Krachtens het MB van 18 maart 2020 dienden handelszaken en winkels, behoudens een aantal uitzonderingen hier niet van toepassing, gesloten te blijven vanaf 18 maart 2020 om 12 uur (artikel 14) tot en met 5 april 2020 (artikel 13). Krachtens het MB van 23 maart 2020 werd de sluiting van de handelszaken en winkels gehandhaafd tot 10 mei 2020 (artikel 13, eerste lid). Deze normen werden opgelegd als dringende maatregelen om de verspreiding van het coronavirus COVID-19 te beperken
Vanaf 11 mei 2020 konden de ondernemingen die goederen of diensten aanbieden aan consumenten weer openen, onder de voorwaarden bepaald in het ministerieel besluit van 8 mei 2020 houdende wijziging van het ministerieel besluit van 23 maart 2020 houdende dringende maatregelen om de verspreiding van het coronavirus COVID-19 te beperken.
a) Overmacht / risicoleer
Op grond van artikel 1147 en artikel 1148 van het Oud Burgerlijk Wetboek is de schuldenaar bevrijd van zijn verbintenissen wanneer hij kan bewijzen dat de contractuele wanprestatie (niet-nakoming, niet-tijdige of niet-behoorlijke nakoming) het gevolg is van een vreemde oorzaak of overmacht. Overmacht is derhalve (slechts) een bevrijdingsgrond: de in gebreke blijvende partij kan trachten haar contractuele aansprakelijkheid te ontlopen door een beroep te doen op overmacht.
Wil de huurder zich beroepen op de risicoleer om te stellen dat deze bevrijd is van diens (wederkerige) betalingsverbintenis, dan dient de huurder in eerste instantie een contractuele wanprestatie in hoofde van de verhuurder te bewijzen.
De huurder zou dit kunnen door te stellen dat de verhuurder tijdens de bewuste periode van verplichte sluiting te kort kwam aan diens verplichting uit artikel 1719, 3° van het Oud Burgerlijk Wetboek. Deze bepaling stelt dat de verhuurder, uit de aard van het contract, en zonder dat daartoe enig bijzonder beding nodig is, verplicht is de huurder het rustig genot van het gehuurde goed te doen hebben zolang de huur duurt.
Deze bepaling staat niet op zichzelf. Artikel 1719 van het Oud Burgerlijk Wetboek dient immers samen gelezen te worden met de volgende artikelen. De artikelen 1719 tot en met 1727 vormen één geheel en regelen de verplichtingen in hoofde van de verhuurder. De verbintenis inzake het rustig genot van het gehuurde goed valt voor de verhuurder uiteen in drie deelverbintenissen: (i) de verbintenis tot vrijwaring voor eigen daden, (ii) de verbintenis tot vrijwaring voor daden van derden en (iii) de verbintenis tot vrijwaring voor gebreken aan het verhuurde goed.
In het kader van deze problematiek dient artikel 1719, 3° van het Oud Burgerlijk Wetboek samen te worden gelezen met artikel 1721 en artikel 1725 van het Oud Burgerlijk Wetboek.
Artikel 1721 van het Oud Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de verhuurder vrijwaring verschuldigd is aan de huurder voor alle gebreken van het verhuurde goed, die het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder die bij het aangaan van de huur niet hebben gekend. Indien door die gebreken enig verlies voor de huurder ontstaat, is de verhuurder verplicht hem daarvoor schadeloos te stellen.
Hieruit volgt dat de huurder moet bewijzen dat de derving van het huurgenot waarover zij zich beklaagt en waarvoor zij haar verhuurder aansprakelijk acht, het gevolg is van gebreken van het verhuurde goed zelf die het gebruik van het verhuurde goed verminderen. Slechts in dat geval is de verhuurder vrijwaring verschuldigd voor een derving van het rustig genot van het gehuurde goed.
Aan de basis van de derving van het huurgenot die de huurder thans aanvoert, lagen de maatregelen van de overheid om de verspreiding van het coronavirus te beperken. Artikel 1719, 3° van het Oud Burgerlijk Wetboek is op deze situatie niet van toepassing. Het verstoorde genot was immers niet het gevolg van een gebrek in het verhuurde goed zelf (artikel 1721 van het Oud Burgerlijk Wetboek).
