Deze bijdrage behandelt de figuur van rechtsmisbruik wanneer de huurder bij een contract van bepaalde duur gedwongen wordt de huur tot de laatste snik uit te zingen en de opzeg geweigerd wordt.
Huurcontracten voorzien meestal in een huurperiode voor een welbepaalde duur, met welbepaalde opzegmodaliteiten en verbrekingsvergoedingen.
De vraag stelt zich vaak wat er gebeurt wanneer de huurder met miskenning van de opzegperiodes voortijdig het pand verlaat. Strikt juridisch heeft de verhuurder dan het recht de voortzetting van het huurcontract te vorderen dan wel (naar zijn keuze) de huurverbrekingsvergoeding te vorderen. (art. 1184 B.W.).
Wanneer de verhuurder de verderzetting van het contract eist en de huurder het pand reeds verlaten heeft, kan dit voor deze laatste rampzalige gevolgen hebben, namelijk het verder moeten betalen voor een pand waarvan hij het genot niet meer heeft.
Hiertegenover kan de huurder voor de Vrederechter aanhalen dat het per se willen uitvoeren van de overeenkomst, spijts het vertrek van de huurder enkel wijst op louter winstbejag, buiten elke proportie met de schade van de huurder. Vaak wordt met succes dan ook de theorie van het rechtsmisbruik aangehaald, de uitvoeringsplicht te goeder trouw en de schadebeperkingsplicht van de verhuurder, waarna dan een schadevergoeding naar billijkheid van bv. 6 maand wordt vastgelegd.
Toch kan dit principe niet veralgemeend worden en dient elke situatie in concreto beoordeeld. De bedoeling van de partijen bij het afsluiten van het contract en de belangrijke investeringen die de verhuurder heeft gemaakt in het uitsluitend belang van de huurder kunnen de Vrederechter ertoe laten besluiten dat de verhuurder de uitvoering van het huurcontract kan blijven vorderen.
De rechter moet de schade die de schuldeiser geleden heeft ten gevolge van de niet-nakoming van de verbintenis in concreto ramen.
Indien een overeenkomst voortijdig wordt beëindigd, dient de winstderving te worden geraamd over de resterende duur van de overeenkomst; de in acht te nemen periode neemt een einde wanneer de schuldeiser een vervangende overeenkomst sluit; de schuldeiser draagt, in beginsel, het risico van de gebrekkige uitvoering door de nieuwe medecontractant en van diens insolvabiliteit.