Overeenkomstig art. 577-10 54, derde en vierde lid 2° B.. kan ieder die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de rechter echter om de vernietiging of wijziging verzoeken van elke onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering aangenomen na het verlenen van het recht, indien deze hem een persoonlijk nadeel berokkent.
Een huurder van een handelsruime kan een bestemmingswijziging van de winkelruimte bij beslissing van de algemene vergadering van een appartementseigendom aanvechten, zeker wanneer deze beslissing inhoudt dat een handelszaak niet langer op dezelfde wijze op die plaats zou kunnen uitgebaat worden..
Binnen het dwingend rechterlijk kader van de wetsbepalingen op de gedwongen mede-eigendom en de relatieve nietigheid die een daarmee strijdige handeling veronderstelt, kan de huurder aldus tegen een onregelmatig genomen beslissingen opkomen.
Jet feit niet over een uitvoerbare omgevingsvergunning te beschikken, verhindert niet dat eisers belang kan hebben bij de vernietiging van de beslissingen van de algemene vergadering wanneer de bestreden beslissingen de statuten van de residentie wijzigen zodanig dat de uitbating van elke horeca-zaak in het handelsgelijkvloers verhinderd wordt, ook de volledig vergunde en mits de vordering is er niet op gericht een met de openbare orde strijdige toestand in stand te houden.
Het belang van een eigenaar bij een dergelijke beslissing bestaat erin dat de de bestreden beslissing de eigendomsrechten ernstig beperken, i.h.b. de wijze waarop zij hun eigendom kunnen laten renderen. Een beperking van de statutaire bestemming raakt ongetwijfeld aan de waarde van het handelsgelijkvloers
De ratio legis van de vereiste kennisgeving aan de syndicus door een mede-eigenaar die een rechtsvordering met betrekking tot zijn kavel instelt, is de syndicus en desgevallend andere mede-eigenaars de gelegenheid te geven zich bij die vordering aan te sluiten.
Een beslissing van een algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars van een appartementsmede-eigendom is onregelmatig wanneer daarbij de door de wet of de statuten voorgeschreven vormen voor het bijeenroepen en houden van de algemene vergadering of wettelijke of statutaire bepalingen inzake de toekenning van bevoegdheden worden miskend.
De bepalingen van de wet op de mede-eigendom zijn van dwingend recht (art. 577-14 B.W.), hetzij ter bescherming van private belangen. De schending van een bepaling van dwingend recht is behept met een relatieve nietigheid. De schending kan enkel ingeroepen worden door diegene wiens belangen de geschonden bepaling beoogt te beschermen.
Het volstaat bovendien niet op een onregelmatigheid te wijzen opdat een vordering in nietigverklaring slaagt. Er moet bovendien aangetoond worden dat de onregelmatigheid een impact heeft gehad op de genomen beslissing of dat ze een nadeel heeft toegebracht aan degene die ze inroept.
Dat het verzoek niet per post aangetekende brief verstuurd werd, maar tegen ontvangst afgetekend werd, kan niet tot de onregelmatigheid van de geconvoceerde vergadering leiden. Deze verplichting dient samen gelezen te worden met het daaropvolgende derde lid van art. 577-6 52 B.W. dat één van deze mede-eigenaars zelf de algemene vergadering kan bijeenroepen weer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek. De verplichting van een aangetekende zending is er op gericht de verzending te bewijzen en de termijn van dertig dagen te doen ingaan binnen dewelke de syndicus gevolg dient te geven aan het verzoek, vooraleer een verzoekende mede-eigenaar zelf kan overgaan tot bijeenroeping van een algemene vergadering.
De ondertekening voor ontvangst komt aan deze bewijslast tegemoet.
Als de syndicus gevolg geeft aan het verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten, hetgeen op zichzelf reeds een ontvangstbevestiging inhoudt, kan de vaststelling dat dit verzoek niet per aangetekende brief werd geformuleerd niet tot de nietigheid van dit verzoek en de daarop gehouden algemene vergadering leiden.
Dat de datum waarop de BV gehouden zou worden reeds in dit schrijven vermeld werd, is als een voorstel aan de syndicus te lezen. Het is bovendien niet verboden dat voorafgaand aan een verzoek ex 577-6 §2 B.W. overleg wordt gehouden met de syndicus.
Een oproeping voor een BAV of een AV van dient de nadere regels te vermelden hoe de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd zoals voorgeschreven door art. 577-6 §3, 2" Iid B.W.
