Opgelet: Deze tekst omvat slechts een gedeeltelijke inhoud
Word ook lid en lees onbeperkt alle bijdragen.
Hof van Beroep 17 november 2011 RABG 2012/1, 35
samenvatting
artikel 9 Org.W.Not. voorziet in de uitdrukkelijke wettelijke inlichtingenplicht en raadgevingsplicht van de notaris van toepassing op de verkoopakte.
Een inbreuk op deze nieuwe wetsbepaling(= gewijzigd art. 9 Org.W.Not. inzake de inlichtings- en raadgevingsplicht van de notaris bij het verlijden van een notariële akte) brengt de buitencontractuele beroepsaansprakelijkheid van de notaris met zich mede en valt bijgevolg onder de toepassing van artikelen 1382-1383 BW.
De notaris handelt hierbij immers in uitvoering van zijn wettelijke opdracht (art. 1 Org.W.Not.), van zijn wettelijke plicht tot ambtsverlening (art. 3 Org.W.Not.), en van zijn wettelijke inlichtings- en raadgevingsverplichtingen (gewijzigd art. 9 Org.W.Not.).
In de mate in deze zaak een beweerde tekortkoming van de notaris wordt verweten aan diens beroepsplichten vervat in het nieuwe artikel 9 Org.W.Not., naar aanleiding van de notariële verkoopakte van 25 januari 2000, betreft het een problematiek inzake de buitencontractuele aansprakelijkheid van de notaris.
De beroepsaansprakelijkheid van de notaris i.v.m. zijn eventuele tussenkomst bij de totstandkoming van het onderhands geschrift - zijnde het verkoopcompromis - betreft diens contractuele beroepsaansprakelijkheid tegenover de beide partijen in het compromis, en niet diens buitencontractuele aansprakelijkheid.
3.3.4. Uit het voormelde volgt dat zowel de buitencontractuele als de contractuele beroepsaansprakelijkheid van de notaris ter discussie kunnen staan.
De uitvoering door de notarissen van hun voorlichtingsplicht en onderzoeksplicht, die voor de notarissen middelverbintenissen vormen, dient in redelijkheid beoordeeld te worden, d.w.z. enerzijds in functie van alle concrete feitelijke omstandigheden van de zaak en anderzijds in functie van voormeld criterium van de omzichtige en zorgvuldige notaris geplaatst in dezelfde omstandigheden.
Hierbij dient derhalve ook rekening te worden gehouden met de hoedanigheid, de vorming en de ervaring van elk van de partijen.
De informatieplicht van de notaris heeft immers een suppletief karakter: de notaris moet een aanvulling vormen voor de onwetendheid van de partijen en de concrete omvang van de raadgevingsplicht van de notaris hangt dus ook af van de vorming en de ervaring van de partijen. De informatieverplichting van de notaris kent dus ook beperkingen in die zin dat zij 'evenredig' moet zijn met de feitelijke omstandigheden, en dus ook met de ervaring en het kennisniveau van de betrokken partijen.
Risicogronden kunnen slechts overgedragen worden na een oriënterend bodemonderzoek, op kosten van de overdrager. De overdrager moet de voorgenomen overdracht en het verslag van het oriënterend bodemonderzoek aan OVAM melden. Zo nodig kan OVAM binnen de 60 dagen na deze melding overgaan tot een beschrijvend bodemonderzoek.
De notaris heeft bij verkoop van risicogronden bijzondere informatie- en controleverplichtingen, met name vermeldingen moeten in de akte opgenomen worden (art. 38 § 4 en 39 § 4 van het decreet).
Deze verplichting kan slechts de aansprakelijkheid van de notaris meebrengen wanneer de notaris kennis had of had moeten hebben van stortingen of dat het verkochte goed een risicogrond was in de zin van artikel 3 7 van het bodemsaneringsdecreet.
tekst
(NV V./X EN Z)
1. Voorwerp van de vorderingen
1.1. De oorspronkelijke eis van appellante strekte ertoe (1) mevrouw X. te horen veroordelen tot terugbetaling van de koopprijs van het onroerend goed gelegen te Y., ten gevolge van een ernstig verborgen gebrek, en alle bijkomende schade, geraamd op de kostprijs van de sanering, de uitgevoerde onderzoeken, provisioneel begroot op 800.000 EUR, te verhogen met eventuele andere schade, begroot op 1 EUR provisioneel en (2) notaris Z., in solidum, met mevrouw X., de ene bij gebreke van de andere, te horen veroordelen tot betaling van een schadevergoeding op grond van artikelen 1382 e.v. BW, provisioneel begroot op 800.000 EUR gelet op de manifeste tekortkomingen en onzorgvuldigheden begaan in de uitoefening van zijn beroep, in het bijzonder bij het verlijden van de notariële akte van 25 januari 2000.
In haar conclusie zal appellante verder nog vorderen (1) haar akte te verlenen van de uitbreiding van haar eis lastens notaris Z. op basis van artikelen 1134 e.v. BW - m.b.t. haar vordering in schadeloosstelling t.b.v. 800.000 EUR provisioneel-, (2) beide geïntimeerden solidair te veroordelen tot terugbetaling van alle kosten van onderzoek m.b.t. de aanwezige bodemverontreiniging, voorlopig begroot op 7.366,82 EUR plus de interesten, (3) geïntimeerden te veroordelen tot een bijkomende schadevergoeding van 250.000 EUR wegens het noodzaken zich in rechte te voorzien en ( 4) in ondergeschikte orde, een deskundige aan te stellen met een welomschreven opdracht en te provisioneren door mevrouw X.
1.2. Mevrouw X. vroeg (1) in hoofdorde, de hoofdvordering ontvankelijk doch ongegrond te verklaren, (2) in ondergeschikte orde, haar akte te verlenen dat zij zich het recht voorbehield om ten gepaste tijde, de heer P. en de heer en mevrouw V.-D. in gedwongen tussenkomst en vrijwaring op te roepen en (3) in nog meer ondergeschikte orde, een deskundige aan te stellen om desgevallend de door appellante geleden schade te ramen.
Mevrouw X. stelde tevens een tegeneis in en vroeg (1) appellante te veroordelen tot betaling van (a) een bedrag van 3.000.000 BEF(= het in gebreke blijven de zesmaandelijkse stortingen uit te voeren sedert 1 juli 2002), (b) een bedrag van 800.000 BEF (= saldo voor de aankoop van een salon Karel - X) en (c) een bedrag van 25.000 EUR (= vergoeding wegens de beëindiging van haar levenslang woonrecht) en (2) in ondergeschikte orde, een deskundige aan te stellen om de waarde van haar voortijdig beëindigd levenslang woonrecht te ramen.
1.3. Notaris Z. vroeg op zijn beurt (1) de hoofdvordering, evenals de uitgebreide vordering, niet ontvankelijk minstens ongegrond te verklaren.
Hij vroeg tevens, bij wijze van tegenvordering, appellante te veroordelen tot betaling van een bedrag van 2.500 EUR, plus de gerechtelijke interesten, wegens het instellen van een tergend en roekeloos geding.
Ten slotte vroeg de notaris, bij wijze van tussenvordering, mevrouw X. te veroordelen om hem te vrijwaren.
1.4. De eerste rechter heeft (1) de vorderingen ontvankelijk verklaard, (2) de vorderingen t.a.v. notaris Z. ongegrond verklaard, (3) de tegenvordering van de notaris t.a.v. appellante(= tergend en roekeloos geding) ongegrond verklaard, (4) de notaris buiten zake gesteld zonder kosten, (5) de vordering in vrijwaring uitgaande van notaris Z. zonder voorwerp verklaard, ( 6) appellante veroordeeld tot betaling van de rechtsplegingsvergoeding in hoofde van de notaris en (7) vooraleer verder recht te doen, de heropening van de debatten bevolen teneinde appellante toe te laten (a) de analyses bij te brengen van een erkend laboratorium te H. waaruit zou moeten blijken of het slib in die mate vervuild was dat het verwerkt moest worden en (b) zo mogelijk de aanwijzingen van de heer V. van I. bij te brengen.
