Een verkoop komt tot stand door aanbod en aanvaarding.
Aanbod en aanvaarding geschieden in de regel door de partijen zelf maar kan ook geschieden middels lastgeving.
Aldus kan een lasthebber van de verkoper bv. een vastgoedmakelaar, kan in naam en voor rekening van de verkoper een bod aanvaarden.
Indien de lasthebber hierbij zijn mandaat overtreedt, is de lastgever door deze aanvaarding niet gebonden zijn, tenzij
(i) de lastgever de aanvaarding bekrachtigt (art. 1998, tweede lid oud BW) of
(ii) indien de derde waarmee de lasthebber handelde, te goeder trouw was en geloof kon hechten aan de schijnbare vertegenwoordigingsbevoegdheid van de lasthebber.
Een verkoper kan aan een vastgoedmakelaar een uitdrukkelijk mandaat geven om in zijn naam en voor zijn rekening een verkoopovereenkomst te sluiten. Een dergelijke handelswijze , is niet gebruikelijk in de vastgoedsector.
Tenzij een vatgoedmakelaar expliciet een andersluidende mededeling doet aan de kandidaat-koper dient een kandidaat-koper er redelijkerwijze van uit te gaan dat de makelaar de verkopers niet kan verbinden tot verkoop van het goed.
Een mededeling van de makelaar dat de een concreet bod van een koper aanvaard wordt, samen met de afgifte door de makelaar van een blanco “vast bod tot aankoop –eenzijdige koopbelofte” waarbij de vastgoedmakelaar de koper verzoekt dit document in te vullen en te ondertekenen door te koper , met oog op toezending aan de verkopers, maakt op zich nog geen voldoende omstandigheden waardoor kandidaat-koper er in deze omstandigheden te goeder trouw mag van uitgaan dat de koopovereenkomst reeds was gesloten.
De vastgoedmakelaar die aldus handelt, begaat geen onzorgvuldigheid, noch creëert de makelaar alsdan een verwachting de koop te kunnen sluiten of de illusie dat de koop reeds gesloten is, nu de makelaar in deze omstandigheden de schijn niet de schijn wekt dat hij in naam en voor rekening van de eigenaars optrad en uitdrukkelijk aangaf dat het bod nog voor aanvaarding diende te worden ondertekend door de eigenaars.