Verborgen gebreken: uitgangspunt
Bij de aankoop van een onroerend goed kan de koper zich beroepen op de vrijwaring voor verborgen gebreken. Het gaat om een gebrek dat bij een normale, oppervlakkige controle niet zichtbaar is, maar dat wél voldoende ernstig is om een rechtsvordering te dragen. In koop-verkoopzaken draait het niet alleen om de vraag of er werkelijk een verborgen gebrek bestaat, maar ook om de vraag of de koper tijdig heeft gehandeld nadat hij het probleem ontdekte. Dat laatste element is vaak doorslaggevend: een technisch sterke zaak kan alsnog verloren gaan omdat ze te laat wordt ingesteld.
De korte termijn: geen vaste duur, wel een strikte eis
Een vordering wegens verborgen gebreken moet worden ingesteld binnen een “korte termijn” vanaf de ontdekking van het gebrek. Die korte termijn is geen vrijblijvende richtlijn maar een juridische drempel: wie te lang wacht, ziet de vordering stranden, zelfs als het gebrek bewezen is en de aansprakelijkheid van de verkoper in principe vaststaat. Het vertrekpunt is niet het ogenblik waarop alle bewijsmiddelen verzameld zijn, en evenmin het moment waarop een gerechtelijk deskundige zijn verslag neerlegt. De termijn begint te lopen zodra de koper feitelijk kennis heeft van het gebrek en, minstens in grote lijnen, van de oorzaak ervan.
Het geschil: een gebrek dat al sinds de aankoop bestond
In het besproken arrest ging het om een nieuwbouwwoning die in 2005 door een professionele verkoper aan een consument was verkocht. Jaren later doken problemen op met vocht en condens aan het dak, gekoppeld aan de rookgasafvoer. In eerste aanleg werd een gerechtsdeskundige aangesteld. Die kwam tot een duidelijke technische conclusie: het probleem vloeide voort uit het ontwerp van de woning, de plaatsing van de rookgasafvoer en het ontbreken van een boordplank. De positie van de rookgasafvoer was sinds 2005 ongewijzigd gebleven en er waren geen sporen van eerdere voorzieningen, zodat het gebrek volgens de deskundige hoogstwaarschijnlijk reeds bij de verkoop aanwezig was. Het hof volgde dat standpunt en stelde vast dat het ging om een ernstig gebrek, dat in de kiem aanwezig was bij de aankoop en verborgen bleef voor een leek.
De doorslag: wanneer wist de koper voldoende?
Ondanks het bestaan van een ernstig verborgen gebrek draaide het hoger beroep uiteindelijk om de tijdigheid van de vordering. Het hof onderzocht nauwkeurig op welk moment de koper niet alleen de schade vaststelde, maar ook wist wat het probleem precies was en waar het vandaan kwam. Het hof oordeelde dat dit moment al in januari 2020 was bereikt. De koper beschikte toen over technische offertes die de omvang van de schade beschreven én de exacte oorzaak aanduidden, op een wijze die later overeenstemde met het gerechtelijk deskundigenonderzoek. Bovendien stuurde de koper in april 2020 een aangetekende ingebrekestelling waarin schade, gebrek en oorzaak duidelijk werden omschreven en waarin de contractuele wederpartij correct werd aangesproken. Dit geheel volstond volgens het hof om te besluiten dat de koper in januari 2020 niet alleen “een probleem” kende, maar ook het verborgen gebrek als zodanig had ontdekt en wist waardoor het werd veroorzaakt.
Minnelijke pogingen zijn begrijpelijk, maar niet onbeperkt
Het hof aanvaardde dat de koper niet meteen dagvaardde en eerst een minnelijke oplossing probeerde uit te werken. Dat is praktisch herkenbaar en juridisch verdedigbaar: het is normaal dat partijen eerst overleg proberen. Alleen verliest die poging haar betekenis zodra duidelijk wordt dat de verkoper niet wil meewerken. Volgens het hof was dat punt in augustus 2020 bereikt, toen het voor de koper duidelijk was dat de verkoper geen oplossing wenste, zelfs niet ter plaatse kwam en geen initiatief nam om het probleem ernstig te onderzoeken. Vanaf dat moment kon de koper redelijkerwijze niet langer hopen op vrijwillig herstel of vergoeding zonder procedure.