1.5. In hoger beroep herneemt appellante haar oorspronkelijke vordering, zoals uitgebreid, met dit verschil dat zij thans (1) haar vordering tegen beide geïntimeerden reduceert tot 416.845 EUR i.p.v. 800.000 EUR, (2) de kosten van onderzoek e.d. met betrekking tot de bodemverontreiniging thans raamt op 12.867,50 EUR i.p.v. 7.366,82 EUR + een provisie van 500 EUR (= de kosten van T.) en (3) van beide geïntimeerden de solidaire veroordeling vraagt tot betaling van een bedrag van 20.000 EUR ter dekking van de kosten van haar raadsman.
1.6. Mevrouw X. herneemt ook haar vorderingen zoals ingesteld voor de eerste rechter met dat verschil dat zij thans een bedrag vordert van 200.000 EUR i.p.v. 3.000.000 BEF(= 74.368,06 EUR) omwille van de nog te vervallen zesmaandelijkse stortingen en interesten.
1. 7. Notaris Z. vraagt de bevestiging van het bestreden vonnis en bij wijze van incidenteel beroep herneemt hij zijn vordering tot betaling van schadevergoeding wegens het instellen van een tergend en roekeloos geding en zijn vordering in vrijwaring gericht tegen mevrouw X.
2. De feiten
2.1. De eerste rechter heeft de feiten die aanleiding hebben gegeven tot huidig geschil precies en volledig omschreven zodat het hof desbetreffend verwijst naar het bestreden vonnis.
2.2. Samengevat komt het hierop neer dat appellante - vertegenwoordigd door haar afgevaardigd bestuurder, de heer P. - bij onderhandse akte van 14 oktober 1999 van mevrouw X. een kasteel kocht met aanhorend park, bos en vijvers voor de prijs van 619.733,81 EUR.
Deze koopovereenkomst werd aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat door OVAM een bodemattest zou afgeleverd worden waaruit ofwel zou blijken dat voor het aangekochte goed geen gegevens beschikbaar waren ofwel dat voor het aangekochte goed geen bodemverontreiniging werd vastgesteld.
Mevrouw X. behield het gebruik van de kelders, het gelijkvloers en de eerste verdieping tegen betaling van 20.000 BEF/maand. Appellante verbond er zich toe binnen de 2 jaar te rekenen vanaf 14 oktober 1999 een gerenoveerd appartement ter beschikking te stellen van mevrouw X. tegen betaling van een maandelijkse vergoeding van 30.000 BEF(= levenslang woonrecht).
De tweede verdieping was op het ogenblik van de verkoop verhuurd aan het echtpaar V.-D. Deze huurders maakten tevens jarenlang gebruik van de vijvers waarop zij eenden kweekten, zogenaamd voor wetenschappelijk onderzoek. Appellante zegde deze huur op met ingang van 1 februari 2000.
De notariële akte werd verleden door het ambt van notaris Z. op 25 januari 2000. Voor het verlijden van de akte had de instrumenterende notaris een bodemsaneringsattest aangevraagd bij OVAM dat hij op 10 november 1999 verkreeg.
In de notariële akte werden de bewoordingen van het verkregen bodemsaneringsattest integraal overgenomen, met name:
'"Voor dit kadastraal perceel zijn geen gegevens beschikbaar in het register van de verontreinigende gronden omdat er geen gegevens beschikbaar zijn bij 0 VAM.
Opmerking: gronden waarop een inrichting gevestigd is of was of een activiteit wordt of werd uitgeoefend die opgenomen is in de lijst bedoeld in artikel 3 § 1 van het bodemsaneringsdecreet kunnen vanaf 1 oktober 1996 slechts overgedragen worden als er vooraf een oriënterend onderzoek aan 0 VAM is bezorgd met vermelding van de overdracht."
In de akte werd tevens vermeld dat de comparanten aanvaardden dat voormeld attest voldeed aan de gestelde opschortende voorwaarde en dat mevrouw X. ontkennend antwoordde op de vraag of zij kennis had van enige bedrijvigheid op haar eigendom die enige historische, nieuwe of gemengde bodemverontreiniging zou kunnen veroorzaken/veroorzaakt hebben.
Op 2 februari 2000, 3 februari 2000 en 11 februari 2000 hebben de huurders - op een ogenblik dat hun huur afgelopen was - een schrijven gericht aan OVAM met de mededeling dat mevrouw X. 15 jaar geleden vervuild slib open zou hebben gespreid op haar eigendom afkomstig van S.A. te L.
Appellante wachtte de reactie niet af van OVAM en liet een verkennend bodemonderzoek uitvoeren door de NV G. Uit het rapport van die bodemdeskundige bleek dat in 5 boringen, uitgevoerd rond de vijvers, aanvullingsmateriaal voorkwam, bestaande uit beton-, baksteen- en asfaltfragmenten komende van de staatsbaan, thans de D., doch dat sanering niet nodig werd geacht.
Hierop nam appellante contact op met de heer W. die meer dan 35 jaar burgemeester was geweest in Y. die liet doorschemeren dat rond 1963 afvalmaterialen afkomstig van de staatsbaan door de aannemer gedeponeerd zouden zijn geweest rond twee vijvers ter opvulling en dat een 15-tal jaren geleden ook S.A. slib, afkomstig van de b., zou gestort hebben rondom of in de vijvers.
Appellante liet dan een tweede verkennend bodemonderzoek verrichten door de NV G. gezien zij ondertussen wilde overgaan tot het baggeren van de vijvers. Uit dat tweede onderzoek, waarbij ditmaal het slib werd onderzocht in de vijvers, kwam vast te staan dat de bodem van de vijvers o.a. vervuild was met zware metalen (= nikkel, lood, enz.) en met PAK's (=polycyclische aromatische koolwaterstoffen die kankerverwekkend zijn en afkomstig zijn van asfaltwegen en industrieel afvalwater).
Op 10 december 2002 liet OVAM weten dat er momenteel geen saneringsplicht bestaat m.b.t. de betreffende grond en dat ingeval appellante vrijwillig tot sanering zou overgaan, zij als saneringswillige de kosten hiervan kan verhalen op de saneringsaansprakeli jke.
De Bodemdeskundige Dienst van België voerde ten slotte, in opdracht van de heer P., een derde onderzoek uit waaruit bleek dat bepaalde vijvers inderdaad verontreinigd waren en aanleiding zouden kunnen geven tot een opname van de grond in het register van de verontreinigde gronden.
3. Beoordeling
( ... )
3.2. Wat de aansprakelijkheid van de verkoper betreft(= mevrouw X.):
3.2.1. Appellante steunt haar vordering o.a. op artikel 1641 BW (= verborgen gebrek).
Artikel 1641 BW bepaalt het volgende: "De verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht."
3.2.2. Mevrouw X. merkt desbetreffend op dat appellante haar vordering niet heeft ingesteld binnen "een korte termijn" zoals voorzien in artikel 1648 BW.
Op 14 oktober 1999 werd de verkoopcompromis ondertekend en op 25 januari 2000 werd de authentieke akte verleden. De dagvaarding werd betekend bij exploot van 15 juli 2003.
Essentieel is te weten vanaf wanneer de koper kennis had van mogelijke verborgen gebreken. Het is duidelijk dat noch bij het afsluiten van het verkoopcompromis noch bij het verlijden van de authentieke akte de koper kennis had van de bodemvervuiling in en rond de vijvers. Het is overigens om die reden dat de koper bij het verlijden van de authentieke akte zijn akkoord betuigde met het bodemsaneringsattest van OVAM dat integraal deel uitmaakt van de akte.
