Geldigheidsvereiste plaatsbeschrijving
At. 1730, § 1, lste lid BW bepaalt dat in een huurovereenkomst elke partij kan eisen dat, op tegenspraak, en voor de gemeenschappelijke rekening, een omstandige plaatsbeschrijving wordt opgemaakt van het gehuurde goed. Art. 1731, § 1 BW bepaalt vervolgens dat indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als deze waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst "behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen van recht kan worden geleverd".
Sinds de wet van 29 december 1983 is uitdrukkelijk bepaald dat de plaatsbeschrijving op tegenspraak moet zijn opgemaakt en omstandig moet zijn. Een omstandige plaatsbeschrijving is een plaatsbeschrijving die het gehuurde goed in zijn verschillende gedeelten, vertrek per vertrek, gedetailleerd en nauwkeurig omschrijft.
Er zijn een aantal voorwaarden betreffende de geldigheid van de plaatsbeschrijving. De plaatsbeschrijving moet:
1) tegensprekelijk worden opgesteld, namelijk in de aanwezigheid van huurder en verhuurder of hun vertegenwoordigers;
2) gedetailleerd zijn: de clausule die bepaalt dat "het goed in goede staat is" is niet voldoende om als plaatsbeschrijving te worden beschouwd; een volledige plaatsbeschrijving bevat zowel een inventaris van alle kamers en van al wat aanwezig is in het huurgoed (aantal kamers, materialen, toestellen, meubels, aantal sleutels, type vloerbekleding enz.) als een beschrijvend deel, waarin de toestand van de kamers en de woning gedetailleerd wordt beschreven;
3) gedateerd en ondertekend zijn door de huurder en verhuurder persoonlijk.
Vordering huurschade voorwaarden
samenvatting
Men kan pas spreken van huurschade op voorwaarde dat:
Vooreerst de gedane vaststellingen in de uitgaande staat van bevinding vergeleken worden met de vaststellingen in de ingaande staat van bevinding. Wanneer verschillen worden vastgesteld tussen de toestand bij het einde van de huur en deze bij aanvang van de huur, dit huurschade kan zijn, voor zover de vastgestelde schade niet het gevolg is van normale gebruiksslijtage, een vreemde oorzaak of overmacht waaraan de huurder geen schuld treft
Bovendien dient erop gewezen dat een in- en uitgaande plaatsbeschrijving enkel en alleen een beschrijving is van de materiële toestand van het huurgoed bij aanvang en einde van de huur, zonder dat op dat ogenblik reeds geoordeeld wordt over huurschade. Er kan slechts gesproken worden van huurschade indien na vergelijking van de in- en uitgaande plaatsbeschrijving er duidelijke verschillen naar boven komen en deze verschilpunten niet het gevolg zijn van normale slijtage of gebruik. In die optiek dient een plaatsbeschrijving te worden beschouwd als een vaststellingsovereenkomst, waarbij de betrokken partijen het eens zijn over wat werd vastgesteld, niet meer en niet minder.
Het principe van het tegensprekelijk karakter van een uitgaande plaatsbeschrijving als bewijsstuk voor huurschade is fundamenteel om de rechten van de huurders, te kunnen waarborgen. Een plaatsbeschrijving op het einde van de huurovereenkomst moet objectief, omstandig en gemotiveerd zijn, met naleving van het recht van verdediging en het recht op tegenspraak.
Wanneer de huurder aanwezig was bij het opstellen van een plaatsbeschrijving bij uittrede, maar weigerde de plaatsbeschrijving te ondertekenen omdat hij niet instemde met de vergoedingsaanspraken van de verhuurder, zijn de feitelijke vaststellingen uit deze plaatsbeschrijving tegenstelbaar aan de huurder.
De verhuurder heft het zelfbeschikkingsrecht over de huurschadevergoeding en is niet verplicht de schade daadwerkelijk te herstellen.
Het maakt rechtsmisbruik uit om bovenop de betaalde bezettingsvergoeding een contractueel bedongen onbeschikbaarheidsvergoeding voor één maand, gelijk aan het dubbele van de maandelijkse huurprijs, te vorderen wanneer het gehuurde goed onmiddellijk na afloop van de huur af gebroken werd zonder herstelling van de huurschade.