normale lasten in de huishouding overschrijden - verrijking zonder oorzaakWanneer de uitgaven van de ene feitelijke…
E. t./ B. bvba( ... )Antecedenten1. Het geschil vindt zijn oorsprong in een overeenkomst van "verkoopstoelating - verhuring van diensten", door de partijen ondertekend op 2 juli 2010.1.1. Met deze…
Elfri.be bestaat als site sinds 2003. Sinds 15 augustus 2018 werkt de site in haar nieuwste editie met Arc3c als uitgever. Nieuw is de https omgeving, het dynamisch karakter, web 3 .0 technologie, betere zoekmogelijkheden en een 40 tal nieuwe functies. De site wordt inhoudelijk voortdurend, lees dagelijks, aangepast en aangevuld met de recentste wetswijzigingen, nieuwe rechtspraak en nieuwe rechtsleer. Bijna alle rechtspraak die in België aandacht krijgt is terug te vinden op de elfri.be. Anders dan andere dure websites, hebben we een technologie uitgewerkt waarbij de gezochte informatie onmiddellijk wordt verschaft door een gewone vraagstelling in gewoon Nederlands, het weze op de site zelf, het weze gewoon in Google. Wij spreken uw taal en werken niet met onbegrijpelijke of onlogische boomstructuren die verwijzen naar documenten die ofwel niet relevant, ofwel niet kunnen gelezen worden. Om volledige informatie met bronnen, rechtsleer, rechtspraak en wetgeving, kan u een vrij goedkoop abonnement nemen (reeds mogelijk vanaf 1 maand)
In een procedure wordt principieel geoordeeld op basis van het gerechtsdossier zoals gestaafd middels stukken die door partijen worden neergelegd. De conclusies houden de middelen in tot ondersteuning van de eis…
De regels betreffende de foutaansprakelijkheid worden weergegeven in de artikelen 1382 en 1383 Burgerlijk Wetboek. Volgens deze artikelen dient degene die door zijn fout of nalatigheid aan een ander schade veroorzaakt…
Voorbeelden van beschikkingen: uittreksel uit het gerechtelijk wetboek: Art. 98. Wanneer een rechter wettig verhinderd is of er een plaats van rechter openstaat in een rechtbank van eerste aanleg of van koophandel…
Een nietig verklaarde overeenkomst kan voor partijen geen grondslag van rechten en verplichtingen zijn. De nietige overeenkomst kan ook niet aan derden worden tegengeworpen. Bovendien werkt een nietige rechtshandeling terug…
De OBSI schaal, wordt soms afgekort als de schaal mbt de wijze waarop volledige blindheid,.... wordt vastgesteld (KB 08/02/2006. Dit verkort opschrift mag geen verwarring stichten. De lijst betreft niet…
Artikel 213 Burgerlijk wetboek stelt: “Echtgenoten zijn jegens elkaar tot samenwoning verplicht, zij zijn elkaar getrouwheid, hulp en bijstand verschuldigd”. Deze bepaling werd opgenomen in Hoofdstuk VI Wederzijdse rechten en verplichtingen…
D.B.... Ten gronde 1. Zowel voor de eerste rechter als thans voor het hof werpen Pierre D.B. en Jozef D.B. (grotendeels) de niet-ontvankelijkheid op van de vorderingen van V.M. en de dochters…
Gekwalificeerde of zware diefstal = een misdaad, maar toch wordt deze gecorrectionaliseerd. Het betreft hier diefstallen met verzwarende omstandigheden van braak, inklimming of valse sleutels. Diefstal d.m.v. braak uittreksel uit het…
middelenverbintenis of inspanningsverbintenis: (Mittelverpflichtung) een verbintenis waarbij de verplichting van een partij erin bestaat om naar best vermogen te handelen, zonder dat een resultaat gegarandeerd wordt. (vb. geneeskundige behandeling) resultaatsverbintenis: verbintenis waarbij…
Bronnen en referenties Bücherhexe (2007). Paul Watzlawick. Wikipedia die freie Enzyklopädie. Verkregen 04-02-2007 van http://de.wikipedia.org/wiki/Paul_Watzlawick ExplicitImplicity (2007). Paul Watzalwick. Wikipedia, the free encyclopedia. Verkregen 04-02-2007 van http://en.wikipedia.org/wiki/Paul_Watzlawick Auteur onbekend (2006). Uittreksel van ‘De…
De termijn van dagvaarding is de termijn tussen de betekening van de dagvaarding of de kennisname van het inleidend exploot en de inleidende zitting. De wet voorziet uitdrukkelijk in een…
ONTLEDING LASTER • Laster bestaat erin aan een persoon kwaadwillig een bepaald feit ten laste te leggen dat zijn eer kan krenken of hem aan de openbare verachting kan blootstellen, en…
Nr. P.15.0880.N H J, inverdenkinggestelde, eiser, tegen H W, burgerlijke partij, verweerder. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Gent…
Rechtspraak: • Raad van State,12e Kamer – 9 juni 2009, RW 2010-2011, 25: Samenvatting: Wanneer het bestuur voornemens is ten aanzien van een bestuurde een maatregel te nemen die hem op…
Bekom toegang tot alle informatie op deze website
Met een abonnement krijgt u toegang tot een schat aan bijkomende informatie (vaak elders niet te vinden), lezen van de volledige teksten zonder beperkingen, verwijzingen naar wetten, rechtspraak en wetten, antwoorden op nog meer vragen, opzoekingen allerhande mogelijkheid tot knippen, plakken, afdrukken, modellen, tips, trics, aandachtspunten professioneel gedeelte en zoveel meer.
Met een abonnement (vanaf 5,95 euro per maand) heeft u steeds een professionele juridische bibliotheek met 25.000 bijdragen ter beschikking
BVBA Advocatenkantoor Elfri De Neve
Stationsstraat 29 - 9700 Oudenaarde
voor afspraak 055/31.86.47
Fax: 055/31.14.03
U heeft geen toegang tot knippen, plakken, opslaan, printen, downloaden, raadpleging archief, sociaal netwerk, vacaturedienst slechts gedeeltelijke toegang tot deze pagina. Om hiervan gebruik te maken van deze functies en diensten dient u u een pro-abonnement te nemen. klik hier voor de verschillende formules