Het is tevens duidelijk dat naargelang de koper vermoedens begon te krijgen over een mogelijke bodemverontreiniging van het door hem aangekocht domein hij verschillende wetenschappelijke onderzoeken liet uitvoeren om hieromtrent zekerheid te krijgen.
Het verkennend bodemonderzoek van 11 juli 2000 bracht enkel aan het licht dat rond de vijvers aanvullingsmateriaal voorkwam dat echter niet van aard was dat tot sanering diende te worden overgegaan.
Een tweede verkennend bodemonderzoek van 15 mei 2002 - ditmaal toegespitst op de bodem van de vijvers - bracht voor het eerst aan het licht dat de bodem van de vijvers wel sterk bevuild waren (=zware metalen als nikkel, lood, e.d. en PAK's die kankerverwekkend zijn).
Uit een schrijven van de ere-burgemeester van 20 januari 2003 bleek dat er nog meer aan de hand zou kunnen zijn gezien hierin gewag wordt gemaakt van stortingen verricht tussen 1972 en 1975 door o.a. de toenmalige S.A.
Het is slechts door het rapport van 9 januari 2007 - opgesteld hangende de procedure - dat appellante zekerheid verkreeg dat de vijvers dermate verontreinigd waren dat zij aanleiding zouden kunnen geven tot een opname van de grond in het register van de verontreinigde gronden.
Tussen 15 mei 2002 - datum waarop voor het eerst vaststond dat er sprake kon zijn van een belangrijke bodemverontreiniging - en 15 juli 2003 - datum van de dagvaarding - werd tussen partijen veelvuldig briefwisseling gevoerd teneinde een minnelijke regeling te bekomen voor wat de bodemverontreiniging betreft.
Gelet op de verschillende (wetenschappelijke) onderzoeken die hebben moeten plaatsvinden vooraleer afdoend zeker vaststond dat er wel degelijk sprake was van een ernstige bodemverontreiniging en gelet op de betrachting van appellante om een regeling te bekomen in een niet evidente aangelegenheid, wordt aangenomen dat appellante wel degelijk haar vordering heeft ingesteld binnen een korte termijn zoals voorzien in artikel 1648 BW.
Het bestreden vonnis wordt op dit punt hervormd.
3.2.3. Appellante kocht een domein met vijvers die achteraf zwaar verontreinigd bleken te zijn, zodanig zelfs dat er in 2007 - nadat er al gedagvaard werd - sprake is van het opnemen van deze vijvers in het register van de verontreinigde gronden.
Een dergelijke feitelijkheid maakt een gebrek uit. Deze vijvers zijn immers ongeschikt tot het gebruik waartoe de koper ze bestemde, minstens wordt het gebruik ervan zodanig verminderd dat de koper, had hij dit gebrek gekend, de zaak niet of voor een mindere prijs had aangekocht.
Er kan gelet op wat hier voren werd uiteengezet geen twijfel over bestaan dat dit gebrek verborgen was, dat de koper dit gebrek niet kende op het ogenblijk van de verkoop en dit slechts bij mondjesmaat is te weten gekomen na wetenschappelijke onderzoeken uitgevoerd op zijn eigen initiatief.
De voorwaarden voor de toepassing van artikel 1641 BW zijn in deze dan ook verwezenlijkt.
3.2.4. Teneinde de schade te ramen, behoort het een deskundige aan te stellen met als opdracht deze omschreven in het beschikkend gedeelte van dit arrest.
Het hof beschikt niet over de vereiste technische vaardigheden om zelf deze raming te maken.
Partijen hebben ter zitting van 6 oktober 2009 afgezien van het houden van een installatievergadering in de raadkamer van dit hof.
Aan appellante wordt een provisie toegekend van 12.867,50 EUR, zijnde de kosten die tot op heden betaald werden voor de diverse bodemonderzoeken.
3.2.5. Alle overige door partijen ingeroepen middelen zijn niet ter zake dienend in het licht van wat voorafgaat.
3.3. Wat de aansprakelijkheid van de notaris betreft:
3.3.1. Aanvankelijk stelde appellante enkel een vordering in tot schadeloosstelling tegen de notaris op grond van artikelen 1382 e.v. BW(= buitencontractuele aansprakelijkheid) en slechts in een latere conclusie breidde zij haar vordering uit en vroeg schadevergoeding op grond van artikelen 1134 e.v. BW(= contractuele aansprakelijkheid).
De notaris werpt op dat de verhouding tussen partijen van contractuele aard is zodat de vordering van appellante die steunde op artikelen 1382 e.v. BW dient te voldoen aan de cumulatieve toepassingsvoorwaarden van de samenloop, quad non. Hij leidt hieruit af dat de vordering van appellante, zoals aanvankelijk gesteld, niet ontvankelijk is waardoor de uitbreiding van een dergelijke vordering eveneens niet ontvankelijk zou moeten verklaard worden.
Over de wettelijke grondslag van de beroepsaansprakelijkheid van een notaris bij een tekortkoming aan diens beroepsplichten van informatie en raadgeving wordt verder ingegaan in punt 3.3.3. van huidig arrest.
3.3.2. Appellante verwijt ten gronde aan de notaris te kort te zijn geschoten aan zijn bijzondere informatie- en raadgevingsplicht en zelfs een aantal wettelijke verplichtingen niet te zijn nagekomen.
Zij werpt desbetreffend op dat de notaris begin 1999 - d.i. vóór het afsluiten van het verkoopcompromis - door de huurders V.-D. op de hoogte werd gesteld van een mogelijke bodemverontreiniging doch niettemin de koper hiervan niet te hebben ingelicht. Zij verwijt de notaris verder de verkoper niet te hebben uitgenodigd een oriënterend bodemonderzoek te laten uitvoeren en van "valse" verklaringen vanwege de verkoper te hebben opgenomen in de authentieke akte.
Zij neemt het de notaris ook kwalijk haar niet op de hoogte te hebben gebracht van een mogelijk gevaar bij het terbeschikkingstellen van een levenslang woonrecht aan mevrouw X. gelet op het crimineel verleden van deze laatste en haar omgang met andere criminelen.
Zij verwijt ten slotte aan de notaris in de authentieke akte niet vermeld te hebben dat het verkochte goed geklasseerd werd als beschermd dorpsgezicht en geen stedenbouwkundig attest nr. 1 te hebben aangevraagd.
3.3.3. De notariële verkoopakte werd in deze zaak verleden op 25 januari 2000. Hieruit volgt dat, overeenkomstig artikel 2 BW inzake het overgangsrecht, bij de beoordeling van de handelwijze (informatie/raadgeving) van de instrumenterende notaris n.a.v. van het verlijden van de notariële akte van 25 januari 2000, er rekening dient gehouden te worden met twee wetten, telkens van 4 mei 1999, tot wijziging van de organieke wet op het notariaat, welke in werking zijn getreden op 1 januari 2000.
Zodoende is het vervangen artikel 9 Org.W.Not. inzake de uitdrukkelijke wettelijke inlichtingsplicht en raadgevingsplicht van de notaris van toepassing op de verkoopakte verleden op 25 januari 2000.
Een inbreuk op deze nieuwe wetsbepaling(= gewijzigd art. 9 Org.W.Not. inzake de inlichtings- en raadgevingsplicht van de notaris bij het verlijden van een notariële akte) brengt de buitencontractuele beroepsaansprakelijkheid van de notaris met zich mede en valt bijgevolg onder de toepassing van artikelen 1382-1383 BW.