Het oordeel: de dagvaarding kwam te laat
Het hof meende dat de koper uiterlijk in september of begin oktober 2020 tot dagvaarding had moeten overgaan om nog binnen de korte termijn te blijven. De koper deed dat niet. Er volgde wel nog een bijkomende aanmaning in oktober 2020 waarin zelfs werd gedreigd met een dagvaarding binnen korte tijd, maar daarna gebeurde opnieuw niets. De daadwerkelijke dagvaarding volgde pas op 5 februari 2021. Dat was, in het licht van de kennis in januari 2020 en de vastgestelde weigering tot minnelijke regeling in augustus 2020, volgens het hof laattijdig.
Het gevolg was bijzonder scherp: ondanks het feit dat het verborgen gebrek ernstig was, bewezen was en reeds bij de aankoop in de kiem aanwezig was, werd geen schadevergoeding toegekend. De eerdere vonnissen werden hervormd.
Belang voor de praktijk
Dit arrest toont enerzijds dat een vordering wegens verborgen gebreken zelfs zeer lang na aankoop nog denkbaar blijft, zolang het gebrek werkelijk reeds bij verkoop aanwezig was en pas later zichtbaar werd. Anderzijds toont het hoe streng het begrip “korte termijn” kan worden ingevuld. Zodra de koper weet wat het probleem is en waarom het zich voordoet, en zeker zodra duidelijk is dat de verkoper niet vrijwillig zal tussenkomen, moet snel worden geprocedeerd. Wie dan nog maanden wacht, zelfs met begrijpelijke redenen, kan de zaak verliezen op ontvankelijkheid, nog vóór de rechter over de schade zelf uitspraak doet.
Opgelet: Deze tekst omvat slechts een gedeeltelijke inhoud
Word ook lid en lees onbeperkt alle bijdragen.
Faillissement NV P.S. t/ Faillissement NV L. ... I. Rechtspleging voor het Hof Het cassatieberoep is gericht tegen een arrest van het Hof van Beroep te Gent van 8 april 2019. ... III. Beslissing van het…
Faillissement NV P.S. t/ Faillissement NV L. ... I. Rechtspleging voor het Hof Het cassatieberoep is gericht tegen een arrest van het Hof van Beroep te Gent van 8 april 2019. ... III. Beslissing van het…
(. .. ) (. .. ), met vennootschapszetel te (. .. ), ingeschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen onder nummer (. .. ) ; eiseres, tegen: 1. ( ... ), X. , niet ingeschreven…
(. .. ) In de zaak van: ( ... ), met zetel te ( ... ), ingeschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen onder nummer (... ), eisende partij, hierbij aangeduid als( ... ), tegen: ( …
Nv A.S.L. t/ Nv I., E.V., I.M. en A.V. I. Rechtspleging voor het Hof Het cassatieberoep is gericht tegen een arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen van 2 maart 2017. ... III. Beslissing…
In de zaak van: De heer J.D. q.q., advocaat te (…), handelend in zijn hoedanigheid van curator van het faillissement van de BV B., met zetel te (…), ingeschreven in…
B. bv, met zetel te 9000 Gent, ...eiseres,tegenR. bv, met zetel te 2580 Putte, verweerster,I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOFHet cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te…
Men is niet alleen verbonden door verbintenissen die men zelf aangaat, maar ook voor verbintenissen die aangegaan zijn middels geldige vertegenwoordiging of mandaat. Toch kan men ook gehouden zijn…
AIR SERVICE LIEGE nv, met zetel te 3500 Hasselt, Voogdijstraat 29, eiseres, tegen 1. ING nv, met zetel te 1000 Brussel, Marnixlaan 24, 2.a. E.V. 2.b. I.M. 2.c. A.V. verweerders, I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht…
Arrest nr. 119/2016 Onderwerp van de prejudiciële vragen Bij arrest van 27 mei 2015 (…) heeft het Arbeidshof te Antwerpen, afdeling Antwerpen, de volgende prejudiciële vragen gesteld: “1. Schendt art. 464/1, § 8…
OPINIE(deze tekst is een persoonlijke overtuiging van Advocaat Elfri De Neve)In een aantal gevallen kan een collectieve schuldenregeling mensen met schuldoverlast helpen. Toch kent deze wetgeving geen onverdeeld succes en krijgt ze…
Tekst arrest (O.B. / OCMW Sint-Andries) ( ... ) 1. Relevante gegevens. Appellante( ... ) werd tot de procedure collectieve schuldbemiddeling toegelaten bij beschikking van 19 maart 2001. Op 29 oktober 2001 werd door de…