Deze bepaling is erop gericht de mede-eigenaars toe te laten zich volledig te informeren omtrent de geagendeerde punten en zo een weloverwogen beslissing te kunnen nemen. De mede-eigenaars worden zo ook in de mogelijkheid gesteld om na te gaan of alle relevante stukken ter inzage liggen van alle mede-eigenaars, en er geen stukken achtergehouden worden om een beslissing in bepaalde zin te sturen. Het gaat dus om die stukken en documenten die van betekenisvolle invloed kunnen zijn op de besluitvorming.
Om effect te ressorteren dient deze onregelmatigheid van invloed geweest zijn op de besluitvorming. Of er al dan niet een schending is van deze bepaling dient bijgevolg getoetst te worden aan de besluiten van de AV en de stukken en documenten waarop deze besluitvorming gegrond werd.
De syndicus is gehouden de datum van de algemene vergadering aan te kondigen middels aanplakking in de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw zoals voorgeschreven door art. 577-8 §4, 8° BW.
Dit kan verholpen indien voldaan is aan het doel van de wet, nl. op een meer eenvoudige manier zonder dat de syndicus zich de complexe taak op de hals moet halen om de somtijds moeilijk te achterhalen persoonsgegevens van bewoners zonder stemrecht in de vergadering te achterhalen - alle bewoners van het gebouw te bereiken en te informeren van de geplande algemene vergadering.
Dat een mede-eigenaar zich op de AV zich onaangekondigd liet bijstaan door een raadsman kan al evenmin tot de nietigheid van de besluiten leiden.
De vereiste van art. 577-6 §1 B.W. om hiervan minstens 4 dagen op voorhand kennis te geven aan de syndicus kan enkel organisatorisch gemotiveerd zijn. Er is geen verplichting van de syndicus om de mede-eigenaars hiervan op de hoogte te brengen. En de mogelijkheid van de mede-eigenaar om zich door desgevallend dezelfde raadsman te laten vertegenwoordigen zonder dat hij de syndicus hiervan op voorhand op de hoogte moet brengen, blijft eveneens onverlet.
De bijstand op een zitting dient om de mede-eigenaars meer volledige informatie (op technisch of juridisch vlak) te verstrekken, een individuele eigenaar toe te laten zijn standpunt beter te verwoorden, en zo tot een meer overwogen beslissing te leiden.
Een eventuele strijdigheid zou ook enkel door een lid van de AV opgeworpen kunnen worden in de mate dat hij hierdoor geschaad werd.
De bevoegdheid van de AV om de bestemming van het onroerend goed, of een deel ervan, te wijzigen wordt haar door de wetgever uitdrukkelijk toegekend met art. 577-7 5§1, 2 b) .W.
Hoewel de AV in beginsel geen bevoegdheid heeft t.a.v. de privatieven, is het in het kader van een goed beheer van de appartementsmede-eigendom vereist dat de AV zich uitzonderlijk ook kan uiten m.bt. zaken die aan de exclusieve eigendomsrechten raken en wel m.o.o. op het behartigen van het collectief belang, bvb. om het samenleven in het gebouw aangenamer te maken. (Zo kan de AV bvb. ook beslissingen opleggen aan privatieven om het eenvormig uitzicht van het gebouw te bewaren, zie bvb. ook 577-7 51, 1 e) B.W.).
In die zin moet het voor de AV ook mogelijk zijn beslissingen te nemen omtrent de wijze waarop en het doel waarvoor een onroerend goed aangewend wordt als dit objectief niet verenigbaar is met de bestemming die aan de overige privatieven werd verleend.
Omdat dergelijke beslissingen evident afbreuk doen aan de eigenlijke eigendomsrechten van de mede-eigenaars werd door de wetgever voorzien in ruime meerderheden. Gelet op het invasieve karakter van deze beslissingen is een gekwalificeerde meerderheid van 4/5 vereist.
De wetgever benadrukte verder dat de door de beslissing getroffen mede-eigenaar ook door art. 577-9 §2 B.W. beschermd is tegen willekeur en anderszins onrechtmatige beslissingen.
Uit de statuten kan indirect worden afgeleid dat de mede-eigenaars door bepaalde opsommingen geluidshinder en geurhinder van bepaalde handelsexploitaties wilden uitsluiten zonder ze daarom ook uitdrukkelijk te vermelden in een opsomming. Dit kan verder afgeleid worden uit een reglement van inwendige orde.