De notaris handelt hierbij immers in uitvoering van zijn wettelijke opdracht (art. 1 Org.W.Not.), van zijn wettelijke plicht tot ambtsverlening (art. 3 Org.W.Not.), en van zijn wettelijke inlichtings- en raadgevingsverplichtingen (gewijzigd art. 9 Org.W.Not.).
In de mate in deze zaak een beweerde tekortkoming van de notaris wordt verweten aan diens beroepsplichten vervat in het nieuwe artikel 9 Org.W.Not., naar aanleiding van de notariële verkoopakte van 25 januari 2000, betreft het een problematiek inzake de buitencontractuele aansprakelijkheid van de notaris.
De onderhandse overeenkomst daarentegen werd vroeger opgemaakt, met name op 14 oktober 1999, dus vóór de inwerkingtreding van de voormelde wetten van 14 mei 1999 en de wijziging van artikel 9 Org.W.Not. inzake de wettelijke inlichtings- en raadgevingsplichten van de notaris.
Voornoemde wetten en wetsbepalingen hebben geen enkel impact op de beroepsaansprakelijkheid van de notaris bij zijn eventuele tussenkomst n.a.v. het opmaken van de compromis, gelet op artikel 2 BW inzake het overgangsrecht.
De beroepsaansprakelijkheid van de notaris i.v.m. zijn eventuele tussenkomst bij de totstandkoming van het onderhands geschrift - zijnde het verkoopcompromis - betreft diens contractuele beroepsaansprakelijkheid tegenover de beide partijen in het compromis, en niet diens buitencontractuele aansprakelijkheid.
3.3.4. Uit het voormelde volgt dat zowel de buitencontractuele als de contractuele beroepsaansprakelijkheid van de notaris ter discussie staat:
- formeel: gelet op de vordering van de NV V., aanvankelijk gegrond op de buitencontractuele beroepsaansprakelijkheid van de notaris en nadien uitgebreid tot diens contractuele beroepsaansprakelijkheid;
- inhoudelijk: gelet op de door NV V. beweerde fouten van de notaris zowel n.a.v. het verkoopcompromis als n.a.v. de authentieke akte van 25 augustus 2000, welke geschriften respectievelijk zowel de contractuele als de buitencontractuele beroepsaansprakelijkheid van de notaris in het gedrang kunnen brengen.
Beide gronden van aansprakelijkheid zouden derhalve toepassing kunnen vinden op verscheidene en verschillende onderdelen en tijdsperioden van het feitenmateriaal van onderhavig geschil dat zich immers uitstrekt over perioden vóór en ná 1 januari 2000 (datum van inwerkingtreding van het voormelde vervangen art. 9 Org.W.Not.), en vóór en bij het verlijden van de notariële verkoopakte van 25 januari 2000.
De theorie van de samenloop is in deze dan ook niet aan de orde. Appellante doet niets anders dan zich te steunen op artikelen 1382 e.v. BW voor de fouten die de notaris zou begaan hebben bij het verlijden van de authentieke akte en op artikelen 1134 e.v. BW voor de mogelijke fouten begaan door de notaris bij het verlijden van de onderhandse akte. De zogenaamde "eisuitbreiding" beperkt zich tot het aangeven van de juiste juridische grondslag waartoe appellant strikt gezien niet eens toe gehouden is.
De inhoud van de conclusies en de argumentatie van appellante brengen de rechten van de verdediging van de tweede geïntimeerde, notaris G.Z., evenmin in het gedrang gezien de notaris uit de diverse medegedeelde stukken/conclusies voldoend duidelijk kan afleiden welke het precieze voorwerp en de precieze oorzaak van de vorderingen van de NV V. zijn, en verder om welke redenen én de contractuele én de buitencontractuele beroepsaansprakelijkheid van voormelde notaris ingeroepen wordt door de NV V.
De vordering van V. is derhalve ontvankelijk alsmede haar eisuitbreiding. Het bestreden vonnis wordt op dit punt bevestigd weliswaar op grond van andere motieven.
3.3.5. Appellante verwijt de notaris in concreto het volgende:
- te zijn tekort gekomen aan zijn bijzondere informatie- en raadgevingsplicht. De notaris zou door voormelde huurders V.-D. - vóór het sluiten van de compromis - op de hoogte zijn gesteld van een mogelijke bodemverontreiniging doch de notaris zou nagelaten hebben de koper hierover in te lichten;
- in de authentieke verkoopakte geen melding te hebben gemaakt van het feit dat het verkochte goed werd geklasseerd als beschermd dorpsgezicht;
- geen stedenbouwkundig attest nr. 1 te hebben aangevraagd;
- de verkoopster niet te hebben uitgenodigd een oriënterend bodemonderzoek te
laten uitvoeren;
- "valse" verklaringen vanwege de verkoopster te hebben opgenomen in de notariële verkoopakte;
- haar niet op de hoogte gebracht te hebben van een mogelijk gevaar bij de clausule inzake het ter beschikking stellen van een levenslang woonrecht aan mevrouw X. gelet op het crimineel verleden van deze laatste en haar omgang met andere criminelen.
3.3.6. Wat de buitencontractuele (beroeps-)aansprakelijkheid van de notarissen betreft, dient, bij toepassing van de artikelen 1382-1383 BW, het criterium van de normaal zorgvuldige en omzichtige notaris die in dezelfde omstandigheden verkeert in aanmerking te worden genomen.
De uitvoering door de notarissen van hun voorlichtingsplicht en onderzoeksplicht, die voor de notarissen middelverbintenissen vormen, dient in redelijkheid beoordeeld te worden, d.w.z. enerzijds in functie van alle concrete feitelijke omstandigheden van de zaak en anderzijds in functie van voormeld criterium van de omzichtige en zorgvuldige notaris geplaatst in dezelfde omstandigheden.
Hierbij dient derhalve ook rekening te worden gehouden met de hoedanigheid, de vorming en de ervaring van elk van de partijen. De informatieplicht van de notaris heeft immers een suppletief karakter: de notaris moet een aanvulling vormen voor de onwetendheid van de partijen en de concrete omvang van de raadgevingsplicht van de notaris hangt dus ook af van de vorming en de ervaring van de partijen. De informatieverplichting van de notaris kent dus ook beperkingen in die zin dat zij 'evenredig' moet zijn met de feitelijke omstandigheden, en dus ook met de ervaring en het kennisniveau van de betrokken partijen.
In dit verband dient herhaald te worden dat de heer R.P. - die handelde en onderhandelde voor de koper NV V. - beroepshalve landmeter en expert is. Hij is dus beter dan de doorsnee burger, als professioneel in de materie van de onroerende goederen, goed op de hoogte van de wijze van totstandkoming van verkoopovereenkomsten en van de rechten en plichten van de partijen hierbij.
Tweede geïntimeerde houdt overigens desbetreffend in zijn conclusie terecht voor dat rechtsleer en rechtspraak in deze zin zijn gevestigd dat men niet het onmogelijke van een notaris kan verwachten. Bij een beweerde tekortkoming van de notaris aan diens beroepslichten qua inlichting en raadgeving aan de partijen rust de bewijslast op de eiser die moet bewijzen dat de notaris "niet de inspanningen heeft geleverd of de middelen heeft aangewend die normaal van een zorgvuldig notaris in dezelfde omstandigheden geplaatst, mogen verwacht worden".
Deze principes gelden tevens wanneer de inlichtingsplicht dient beoordeeld te worden in het kader van de contractuele aansprakelijkheid van de notaris.
3.3.7. NV V. meent dat de notaris tekort gekomen is aan zijn informatieplicht. Zij vermoedt dat hij vóór de verkoop op de hoogte was van de verontreiniging doch hierover aan de koper niets gezegd heeft.