Parafrase arrest 1. De antecedenten en de vorderingen 1. Op 2 januari 2020 werd BV(BA) M.K. failliet verklaard. NV M.I. was zaakvoerder van M.K. van bij diens oprichting in 2009 (onder de…
Z.L. t/ G.C.V. D. ... 2. Samenvatting van de vorderingen en standpunten van de partijen Eiser verhuurt aan verweerster een handelshuis gelegen te Aalst (...) ingevolge een handelshuurovereenkomst die inging op 1 april 2017. 2.1…
F.B. t/ W.D. Motivering ... III. Beoordeling A. Voorafgaandelijk Dhr. B. vordert op hoofdeis de ontbinding van de huurovereenkomst ten laste van dhr. D. Dhr. D. vordert op tegenvordering in hoofdorde de nietigverklaring van de…
X t/ Y ... De appellante en haar zus, de eerste geïntimeerde, zijn de kinderen van de de cuius (DC). De tweede en derde geïntimeerden, zijn de kleinkinderen van de DC en de kinderen van eerste…
Arrest nr. 262.447 ... Beoordeling 6. Artikel 26 van de wet van 17 juni 2013 «betreffende de motivering, de informatie en de rechtsmiddelen inzake overheidsopdrachten en bepaalde opdrachten voor werken, leveringen, diensten en concessies» (hierna: wet…
NV Proximus t/ NV DCA I. Rechtspleging voor het Hof Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Brussel van 18 november 2024. ... III. Beslissing van het Hof Beoordeling 1. Krachtens…
Arrest I. Rechtspleging voor het Hof Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Brugge, van 3 april 2024. ... III. Beslissing van het Hof Beoordeling 1…
Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars t/ B. I. Rechtspleging voor het Hof Het cassatieberoep is gericht tegen de beslissing van de Nederlandstalige kamer van beroep van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars van 17 december 2024. ... III. Beslissing…
C. t/ Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars I. Rechtspleging voor het Hof Het cassatieberoep is gericht tegen de beslissing van de Nederlandstalige kamer van beroep van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars van 19 april 2023. ... III. Beslissing…
C. t/ Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars I. Rechtspleging voor het Hof Het cassatieberoep is gericht tegen de beslissing van de Nederlandstalige kamer van beroep van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars van 19 april 2023. ... III. Beslissing…
Een lijfrente wordt in de rechtsleer omschreven als een rechtsverhouding krachtens welke een persoon aan een andere persoon verplicht is tot een periodieke uitkering van een geldbedrag, gedurende het leven…
Il. Beroepen vonnis Investeren in andermans woning verrijking zonder oorzaak waarbij de kosten de normale lasten in de huishouding overschrijden - verrijking zonder oorzaakWanneer de uitgaven van de ene feitelijke…
PrincipesDe vastgoedmakelaar heeft recht op commissieloon in dien de beoogde verkoopovereenkomst effectief tot stand komen ten gevolge van zijn tussenkomst De vastgoedmakelaar heeft recht op commissie wanneer de koop met…
T.D. t.\ P.W. en N.V. II. Feiten en vorderingen 1. Eiser voert aan dat hij, in de zomer van 2011, verschillende (telefonische) contacten heeft gehad met verweerders met betrekking tot…
E. t./ B. bvba( ... )Antecedenten1. Het geschil vindt zijn oorsprong in een overeenkomst van "verkoopstoelating - verhuring van diensten", door de partijen ondertekend op 2 juli 2010.1.1. Met deze…
Rechtspraak: • Hof van Cassatie, 1e Kamer 2 februari 2006, RW 2008-2009, 926 .... III. Beslissing van het Hof Beoordeling Eerste middel 1…
Elfri.be bestaat als site sinds 2003. Sinds 15 augustus 2018 werkt de site in haar nieuwste editie met Arc3c als uitgever. Nieuw is de https omgeving, het dynamisch karakter, web 3 .0 technologie, betere zoekmogelijkheden en een 40 tal nieuwe functies. De site wordt inhoudelijk voortdurend, lees dagelijks, aangepast en aangevuld met de recentste wetswijzigingen, nieuwe rechtspraak en nieuwe rechtsleer. Bijna alle rechtspraak die in België aandacht krijgt is terug te vinden op de elfri.be. Anders dan andere dure websites, hebben we een technologie uitgewerkt waarbij de gezochte informatie onmiddellijk wordt verschaft door een gewone vraagstelling in gewoon Nederlands, het weze op de site zelf, het weze gewoon in Google. Wij spreken uw taal en werken niet met onbegrijpelijke of onlogische boomstructuren die verwijzen naar documenten die ofwel niet relevant, ofwel niet kunnen gelezen worden. Om volledige informatie met bronnen, rechtsleer, rechtspraak en wetgeving, kan u een vrij goedkoop abonnement nemen (reeds mogelijk vanaf 1 maand)