Onder het begrip bestemming van een onroerend goed of een deel ervan moet verstaan worden het functioneel doel waarvoor het onroerend goed gereserveerd wordt, hetzij residentieel, handelsruimte, kantoorruimte, studentenhuisvesting, ...
Weer de algemene vergadering beslist de uitzonderingen meer algemeen te omschrijven in die zin dat geen enkele horecazaak nog in de 'winkelruimte' gevestigd mag worden, dan maakt dit wel zeker een wijziging van de bestemming, meer bepaald een beperking uit. De exclusieve eigendomsrechten van de betreffende mede-eigenaar worden immers verder beperkt.
Dergelijke ingrijpende beslissing kan enkel maar rechtmatig gemotiveerd worden door het collectief belang van de mede-eigenaars.
Dat er op regelmatige basis luide muziek in een café wordt gespeeld is zonder twijfel bijzonder storend voor de bovenliggende bewoners.
Dit is al helemaal niet het geval wanneer het gebouw niet voorzien is van geluiddempende materialen, en de betonnen structuur geleidt en versterkt het geluid daarheen het ganse gebouw.
Het spelen van luide muziek is onverenigbaar met de residentiële bestemming van de bovenliggende privatieven.
Louter de concrete overlast bestrijden stoot op een bewijsproblematiek, en verzekert geen duurzame oplossing. Het opleggen van sluitingsuren beperkt de overlast in tijd maar niet in intensiteit. De overlast die ervaren wordt is niet aan bepaalde uren gebonden, terwijl het opleggen van een maximaal geluidsniveau moeilijk afdwingbaar is.
De algemene vergadering begaat dan ook geen rechtsmisbruik weer zij met voldoende meerderheid de statutaire bestemming van het gelijkvloers verder beperkt om de vestiging van handelszaken te verbieden waarvan de exploitatie objectief gezien hinder veroorzaakt en niet verenigbaar is met de residentiële bestemming van de bovenliggende verdiepingen, mede gelet op de betonnen en weinig geluiddempende structuur van het gebouw.
De bestemming verder beperken opdat er niet langer een café in het handelsgelijkvloers gevestigd kan worden, is verantwoord in het collectieve belang van de Mede-Eigenaars, ligt in lijn met het oorspronkelijk opzet van de oprichters, en is ook congruent aan het reglement van orde.
De door de Algemene Vergadering genomen beslissing moet evenwel in verhouding staan tot het beoogde doel.
Een beslissing van een algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars van een appartementsmede-eigendom is onrechtmatig wanneer er een wanverhouding bestaat tussen de door de meerderheid van mede-eigenaars beoogde doelstellingen en de nadelen die de minderheid van de mede-eigenaars daarvan ondervindt. .
Een algemeen verbod op alle horecazaken houdt een grotere beperking in dan hetgeen noodzakelijk is om het beoogde doel te bereiken. Het komt voor dat de vestiging van bepaalde horecazaken die objectief niet gepaard gaan met luide muziek wel verenigbaar zijn met de residentiële bestemming van de bovenliggende appartementen (bvb. een tea-room, restaurant, ijssalon, pannenkoekenhuis, ontbijtsalon,...)
Immers moet in acht genomen worden dat de 'winkelruimte' statutair bestemd is voor handel.
Het appartementsgebouw werd aan de zeedijk opgericht. Gemotoriseerd verkeer is er het grootste gedeelte van het jaar verboden. Het aantrekken van een reguliere handelszaak (voedings- of andere detailhandel, ambachtszaak, ... } is dan ook verre van evident nu er op de zeedijk voornamelijk een toeristisch publiek bereikt wordt. Door de vestiging van alle horecazaken zonder uitzondering onmogelijk te maken, worden de eigendomsrechten dan ook disproportioneel ingeperkt t.a.v. het beoogde doel.
Gelet op de bijzondere omgeving kunnen de mede-eigenaars ook geen absolute stilte verlangen. De aantrekkingskracht van de zeedijk is niet alleen gelegen in het strand en de zee, maar ook in de aanwezig recreatie en mogelijkheden tot degustatie. Het betreft een toeristisch centrum, en in de zomer heerst er een aangename drukte op de Zeedijk. Op zonnige dagen is er altijd achtergrondgeluid. Men kan dan ook bezwaarlijk hard maken in de zomer naar de kust te trekken voor de rust die er zou heersen.
De zeedijk wordt gekleurd door de strandwinkels, tea-rooms en restaurants. De bestemming horeca past in de buurt.
Aan de uitbater kan een verbod tot verdere exploitatie worden opgelegd onder verbeurte van een dwangsom