Om haar stelling te staven verwijst V. naar briefwisseling van meester Michel (= raadsman van de huurders V.-D.) en leidt zij hieruit af dat notaris R. op de hoogte zou gebracht zijn van het mogelijk bestaan van bodemvervuiling (stuk 50).
De eventuele voorkennis van de notaris op het ogenblik van het verlijden van het compromis - welke de notaris met klem ontkent - is in deze niet relevant, gelet op de duidelijke termen van het compromis waaruit nergens blijkt dat de notaris zijn medewerking aan de totstandkoming/formulering van deze overeenkomst heeft verleend.
Enkel ten overvloede wordt hieraan toegevoegd dat in tegenstelling met wat de NV V. beweert de brieven van meester Michel, advocaat van de huurders, en de andere aangehaalde brieven het bewijs niet inhouden dat de notaris op de datum van het compromis, wist dat er bodemverontreiniging of mogelijke bodemverontreiniging ZOU zijn.
Meester Michel stuurde eerst op 3 februari 2000 een schrijven aan OVAM, d.i. na het verlijden van de authentieke akte. Hierin is sprake dat deze advocaat enkele maanden geleden de notaris op de hoogte bracht van het mogelijk bestaan van bodemvervuiling.
De notaris kreeg pas in de loop van maart-april 2003 kennis van deze brief. Bij schrijven van 15 april 2003 liet de notaris aan meester Michel weten "diep gechoqueerd" te zijn door de inhoud van voornoemde brief en ontkende hij ten stelligste door wie ook op de hoogte te zijn gesteld van enige bodemverontreiniging op de eigendom X.
Meester Michel reageerde hierop bij brief van 16 april 2003 als volgt: "Bij nazicht (".) van mijn dossier (".) moet ik (".) toegeven dat de door u gewraakte termen, ongepast zijn en konden en kunnen aanleiding geven tot een verkeerde interpretatie (".) Ik geef toe dat dit mij niet toeliet de woorden te gebruiken die ik heb gebruikt in mijn brief van 3 februari 1999 (wat in feite 3 februari 2000 moet zijn). Alleszins is het nooit mijn bedoeling geweest u zware professionele verwijten toe te sturen, en wilde ik uw professionele integriteit niet in vraag stellen."
De aantijgingen ter zake van de koper lastens de notaris berusten bijgevolg op een geheel van affirmaties of beweringen die door geen enkel stuk ondersteund worden; meer nog, ze worden zelfs tegengesproken door de stukken van het dossier.
In de gegeven omstandigheden diende de notaris de verkoopster niet uit te nodigen een oriënterend bodemonderzoek te doen.
De notaris heeft wel de gebruikelijke informatie opgevraagd bij de bevoegde diensten, meer bepaald OVAM en de gemeente. Deze instanties hebben hem telkens de nuttige en nodige attesten afgeleverd waaruit bleek dat er geen probleem was.
Ook de bewering van NV V. dat de achtereenvolgende notarissen Z. sinds meerdere decennia de (enige) notarissen zouden geweest zijn van de familie X. is geen bewijs op zich waaruit met voldoende zekerheid zou kunnen afgeleid worden dat de huidige notaris G.Z. onbetwistbaar op de hoogte zou geweest zijn van een eventueel (in de zin van het bodemsaneringsdecreet) verontreinigende storting in of opvulling van vijvers, voorwerp van huidige koop, die in een ver verleden het voorwerp hebben uitgemaakt van een notariële verdelingsakte verleden door een notaris Z.
Wat de waarachtigheid van de verklaringen van de verkoopster in de verkoopakte betreft, mag een notaris zich in principe verlaten op de verklaringen van de overdrager in zoverre alles erop wijst dat deze verklaringen geloofwaardig zijn. De NV V. bewijst niet dat de notaris over een of meerdere elementen beschikte die hem had moeten doen twijfelen aan de waarachtigheid van de verklaringen van de verkoopster. Ook het voorwerp van de verkoop, zijnde een kasteel met park en vijvers is niet van aard dat de notaris had dienen te twijfelen aan de oprechtheid of waarachtigheid van de verklaringen van de verkoopster.
De NV V. levert dus niet op afdoende wijze het bewijs van haar beweringen inzake tekortkomingen van de notaris G.Z. aan zijn informatieverplichtingen.
3.3.8. De notaris heeft zich verder ook van zijn wettelijke opdracht gekweten zoals vereist door artikel 36 van het bodemsaneringsdecreet. Enige aansprakelijkheid van de notaris op dat punt kan evenmin aangehouden worden.
Uit de brief van OVAM van 10 oktober 2002 kan niet uitgemaakt worden dat de opvulling aan de vijvers een activiteit was in de zin van artikel 3 § 1 van het bodemsaneringsdecreet, zodat niet bewezen is dat in deze zaak de artikelen 3 7 tot en met 40 van dit decreet van toepassing zijn.
Er kan bijgevolg aan de notaris niet verweten worden geen toepassing te hebben gemaakt van het artikel 37 van het bodemsaneringsdecreet i.p.v. het artikel 36 van dit decreet.
Artikel 36 van het bodemsaneringsdecreet bepaalt o.a. dat:
- de verkoper, vóór de overeenkomst, een bodemattest dient aan te vragen (art. 36 § 1 van het decreet);
- de onderhandse akte waarin de overdracht wordt vastgelegd, de inhoud van het bodemattest dient te bevatten (art. 36 § 2 van het decreet);
- in alle akten van overdracht de notaris gehouden is (a) de verklaring van de verkoper op te nemen dat de verwerver voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest, en (b) de inhoud van het bodemattest op te nemen (art. 36 § 3 van het decreet).
Ten onrechte houdt de NV V. voor dat in casu niet artikel 36, maar wel het artikel 37 inzake de verplichtingen bij overdracht van een risicogrond relevant is.
Risicogronden kunnen slechts overgedragen worden na een oriënterend bodemonderzoek, op kosten van de overdrager. De overdrager moet de voorgenomen overdracht en het verslag van het oriënterend bodemonderzoek aan OVAM melden. Zo nodig kan OVAM binnen de 60 dagen na deze melding overgaan tot een beschrijvend bodemonderzoek.
De notaris heeft bij verkoop van risicogronden bijzondere informatie- en controleverplichtingen, met name vermeldingen moeten in de akte opgenomen worden (art. 38 § 4 en 39 § 4 van het decreet).
Het bewijs is echter in deze niet geleverd dat de notaris wist dat er stortingen waren geweest. Uit het dossier blijkt ook niet dat de notaris aanwijzingen had of had moeten hebben dat het verkochte goed een risicogrond was in de zin van artikel 3 7 van het bodemsaneringsdecreet.
Er dient bovendien op gewezen te worden dat de partijen zelf voordien op 14 oktober 1999 onder elkaar een onderhandse verkoopovereenkomst (compromis) hadden gesloten - zonder tussenkomst van de notaris - onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een negatief bodemattest, wat een toepassing uitmaakt van artikel 36 van het bodemsaneringsdecreet.
3.3.9. De NV V. verwijt verder aan de notaris:
- in de authentieke verkoopakte geen melding te hebben gemaakt van het feit dat het verkochte goed werd geklasseerd als beschermd dorpsgezicht;
- geen stedenbouwkundig attest nr. 1 te hebben aangevraagd, zodat de notaris de kans miste dat de gemeente in haar advies zou vermeld hebben dat een oriënterend bodemonderzoek voorafgaand aan de verkoop zou moeten uitgevoerd worden.