In een procedure wordt principieel geoordeeld op basis van het gerechtsdossier zoals gestaafd middels stukken die door partijen worden neergelegd. De conclusies houden de middelen in tot ondersteuning van de eis…
Bronnen en referenties Bücherhexe (2007). Paul Watzlawick. Wikipedia die freie Enzyklopädie. Verkregen 04-02-2007 van http://de.wikipedia.org/wiki/Paul_Watzlawick ExplicitImplicity (2007). Paul Watzalwick. Wikipedia, the free encyclopedia. Verkregen 04-02-2007 van http://en.wikipedia.org/wiki/Paul_Watzlawick Auteur onbekend (2006). Uittreksel van ‘De…
Principieel is in toepassing van het WER een persoonlijk faillissement van een (ex) bestuurder (nieuwe naam voor zaakvoerder) mogelijk, los van het faillissement van de onderneming waarin deze optrad. Boek I…
Hoe kan men onroerende goederen verkrijgen door verkrijgende verjaring? voorwaarden: - een voortdurend bezit - een onafgebroken bezit - een openbaar bezit - een niet dubbelzinnig bezit - een bezit als eigenaar…
Artikel 213 Burgerlijk wetboek stelt: “Echtgenoten zijn jegens elkaar tot samenwoning verplicht, zij zijn elkaar getrouwheid, hulp en bijstand verschuldigd”. Deze bepaling werd opgenomen in Hoofdstuk VI Wederzijdse rechten en verplichtingen…
ONTLEDING LASTER ONDER DE GELDING VAN HET Sw. 1867 • Laster bestaat erin aan een persoon kwaadwillig een bepaald feit ten laste te leggen dat zijn eer kan krenken of hem…
De regels betreffende de foutaansprakelijkheid worden weergegeven in de artikelen 1382 en 1383 oud Burgerlijk Wetboek. Volgens deze artikelen dient degene die door zijn fout of nalatigheid aan een ander schade…
Een nietig verklaarde overeenkomst kan voor partijen geen grondslag van rechten en verplichtingen zijn. De nietige overeenkomst kan ook niet aan derden worden tegengeworpen. Bovendien werkt een nietige rechtshandeling terug…
Voorbeelden van beschikkingen: uittreksel uit het gerechtelijk wetboek: Art. 98. Wanneer een rechter wettig verhinderd is of er een plaats van rechter openstaat in een rechtbank van eerste aanleg of van koophandel…
Art. 474 Sw. 2024 (Inwerkintreding 8 april 2026) Verzwarende factoren van diefstal en afpersing stelt: “Bij de keuze van de straf of maatregel en de zwaarte ervan voor een in deze…
Nr. P.15.0880.N H J, inverdenkinggestelde, eiser, tegen H W, burgerlijke partij, verweerder. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Gent…
Rechtspraak: • Raad van State,12e Kamer – 9 juni 2009, RW 2010-2011, 25: Samenvatting: Wanneer het bestuur voornemens is ten aanzien van een bestuurde een maatregel te nemen die hem op…
Bekom toegang tot alle informatie op deze website
Met een abonnement krijgt u toegang tot een schat aan bijkomende informatie (vaak elders niet te vinden), lezen van de volledige teksten zonder beperkingen, verwijzingen naar wetten, rechtspraak en wetten, antwoorden op nog meer vragen, opzoekingen allerhande mogelijkheid tot knippen, plakken, afdrukken, modellen, tips, trics, aandachtspunten professioneel gedeelte en zoveel meer.
Met een abonnement (vanaf 5,95 euro per maand) heeft u steeds een professionele juridische bibliotheek met 25.000 bijdragen ter beschikking
BVBA Advocatenkantoor Elfri De Neve
Stationsstraat 29 - 9700 Oudenaarde
voor afspraak 055/31.86.47
Fax: 055/31.14.03
U heeft geen toegang tot knippen, plakken, opslaan, printen, downloaden, raadpleging archief, sociaal netwerk, vacaturedienst slechts gedeeltelijke toegang tot deze pagina. Om hiervan gebruik te maken van deze functies en diensten dient u u een pro-abonnement te nemen. klik hier voor de verschillende formules
Share