Artikel 544 B.W. omschrijft het eigendomsrecht als: "het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken, mits men er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten f met de verordeningen".
Het eigendomsrecht heeft een absoluut karakter, wat benadrukt wordt door de vermelding dat de eigenaar het recht heeft "op de meest volstrekte wijze het genot van de zaak te hebben en daarover te beschikken. Het eigendomsrecht verenigt inderdaad alle bevoegdheden die de eigenaar kan doen gelden op zijn eigendom.
Het eigendomsrecht wordt niet enkel vermeld in de Grondwet, doch vindt als grondrecht bovendien een juridische grondslag in het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Het Europees Hof van Justitie erkent het eigendomsrecht als grondrecht van alle lidstaten van de Europese Gemeenschap (H.v.J. 14 mei 1974, Nold t. Commissie, zaak 4/73, Jur. 1974, (491) 508, r.0. 14).
Het eigendomsrecht is derhalve juridisch een zeer krachtig basisrecht, een grondrecht, zowel naar privaatrecht, als naar publiek recht dat geldend kan worden gemaakt ten aanzien van private personen en publiekrechtelijke personen. De eerbiediging en, derhalve, de handhaving ervan kunnen, behoudens uitzonderingen, worden afgedwongen voor de nationale rechter. Dit is derhalve het strenge en restrictieve uitgangspunt voor de verdere juridische beoordeling van de zaak.
Op het absolute eigendomsrecht bestaan publiekrechtelijke uitzonderingen (welke hier niet aan de orde zijn) en privaatrechtelijke uitzonderingen. Erfdienstbaarheden of opstalrechten, dan wel erfdienstbaarheden van uitbouw of over bouw met een accessoir opstalrecht zouden een uitzondering kunnen vormen.
Evenwel blijkt uit geen enkel stuk dat dergelijke erfdienstbaarheid bestaat en overigens hebben eisende partijen ter terechtzitting, bij monde van hun raadsman en op vraag van de vrederechter, bevestigd dat geen conventionele grondslag (zoals een erfdienstbaarheid) bestaat voor hun vorderingen. Er is geen sprake van enig beperkt zakelijk recht dat eisende partijen zouden kunnen laten gelden op het perceel van verwerende partijen.
De evenwichtsleer en het rechtsmisbruik vormen andere privaatrechtelijke uitzonderingen op het eigendomsrecht. Rechtsmisbruik verbiedt een rechthebbende zijn of haar recht uit te oefenen op een wijze die kennelijk de grenzen van een redelijke rechtsuitoefening door een voorzichtig persoon te buiten gaat.
Het aanbrengen van isolatie op een muur door een uitbouw te laten aanbrengen over zijn eigendom zodat thermische isolatie en/of waterwerende bescherming (van welke dikte ook) veroorzaakt een inname van eigendom. De weigering hiermee in te stemmen is geen kennelijke onredelijke uitoefening van het eigendomsrecht.
Vooreerst moet worden gerefereerd aan het absolute karakter van het eigendomsrecht, zoals hoger al werd omschreven.
Wie een (rij)huis koopt hoort te weten, hoe het gepositioneerd is ten opzichte van de aanpalende woning. Een koper dient zich te vergewissen op het vlak van de technische en juridische mogelijkheden en problemen inzake isolatie. Wanneer de koper dit niet doet neemt de koper een risico genomen dat die isolatie gebeurlijk aan de binnenzijde zal moeten gebeuren, tenzij dit technisch absoluut onmogelijk is.
Een nabuur kan geen onredelijke uitoefening van zijn eigendomsrecht worden verweten wanneer deze de isolatie wel toelaat vanaf de tweede verdieping en louter bezwaren laat gelden tegen de inname op het gelijkvloers en de eerste verdieping en de bezwaren dienaangaande zowel van technische als esthetische aard zijn en de inname 20 cm kan bedragen op een terras dat slechts 3,8 meter breed is.