Nog steeds volgens V. is het kwestieuze domein geklasseerd als dorpsgezicht en moet er bijgevolg een stedenbouwkundig attest aangevraagd worden bij overdracht van een onroerend goed gelegen in een geklasseerd dorpsgezicht. De notaris had, in haar stelling, in de akte melding moeten maken van de bescherming van het goed en had de overdracht moeten mededelen aan de bevoegde dienst. De notariële akte van 25 januari 2000 vermeldt ter zake echter niets, wat de bescherming als dorpsgezicht betreft. De notaris had dit moeten weten omdat de opeenvolgende notarissen R. sinds lang de huisnotarissen zijn, en de instrumenterende notaris R. had een stedenbouwkundig attest nr. 1 moeten aanvragen evenals de inhoud van het BPA.
In verband met deze ingeroepen beroepsfouten van de notaris, moet er rekening gehouden worden met volgende concrete omstandigheden:
1) In deze vroeg de notaris tien stedenbouwkundige inlichtingen op bij de gemeente Y. (zie brieven van 6 januari en 17 januari 2000). Hij verkreeg op 11 januari 2000 alsdan de inlichting dat het goed volgens het gewestplan gelegen is in een BPA, namelijk "Het Dorp 2" waarvan overigens de stedenbouwkundige voorschriften bijgevoegd waren.
2) De klassering als dorpsgezicht geldt, bij toepassing van het decreet van 3 maart 1976 (nadien herhaaldelijk gewijzigd), in beginsel erga omnes. Deze informatie blijkt niet uit de hypotheekstaat gezien een dergelijk klasseringsbesluit van een dorpsgezicht niet bekendgemaakt wordt op het hypotheekkantoor. De voorzichtige notaris zal dus informatie inwinnen bij de gemeente, wat in deze gebeurd is zoals blijkt uit de vraag van de notaris tot het bekomen van diverse stedenbouwkundige inlichtingen bij de gemeente Y. De notaris kan echter niet aansprakelijk gesteld worden voor de huidige negatieve gevolgen van het ontbreken van een vergunningen- en plannenregister bij de gemeente Y., waardoor een vrij volledige informatie niet voorhanden was. De notaris kon voor zoveel als nuttig zich ter zake bevragen bij de eigenares; maar de notaris kan niet instaan voor de waarachtigheid van het eventuele antwoord zoals voor het feit of zij wel op de hoogte was van het klasseringsbesluit te Y./L.
3) In casu moet er bovendien nogmaals op gewezen worden dat R.P., die handelde en onderhandelde voor de (toekomstige) koper NV V., een landmeter-deskundige is, specialist in onroerende goederen. Hij wordt als professioneel inzake vastgoed geacht de draagwijdte van de diverse clausules én van het compromis, en van de notariële verkoopakte te kennen, en te weten wat nog een meer precieze informatie zou kunnen opleveren en met welke rechtsgevolgen.
4) NV V. bewijst niet dat de inlichtingen in een stedenbouwkundig attest nr. 1 meer informatie zouden opgeleverd hebben, gelet op de inhoud van de brieven van de notaris naar de gemeente Y. en haar antwoorden.
5) Bovendien bewijst de koper niet het noodzakelijk oorzakelijk verband tussen de door haar beweerde schade, en de beweerde niet-naleving door de notaris van de wetgeving op de bescherming van de dorpsgezichten en op het stedenbouwkundig attest nr. 1.
6) Het compromis tussen de partijen geldt als koop, en de notariële verkoopakte kan niet eenzijdig ingaan tegen de bedingen vervat in dat compromis.
Gelet op deze vaststellingen levert de NV V. het bewijs niet van inbreuken van de notaris op de wettelijke voorschriften inzake ruimtelijke ordening en inzake de bescherming van dorpsgezichten, nog minder van een oorzakelijk verband dat zou bestaan tussen de door haar ingeroepen inbreuken van de notaris en de beweerde schade.
3.3.10. De NV V. verwijt de notaris ten slotte haar niet op de hoogte gebracht te hebben van het mogelijke gevaar bij het toekennen van een levenslang woonrecht gelet op het beweerd crimineel verleden van de verkoopster en haar beweerde omgang met criminelen. Als stavingstukken worden enkele krantenknipsels neergelegd aangaande de mogelijke betrokkenheid van de verkoopster bij diefstallen en heling van kunstwerken.
Artikel 1123 BW bepaalt expliciet: "Een ieder kan contracten aangaan, indien hij daartoe door de wet niet onbekwaam is verklaard." Artikel 1594 BW uit het hoofdstuk 'Wie kopen of verkopen kan' schrijft uitdrukkelijk voor: "Al degenen aan wie de wet het niet verbiedt, kunnen kopen of verkopen." Deze principes beperken vanzelfsprekend niet de rechten van de medecontractant om de wettelijk bepaalde wilsgebreken in te roepen, zoals dwaling of bedrog.
Ingevolge deze wetsbepalingen en de hierin vervatte principes had notaris Z., belast met het verlijden van de notariële verkoopakte van een vroeger ondertekend compromis tussen de partijen, tegenover de koper niet de verplichting "beweerde, kwalijke" achtergronden van de verkoopster - als de notaris Z. deze al zou kennen, en bovendien in hun volledigheid en met alle vereiste nuanceringen - mede te delen. Dit geldt in deze des te meer nu de koper het bewijs niet levert van een mogelijk oorzakelijk verband tussen bepaalde verkoopvoorwaarden (in casu een bewoningsrecht voor de verkoopster) en de door de NV V. beweerde niet onbesproken achtergrond van de verkoopster.
De notaris heeft trouwens geen verplichtingen inzake het onderzoek van de moraliteit en/of het eventueel strafrechtelijk verleden van een partij in de akte, tenzij één en ander een impact zou hebben op dier handelingsbekwaamheid (zie de voormelde art. 1123 en 1594 BW, de wettelijke verbodsbepalingen ingevolge bepaalde strafrechtelijke veroordelingen, alsook de bepaling inzake de wettelijk ontzettingen na bepaalde strafrechtelijke veroordelingen zoals vervat in art. 21 Sw. opgeheven bij de wet van 22 november 2004, in werking getreden op 19 december 2004).
De NV V. levert bijgevolg evenmin het bewijs van enige fout van de notaris op dat punt.
3.3.11. De eerste rechter heeft derhalve volkomen terecht de vordering in zoverre gericht tegen notaris Z. ontvankelijk doch ongegrond verklaard.
3.4. Wat de vordering in vrijwaring betreft ingesteld door de notaris tegen de verkoper, mevrouw X.:
Gelet op wat hier voren uiteengezet werd, is deze vordering zonder voorwerp. Het bestreden vonnis wordt op dit punt eveneens bevestigd.
3.5. Wat de vordering tot schadeloosstelling betreft ingesteld door de notaris tegen appellante wegens het instellen van een tergend en roekeloos geding:
3.5.1. De notaris vraagt de toekenning van een schadevergoeding van 2.500 EUR plus de gerechtelijke interesten vanaf 30 januari 2004 wegens het instellen van een tergend en roekeloos geding.
Appellante heeft het recht een vordering in te stellen wanneer zij de mening is toegedaan dat haar rechten geschonden werden.
De notaris die schadevergoeding vraagt wegens het instellen van een tergend en roekeloos geding moet bewijzen dat appellante bij de uitoefening van haar recht om een vordering in te stellen een fout heeft begaan omdat zij dat recht misbruikt heeft of een geding heeft ingespannen met een schuldige lichtzinnigheid.
3.5.2. De notaris blijft in gebreke dit bewijs te leveren zodat zijn vordering tot het bekomen van schadevergoeding wegens het instellen van een tergend en roekeloos geding ongegrond is.
3.6. Wat de vordering van appellante betreft tot betaling van de kosten van tussenkomst van haar raadsman begroot op 20.000 EUR:
3. 6 .1. Deze vordering is gericht tegen beide geïntimeerden.
