Art. 37, §§ 1 tot 3 van het decreet van 22 februari 1995 betreffende de bodemsanering, hierna Bodemsaneringsdecreet 1995, zoals hier van toepassing, bepaalt:
“§ 1. Gronden waarop een inrichting gevestigd is of was of een activiteit wordt of werd uitgevoerd die opgenomen is in de lijst bedoeld in artikel 3, § 1, kunnen slechts overgedragen worden als er vooraf een oriënterend bodemonderzoek heeft plaatsgehad, behalve in het geval bedoeld in artikel 3, § 2, 1o, tweede lid.
“§ 2. Het oriënterend bodemonderzoek wordt op initiatief en kosten van de overdrager uitgevoerd onder leiding van een bodemsaneringsdeskundige.
“§ 3. De overdrager meldt aan OVAM zijn bedoeling om tot de overdracht over te gaan. Hij voegt bij de melding een verslag van het oriënterend bodemonderzoek. De Vlaamse regering kan nadere regels vastleggen omtrent de modaliteiten van deze melding”.
Art. 38, §§ 1 en 2 Bodemsaneringsdecreet 1995, zoals hier van toepassing, eveneens in zijn te dezen toepasselijke versie, bepaalt:
“§ 1. Indien OVAM op grond van een oriënterend bodemonderzoek of van het register van de verontreinigde gronden van oordeel is dat er ernstige aanwijzingen zijn dat een grond als bedoeld in artikel 37, § 1 Bodemsaneringsdecreet is aangetast door bodemverontreiniging die is tot stand gekomen na de inwerkingtreding van dit decreet en die de bodemsaneringsnormen overschrijdt of dreigt te overschrijden, maant OVAM binnen zestig dagen na de melding van de overdracht de overdrager aan om een beschrijvend bodemonderzoek uit te voeren. Indien OVAM deze aanmaning niet binnen zestig dagen na de melding heeft gegeven, kan de overdracht plaatsvinden, onverminderd de mogelijkheid om de andere bepalingen van dit decreet later toe te passen.
Ҥ 2. Indien uit het beschrijvend bodemonderzoek of uit het register der verontreinigde gronden blijkt dat de bodemsaneringsnormen overschreden zijn, kan de overdracht niet plaatsvinden voor de overdrager:
a) een bodemsaneringsproject heeft opgesteld dat ontvankelijk en volledig is;
b) jegens OVAM de verbintenis heeft aangegaan de bodemsaneringswerken uit te voeren; en
c) financiële zekerheden heeft gesteld overeenkomstig artikel 29.
“Zolang er geen bodemsaneringsnormen vastgesteld zijn, zijn de bepalingen van de vorige paragrafen van overeenkomstige toepassing indien de bodemverontreiniging een ernstige bedreiging vormt”.
Uit deze bepalingen volgt dat de huurder die opzegging geeft van een handelshuurovereenkomst in de gevallen van het decreet, het huurgoed slechts kan overdragen aan de verhuurder en derhalve slechts aan de teruggaveverplichting van art. 1731 BW kan voldoen, als hij vooraf en op zijn kosten een oriënterend bodemonderzoek heeft laten uitvoeren dat hij aan OVAM meedeelt en voor zover OVAM hierop binnen zestig dagen niet reageert door een beschrijvend bodemonderzoek te eisen.
Als OVAM een beschrijvend bodemonderzoek eist en hieruit of uit het register van de verontreinigde gronden blijkt dat de bodemsaneringsnormen overschreden zijn, kan de overdracht niet plaatsvinden vooraleer de overdrager ten opzichte van OVAM de verplichtingen heeft aangegaan bedoeld in art. 38, § 2 Bodemsaneringsdecreet 1995.
Deze decretale bepalingen staan er niet aan in de weg dat de verhuurder en de huurder in de huurovereenkomst bedingen wie van hen uiteindelijk zal instaan voor de gevolgen van de bodemverontreiniging en voor de kosten verbonden aan de saneringswerken.
Art. 36, § 1 Bodemsaneringsdecreet 1995, zoals hier van toepassing, bepaalt dat voor het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van grond, de overdrager bij OVAM een bodemattest moet aanvragen en de inhoud ervan moet meedelen aan de verwerver. Dat attest wordt afgeleverd uiterlijk een maand na de ontvankelijke aanvraag. Wanneer de aanvraag betrekking heeft op een grond waarop een inrichting gevestigd is of was of een activiteit wordt of werd uitgevoerd die opgenomen is in de lijst bedoeld in art. 3, § 1, wordt het attest afgeleverd uiterlijk twee maanden na de ontvankelijke aanvraag.
OVAM kan op grond van art. 37 Bodemsaneringsdecreet 1995 in bepaalde gevallen eisen dat de overdrager op zijn kosten een oriënterend bodemonderzoek laat uitvoeren vooraleer een bodemattest af te leveren.
Hieruit volgt dat de huurder een pand bedoeld in het decreet slechts kan overdragen aan de verhuurder nadat hij een bodemattest heeft verkregen, zo nodig na het uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek.
De kosten hieraan verbonden zijn ten laste van de huurder, tenzij blijkt dat de partijen hiervan conventioneel zijn afgeweken.
Wanneer partijen zijn overeengekomen: “de huurder staat enkel in voor de additionele kosten veroorzaakt door bodemvervuiling waarvan met zekerheid bewezen is dat deze na de datum van overdracht door de huurder veroorzaakt is”, volgt hieruit dat de partijen zijn overeengekomen dat de huurder alleen instaat voor de kosten van bodemsanering in zoverre zij het gevolg zijn van zijn toedoen.
Hieruit volgt niet dat de partijen de kosten verbonden aan de formaliteiten die de huurder moet vervullen om het gehuurde goed aan de verhuurder te kunnen overdragen, in afwijking van het decreet ten laste van de verhuurder hebben willen leggen.
Een en ander werd gesteld het arrest van het Hof van Cassatie van 15 april 2011 RW 2011-2012, 423, zoals dit arrest wordt besproken in de alhier vermelde noot.