Een gevraagd bevel aan om een jaarlijkse controle van de muur toe te staan, is een te felle aantasting van de vrijheid van verwerende partijen. Het kan niet de bedoeling zijn dat de rechtbank een controlebevoegdheid op de eigendom van een nabuur Dergelijke bevoogding kent geen wettelijke grondslag. Hiertoe volstaat het wettelijke ladderrecht.
In een verder geciteerd vonnis van de Vrederechter te Gent van 13 december 2021 waarbij werd verwezen naar het NBW werd evenwel anders geoordeeld ("Het verzet van een eigenaar tegen bovendakse isolatie door een buurman wegens schending van het eigendomsrecht kan rechtsmisbruik uitmaken.")
Let wel:
In dit vonnis wordt verwezen naar het absolute eigendomsrecht van artikel 544 BW. Dit absolute eigendomsrecht wordt gerelativeerd door de nieuwe bepalingen van het NBW. Te dezen verandert het NBW niets aan de voorliggende situatie. Het NBW codificeert grotendeels de bestaande rechtspraktijk.
zie art. 3:50 NBW als nieuwe definitie van het eigendomsrecht
Art. 3.50. Definitie
Het eigendomsrecht verleent aan de eigenaar rechtstreeks het recht om het voorwerp ervan te gebruiken, hiervan het genot te hebben en erover te beschikken. De eigenaar heeft de volheid van bevoegdheden, behoudens de beperkingen die door wetten, verordeningen of door de rechten van derden worden opgelegd.
Artikel 3:62 en 3:63 NBW begrenst de verticale eigendomskolom:
Art. 3.62. Grensoverschrijding
§ 1. Indien een bouwwerk ten dele op, boven of onder de grond van de nabuur is gebouwd, kan laatstgenoemde de verwijdering hiervan eisen, behoudens indien deze grensoverschrijding een wettelijke of contractuele titel heeft. Indien de grensoverschrijding al langer dan de termijn voor verkrijgende verjaring bestaat, kan de eigenaar die de grens overschreden heeft een wettelijke titel verkrijgen overeenkomstig artikel 3.27.
Indien bouwwerken boven, op of onder de grond van de nabuur zijn aangebracht op grond van een wettelijke of contractuele titel en een inherent bestanddeel zijn van een bouwwerk dat toebehoort aan de eigenaar die de grens overschreden heeft, behoren ze toe aan deze laatste op grond van natrekking voor de duurtijd van die titel.
§ 2. Bij gebreke van titel, kan de nabuur de verwijdering van het overschrijdende inherente bestanddeel eisen.
Is in dat geval de eigenaar te goeder trouw en zou hij door de wegneming van het overschrijdende gedeelte onevenredig worden benadeeld, dan kan de eigenaar van de aanpalende grond niet de verwijdering eisen. Hij heeft dan de keuze om ofwel een recht van opstal voor de duur van het bestaan van het gebouw toe te kennen ofwel het daartoe benodigde gedeelte van het perceel over te dragen, in beide gevallen tegen schadeloosstelling op grond van ongerechtvaardigde verrijking.
Indien de grensoverschrijding te kwader trouw is, kan de nabuur de verwijdering van het overschrijdende inherente bestanddeel eisen tenzij er noch een omvangrijke inname is noch een potentiële schade is in hoofde van laatstgenoemde. Vordert hij niet de verwijdering, dan is het tweede lid van toepassing.
Art. 3.63. Verticale omvang van grondeigendom
Onder voorbehoud van andere bepalingen in dit Boek, strekt het eigendomsrecht op de grond zich enkel uit tot een hoogte boven of diepte onder de grond die voor de eigenaar nuttig kan zijn voor de uitoefening van zijn bevoegdheden. Hij kan zich bijgevolg niet verzetten tegen een gebruik door een derde op een hoogte of een diepte waarop de actuele eigenaar, gelet op de bestemming en de toestand van de grond, redelijkerwijze geen gebruiksbevoegdheid zou kunnen uitoefenen.
Een eigenaar kan in overeenstemming met de wet op, boven en onder de grond bouwwerken of beplantingen aanbrengen.