3.6.2. Gezien geen enkele fout wordt aangehouden in hoofde van de notaris, is de vordering, in zoverre tegen hem gericht, ontvankelijk doch ongegrond.
3.6.3. Wat mevrouw X. betreft, werd bij de wet van 21 april 2007 en het KB van 26 oktober 2007 een forfaitair vergoedingsstelsel uitgewerkt voor de kosten van de raadslieden. Overeenkomstig het nieuwe artikel 1022 Ger. W. is de rechtsplegingsvergoeding thans bijgevolg een forfaitaire tegemoetkoming in de kosten en erelonen van de advocaat van de in het gelijk gestelde partij.
Buiten deze forfaitaire tegemoetkoming kunnen geen verdere kosten en erelonen gevorderd worden.
Om deze reden is deze vordering van appellante, in zoverre gericht tegen mevrouw X., eveneens ontvankelijk doch ongegrond.
3.7. Wat de oorspronkelijke tegeneis van mevrouw X. betreft:
3.7.1. Mevrouw X. vroeg bij wijze van tegeneis de betaling van de nog openstaande koopprijs en de betaling van een saldo van 800.000 BEF voor een salon Karel X.
Appellante werpt terecht op dat ingevolge de kosten waarvoor zij staat voor een eventuele sanering en de schade die het verborgen gebrek met zich zullen meebrengen, zij haar verdere verplichtingen opgeschort heeft.
Dit deel van de tegenvordering zal derhalve besproken worden na het neerleggen van het deskundigenverslag en nadat partijen een definitieve eindafrekening hebben opgesteld.
3. 7.2. Mevrouw X. vraagt eveneens vergoedingen voor het niet respecteren van haar levenslang woonrecht.
Uit de stukken blijkt dat desbetreffend een procedure hangende is voor het vredegerecht en dat mevrouw X. in de door haar neergelegde conclusie vraagt haar akte te verlenen (".) dat zij, onder alle voorbehoud en zonder enige nadelige erkenning, akkoord kan gaan het haar door appellante toegekende levenslang woonrecht op 1 maart 2004 te beëindigen en het appartement te verlaten.
Dit deel van de vordering is bijgevolg niet in staat.
OM DEZE REDENEN, HET HOF,
Rechtdoende op tegenspraak,
Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken; Verklaart het hoger beroep ontvankelijk en gegrond.
Verklaart het incidenteel beroep ontvankelijk.
Bevestigt het bestreden vonnis in zoverre hierin (1) de vorderingen van appellante ontvankelijk worden verklaard doch ongegrond in zoverre gericht tegen notaris Z., (2) de tegenvordering van notaris Z. gericht tegen appellante tot het bekomen van schadevergoeding wegens het instellen van een tergend en roekeloos geding ontvankelijk doch ongegrond wordt verklaard en (3) de vordering in vrijwaring van notaris Z. tegen mevrouw X. zonder voorwerp wordt verklaard.
Hervormt het bestreden vonnis voor het overige en opnieuw rechtsprekende, Verklaart de vordering in zoverre gericht tegen mevrouw X. principieel gegrond. Veroordeelt mevrouw X. tot betaling van een provisie van 12.867,50 EUR plus de gerechtelijke interesten aan de wettelijke interestvoet vanaf de datum van huidig arrest.
Vooraleer verder uitspraak te doen ten gronde stelt de heer D. industrieel ingenieur bouwkunde, (".) aan als deskundige met als opdracht, na alle partijen gehoord te hebben en na kennisname van alle nodige en nuttige stukken,
- zich te begeven naar het goed gelegen te Y., (".)
- de saneringswerken en de mogelijke herstellingswerken aan de vijvers te beschrijven en de kostprijs ervan te ramen;
- de minderwaarde en het mindergenot te beschrijven en te ramen ontstaan ingevolge de bodemverontreiniging;
- te antwoorden op alle nuttige vragen van partijen.
(".)
Het Hof van Beroep te Brussel, aanvullende kamer 1S, (wet van 9 juli 1997), Na beraad spreekt het volgend arrest uit : A.R. Nr. 2005/AR/2197 Rep.nr.: 2008/ IN ZAKE VAN : Kamer 1S De GEMEENTE…
I. VoorgaandenHet geding tussen de partijen betreft een ongeval van 22 september 2009 omstreeks 13.54 uur te Antwerpen op de Ring, meer bepaald rijdende in de richting van Gent en…
Beoordeling A. Betreffende BVBA G. 1. In het tussenvonnis (p. 4, punt 8) werd al gezegd dat BVBA G. niet betwist dat zij de werken uitvoerde, maar dat zij wel haar aansprakelijkheid…
R.D. en R.H. t/ NV K.V. en NV A.B. Gelet op de geding inleidende dagvaarding, op 29 januari 2019 betekend (...); Gelet op het verzoekschrift tot vrijwillige tussenkomst, op 20 augustus 2019 neergelegd ter…
Voor een toepassingsgeval en tevens bron van deze bijdrage zie Pol. Gent, 27.06.2011, Tijdschrift van de Vrederechters, 2012, 536/168 met noot van I. Boone, betrokkenheid van een tramvoertuig bij een…
Politierechtbank te Brugge, 4e bis Kamer – 6 juni 2008 N.O. t/ NV K.V. ... 1. Op 21 maart 2007 deed eiseres (o 13 mei 1924) aangifte bij de politie omtrent het feit…
NV B.B. t/ NV E. I. Rechtspleging voor het Hof Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de Rechtbank van Eerste Aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen, van 8 oktober 2018. ... III…
CV P&V t/ NV O. ... 2. Voorwerp Het hoger beroep strekt ertoe het bestreden vonnis te hervormen, de vordering van appellante ontvankelijk en gegrond te verklaren en geïntimeerde te veroordelen om haar…
A. (…) B. Beoordeling 1. Voornaamste feitelijke elementen en antecedenten De vordering vindt haar oorsprong in feiten die zich op 6 maart 2008 omstreeks 19u52 hebben voorgedaan langs de Torhoutsesteenweg te…
1. Voornaamste feitelijke gegevens Op 27 juni 2006 om 07.55 uur deed zich een zwaar verkeersongeval voor te Wingene op het marktplein ter hoogte van het kruispunt met de Kerkstraat. G.D…
Te dezen bleek dat het slachtoffer van zelfsprekend de tram had gezien (de aanwezigheid van de tram was immers de reden waarom zij plots de straat overholde) en dat de…
Zie ter zake ook Politierechtbank Antwerpen, 9 juni 2010, tijdschrift van de politierechters, 2011, 172. • Zie ook Pol. Brugge 04/04/2011, R.W. 2012-2013, 555 H.C. t/ NV De Lijn en V.L. ... A…
O.W.R t/ NV A.B. I. Rechtspleging voor het Hof Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 19 februari 2008 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen. ... III…
Tekst arrest 28/11/2008 I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen een arrest, op 28 maart 2007 gewezen door het Hof van Beroep te Antwerpen. Afdelingsvoorzitter Robert Boes heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal…
I. Voorgaanden Het geding tussen de partijen betreft een aanrijding van 7 oktober 2008 omstreeks 18.40 uur te Antwerpen op het kruispunt van de afrit Ring met de Groenendaallaan. Daarbij waren…
Hof van Cassatie van België Arrest Nr. P.18.1282.N G P V O, beklaagde, eiser, I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de correctionele rechtbank Antwerpen, afdeling Antwerpen, van…
Hof van Cassatie van België Arrest Nr. P.18.1256.N N R N P, beklaagde, eiser, I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de correctionele rechtbank West-Vlaanderen, afdeling Brugge, van…
