Wanneer mag een verkoper van een onroerend goed nog vernietiging vragen bij een “te lage prijs”?

Samenvatting en duiding bij de samenloop tussen benadeling > 7/12 en misbruik van omstandigheden.
Kernboodschap. Ook als de 2-jaarstermijn voor de bijzondere regel benadeling > 7/12 is verstreken, kan de verkoper nog steeds vernietiging van de verkoop vragen op basis van misbruik van omstandigheden. Het zijn twee afzonderlijke rechtsgronden; het verstrijken van de ene sluit de andere niet uit.

Wat houden de twee paden in?

Benadeling > 7/12 (oud recht)

  • • Context: bijzondere bescherming enkel bij verkoop van onroerend goed door de verkoper.
  • • Drempel: prijs meer dan 7/12 onder normale waarde.
  • • Termijn: verval van 2 jaar vanaf de verkoop.
  • • Procedure: traditioneel zwaarder (klassiek: drie deskundigen).
  • • Remedie koper: kan vernietiging afwenden door bijbetaling (aanvullende prijs).

Misbruik van omstandigheden (gemeen recht)

  • • Context: algemene wilsgebrekenbescherming bij een kennelijk onevenwicht én misbruik van zwakke positie.
  • • Termijnen: langere verjaring volgens boek 5 BW.
  • • Bewijs: gemeen bewijsrecht; doorgaans volstaat één deskundige.
  • • Remedie: vernietiging zonder een wettelijk “bijbetalingsrecht” zoals bij 7/12.
Cassatie bevestigt: de 2-jaarstermijn van 7/12 kan niet gebruikt worden om ook het pad van misbruik van omstandigheden af te snijden. De verkoper behoudt keuzevrijheid.

Hoe verhouden beide regels zich tot elkaar?

De regels kunnen naast elkaar bestaan (samenloop). De bijzondere 7/12-regeling biedt extra bescherming, maar neemt de algemene bescherming van misbruik van omstandigheden niet weg. In de praktijk mag de verkoper kiezen welke grond het best aansluit bij zijn dossier.

Praktische aanpak

  1. Screen beide sporen: is de 2-jaarstermijn verstreken of is de expertenlast disproportioneel? Onderzoek misbruik.
  2. Bewijsstrategie: werk het kennelijk onevenwicht en de misbruikfactoren (druk, afhankelijkheid, noodsituatie, onervarenheid…) helder uit.
  3. Remediekeuze: overweegt de koper regularisatie door bijbetaling, dan hoort dit thuis in het 7/12-kader, niet automatisch bij misbruik.
  4. Termijnen bewaken: 7/12 = verval (2 jaar); misbruik = verjaring (boek 5 BW).
  5. Toestemmingsmoment: bij opties telt het moment waarop de verkoper zich bindt.
Impact van de (voorgestelde) hervorming van het bijzondere contractenrecht
  • Drempel “> 60%” vervangt het breukdeel 7/12; formulering wordt eenvoudiger.
  • Bewijs de drie-expertenprocedure verdwijnt; gemeen bewijsrecht geldt.
  • Regularisatie koper kan nog steeds vernietiging vermijden door bijbetaling; modaliteiten worden duidelijker.
  • Termijn de 2-jaarstermijn voor de bijzondere onroerend-goed-regeling blijft een vervaltermijn.
  • Samenloop deze aanpassingen doen geen afbreuk aan het pad van misbruik van omstandigheden; samenloop en keuzevrijheid blijven uitgangspunt.

Let op: de hierboven vermelde hervorming betreft een voorgesteld wettelijk kader. Controleer bij toepassing steeds de actuele stand van zaken en de inwerkingtreding.

FAQ

Wat is het verschil tussen “benadeling > 7/12” en “misbruik van omstandigheden”?
De regel van benadeling > 7/12 is een bijzondere bescherming voor verkopers van onroerend goed. De verkoop kan worden vernietigd als de prijs meer dan 7/12 onder de werkelijke waarde ligt. Die mogelijkheid is beperkt in de tijd (vervaltermijn van twee jaar) en vereist doorgaans een formele deskundigenprocedure.
Misbruik van omstandigheden daarentegen is een algemene regel van het verbintenissenrecht. De verkoper kan vernietiging vragen als er een kennelijk onevenwicht is en de koper misbruik heeft gemaakt van zijn zwakkere positie, bijvoorbeeld bij nood, afhankelijkheid of onervarenheid. De bewijsvereisten zijn soepeler en de verjaringstermijn is langer.

Wat heeft het Hof van Cassatie in januari 2025 beslist?
Het Hof heeft bevestigd dat het verstrijken van de tweejaarstermijn voor de bijzondere regel van benadeling > 7/12 geen beletsel vormt om nog een beroep te doen op misbruik van omstandigheden. Beide rechtsgronden kunnen naast elkaar bestaan.

Wat als de verkoper te laat is voor de 7/12-regel?
Is de termijn van twee jaar verstreken, dan kan de verkoper zich nog altijd beroepen op misbruik van omstandigheden. De mogelijkheid om de verkoop aan te vechten blijft dus bestaan zolang de algemene verjaring niet is verstreken.

Kan de koper de vernietiging vermijden door bij te betalen?
Bij benadeling > 7/12 kan de koper vernietiging afwenden door de prijs aan te vullen tot een billijk niveau. Bij misbruik van omstandigheden bestaat zo’n wettelijk recht op bijbetaling niet automatisch.

Wat verandert er in het (voorgestelde) nieuwe boek 7 BW?
De drempel van 7/12 wordt vervangen door een eenvoudigere grens: meer dan 60%. De verplichte drie-expertenprocedure verdwijnt, zodat het gewone bewijsrecht geldt. De koper behoudt wel de mogelijkheid om vernietiging te vermijden door bijbetaling. De vervaltermijn van twee jaar blijft behouden, maar de samenloop met misbruik van omstandigheden blijft mogelijk.

Wat is het praktische voordeel van misbruik van omstandigheden?
Het biedt een flexibeler alternatief wanneer de verkoper de formele of temporele voorwaarden van de 7/12-regel niet haalt. De nadruk ligt op het misbruik en het duidelijk onevenwicht, niet op een exacte wiskundige verhouding.

Welk moment telt voor de beoordeling van misbruik?
De beoordeling gebeurt op het moment waarop de verkoper zijn toestemming heeft gegeven. In geval van een optieconstructie is dat het moment waarop de verkoper zich effectief bindt.

Welke termijnen gelden?

  • Benadeling > 7/12: vervaltermijn van twee jaar vanaf de verkoop.

  • Misbruik van omstandigheden: gewone verjaring volgens boek 5 BW, dus een langere termijn.

Wat betekent dit arrest voor de praktijk?
Een verkoper die meent te goedkoop te hebben verkocht, kan ook na het verstrijken van de termijn van twee jaar nog optreden als er sprake is van misbruik van omstandigheden. Voor advocaten en notarissen is het daarom belangrijk beide pistes systematisch te onderzoeken bij verkopen met een opvallend lage prijs.