G.L.D.S. I. Rechtspleging voor het Hof Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis in hoger beroep van de Correctionele Rechtbank West-Vlaanderen, afdeling Brugge, van 23 november 2018. ... II. Beslissing van het Hof Beoordeling Eerste middel 1. Het…
I. De FeitenUit de voorgebrachte stukken, waaronder een aanrijdingsformulier, blijkt dat om 17.50 uur beide voertuigen de Hendrik Consciencestraat in de richting van de Speecqvest volgden. Beide bestuurders wensten er…
NV A.B. t/ D’H. E. Eiseres oefent tegen verweerder, haar verzekerde, regres uit voor de schadeloosstellingen die zij aan derde benadeelden betaalde ingevolge een door verweerder op 14 oktober 2016 te Aalst-Nieuwerkerken…
NV A.D. t/ C.A. I. Rechtspleging voor het Hof Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 6 februari 2008 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Luik. ... III…
Een lijfrente wordt in de rechtsleer omschreven als een rechtsverhouding krachtens welke een persoon aan een andere persoon verplicht is tot een periodieke uitkering van een geldbedrag, gedurende het leven…
Il. Beroepen vonnis Investeren in andermans woning verrijking zonder oorzaak waarbij de kosten de normale lasten in de huishouding overschrijden - verrijking zonder oorzaakWanneer de uitgaven van de ene feitelijke…
PrincipesDe vastgoedmakelaar heeft recht op commissieloon in dien de beoogde verkoopovereenkomst effectief tot stand komen ten gevolge van zijn tussenkomst De vastgoedmakelaar heeft recht op commissie wanneer de koop met…
T.D. t.\ P.W. en N.V. II. Feiten en vorderingen 1. Eiser voert aan dat hij, in de zomer van 2011, verschillende (telefonische) contacten heeft gehad met verweerders met betrekking tot…
E. t./ B. bvba( ... )Antecedenten1. Het geschil vindt zijn oorsprong in een overeenkomst van "verkoopstoelating - verhuring van diensten", door de partijen ondertekend op 2 juli 2010.1.1. Met deze…
Rechtspraak: • Hof van Cassatie, 1e Kamer 2 februari 2006, RW 2008-2009, 926 .... III. Beslissing van het Hof Beoordeling Eerste middel 1…
Elfri.be bestaat als site sinds 2003. Sinds 15 augustus 2018 werkt de site in haar nieuwste editie met Arc3c als uitgever. Nieuw is de https omgeving, het dynamisch karakter, web 3 .0 technologie, betere zoekmogelijkheden en een 40 tal nieuwe functies. De site wordt inhoudelijk voortdurend, lees dagelijks, aangepast en aangevuld met de recentste wetswijzigingen, nieuwe rechtspraak en nieuwe rechtsleer. Bijna alle rechtspraak die in België aandacht krijgt is terug te vinden op de elfri.be. Anders dan andere dure websites, hebben we een technologie uitgewerkt waarbij de gezochte informatie onmiddellijk wordt verschaft door een gewone vraagstelling in gewoon Nederlands, het weze op de site zelf, het weze gewoon in Google. Wij spreken uw taal en werken niet met onbegrijpelijke of onlogische boomstructuren die verwijzen naar documenten die ofwel niet relevant, ofwel niet kunnen gelezen worden. Om volledige informatie met bronnen, rechtsleer, rechtspraak en wetgeving, kan u een vrij goedkoop abonnement nemen (reeds mogelijk vanaf 1 maand)
In een procedure wordt principieel geoordeeld op basis van het gerechtsdossier zoals gestaafd middels stukken die door partijen worden neergelegd. De conclusies houden de middelen in tot ondersteuning van de eis…
Bronnen en referenties Bücherhexe (2007). Paul Watzlawick. Wikipedia die freie Enzyklopädie. Verkregen 04-02-2007 van http://de.wikipedia.org/wiki/Paul_Watzlawick ExplicitImplicity (2007). Paul Watzalwick. Wikipedia, the free encyclopedia. Verkregen 04-02-2007 van http://en.wikipedia.org/wiki/Paul_Watzlawick Auteur onbekend (2006). Uittreksel van ‘De…
Artikel 213 Burgerlijk wetboek stelt: “Echtgenoten zijn jegens elkaar tot samenwoning verplicht, zij zijn elkaar getrouwheid, hulp en bijstand verschuldigd”. Deze bepaling werd opgenomen in Hoofdstuk VI Wederzijdse rechten en verplichtingen…
De regels betreffende de foutaansprakelijkheid worden weergegeven in de artikelen 1382 en 1383 oud Burgerlijk Wetboek. Volgens deze artikelen dient degene die door zijn fout of nalatigheid aan een ander schade…
Een nietig verklaarde overeenkomst kan voor partijen geen grondslag van rechten en verplichtingen zijn. De nietige overeenkomst kan ook niet aan derden worden tegengeworpen. Bovendien werkt een nietige rechtshandeling terug…
Hoe kan men onroerende goederen verkrijgen door verkrijgende verjaring? voorwaarden: - een voortdurend bezit - een onafgebroken bezit - een openbaar bezit - een niet dubbelzinnig bezit - een bezit als eigenaar…
ONTLEDING LASTER ONDER DE GELDING VAN HET Sw. 1867 • Laster bestaat erin aan een persoon kwaadwillig een bepaald feit ten laste te leggen dat zijn eer kan krenken of hem…
Voorbeelden van beschikkingen: uittreksel uit het gerechtelijk wetboek: Art. 98. Wanneer een rechter wettig verhinderd is of er een plaats van rechter openstaat in een rechtbank van eerste aanleg of van koophandel…
Principieel is in toepassing van het WER een persoonlijk faillissement van een (ex) bestuurder (nieuwe naam voor zaakvoerder) mogelijk, los van het faillissement van de onderneming waarin deze optrad. Boek I…
Nr. P.15.0880.N H J, inverdenkinggestelde, eiser, tegen H W, burgerlijke partij, verweerder. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Gent…
Art. 474 Sw. 2024 (Inwerkintreding 8 april 2026) Verzwarende factoren van diefstal en afpersing stelt: “Bij de keuze van de straf of maatregel en de zwaarte ervan voor een in deze…
Middelenverbintenis of inspanningsverbintenis: (Mittelverpflichtung) een verbintenis waarbij de verplichting van een partij erin bestaat om naar best vermogen te handelen, zonder dat een resultaat gegarandeerd wordt. (vb. geneeskundige behandeling) resultaatsverbintenis: verbintenis waarbij…
De OBSI schaal, wordt soms afgekort als de schaal mbt de wijze waarop volledige blindheid,.... wordt vastgesteld (KB 08/02/2006. Dit verkort opschrift mag geen verwarring stichten. De lijst betreft niet…
Bekom toegang tot alle informatie op deze website
Met een abonnement krijgt u toegang tot een schat aan bijkomende informatie (vaak elders niet te vinden), lezen van de volledige teksten zonder beperkingen, verwijzingen naar wetten, rechtspraak en wetten, antwoorden op nog meer vragen, opzoekingen allerhande mogelijkheid tot knippen, plakken, afdrukken, modellen, tips, trics, aandachtspunten professioneel gedeelte en zoveel meer.
Met een abonnement (vanaf 5,95 euro per maand) heeft u steeds een professionele juridische bibliotheek met 25.000 bijdragen ter beschikking
BVBA Advocatenkantoor Elfri De Neve
Stationsstraat 29 - 9700 Oudenaarde
voor afspraak 055/31.86.47
Fax: 055/31.14.03
U heeft geen toegang tot knippen, plakken, opslaan, printen, downloaden, raadpleging archief, sociaal netwerk, vacaturedienst slechts gedeeltelijke toegang tot deze pagina. Om hiervan gebruik te maken van deze functies en diensten dient u u een pro-abonnement te nemen. klik hier voor de verschillende formules
Share