Bovendien is krachtens artikel 1725 van het Oud Burgerlijk Wetboek de verhuurder niet verplicht de huurder te vrijwaren voor de stoornis die derden hem in zijn genot toebrengen. Aangezien er, in het geval van de sanitaire maatregelen die door de overheid werden genomen, principieel geen sprake is van een rechtsstoornis, dient de verhuurder daar niet voor in te staan. De verhuurder is in deze dan ook niet aansprakelijk voor stoornissen die de huurder ondervindt in de exploitatie van het gehuurde goed nu deze niet de schuld zijn van de verhuurder, maar het gevolg van de maatregelen door de overheid opgelegd in het algemeen belang.
Een contractuele wanprestatie in hoofde van de verhuurder kan derhalve niet worden aangetoond ingevolge een door de overheid opgelegde sluiting.
b) Het juridisch teniet gaan van het gehuurde goed
De huurder zou verder kunnen aanvoeren dat het verhuurde pand juridisch teniet ging, zodat overeenkomstig artikel 1722 van het Oud Burgerlijk Wetboek zij bevrijd zou zijn van haar betalingsverplichting.
Het eerste lid van artikel 1722 van het Oud Burgerlijk Wetboek stelt dat de huur van rechtswege ontbonden is, indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd door toeval geheel is teniet gegaan. Indien het goed slechts ten dele is teniet gegaan, zo luidt het tweede lid, kan de huurder, naargelang van de omstandigheden, ofwel vermindering van de prijs, ofwel zelfs ontbinding van de huur vorderen. In geen van beide gevallen is schadeloosstelling verschuldigd.
Deze bepaling impliceert dat de huurder slechts van zijn verplichtingen (geheel of gedeeltelijk) wordt bevrijd, wanneer de beroving van het genot van het goed voortvloeit uit de definitieve onmogelijkheid voor de verhuurder, wegens toeval of overmacht, het in de huurovereenkomst beloofde genot te verschaffen.
Voormelde bepaling is niet van toepassing op de tijdelijke situatie die in de loop van de uitvoering van de overeenkomst (dus niet op het einde) werd gecreëerd ten gevolge van de opgelegde coronamaatregelen.
c) Het beginsel van de uitvoering te goeder trouw van de overeenkomst
De huurder kan verwijzen naar het beginsel van de uitvoering te goeder trouw van de overeenkomsten.
Krachtens artikel 1134, derde lid van het Oud Burgerlijk Wetboek moeten overeenkomsten te goeder trouw worden uitgevoerd. Luidens artikel 1135 van het Oud Burgerlijk Wetboek verbinden overeenkomsten niet alleen tot hetgeen daarin uitdrukkelijk bepaald is, maar ook tot alle gevolgen die door de billijkheid, het gebruik of de wet aan de verbintenis, volgens de aard ervan, worden toegekend.
Het in artikel 1134, derde lid van het Oud Burgerlijk Wetboek neergelegde beginsel van de uitvoering te goeder trouw van overeenkomsten houdt een gedragsnorm in, die stelt dat de contractpartijen, zowel bij de uitoefening van hun contractuele rechten als bij de nakoming van hun contractuele verplichtingen, zich dienen te gedragen op de wijze die in het maatschappelijk verkeer mag worden verwacht van normaal zorgvuldige en redelijk handelende contractpartijen, geplaatst in dezelfde concrete omstandigheden.
Op grond van deze gedragsnorm mag de rechtbank de overeenkomst tussen de partijen aanvullen met bijkomende verplichtingen die voortvloeien uit dit vereiste van de goede trouw (zie Cass. 5 juni 2014, C.13.0549.N, RW 2014-15, 1543).
De beperkende of matigende werking van de goede trouw houdt bovendien in dat een contractpartij een haar toekomend recht in een bepaalde omstandigheid niet of niet volledig mag uitoefenen, omdat de uitoefening van dat recht in strijd is met de wijze waarop een normaal zorgvuldige en redelijke contractpartij in die omstandigheid zou handelen
De rechtbank neemt te dezen bij haar beoordeling in overweging dat:
(i) er sprake is van een - in de recente geschiedenis - ongeziene globale pandemie die de normale uitvoering van de overeenkomst doorkruist;
(ii) de (tijdelijke) verplichte sluiting van de winkels verstrekkende gevolgen heeft voor appellante, die uit de exploitatie van haar handelszaak in de van geïntimeerde gehuurde winkelruimte geen inkomsten kan verwerven, hoewel de aan de deze exploitatie verbonden kosten (personeel, infrastructuur, voorraden, ...) in principe blijven doorlopen;
(iii) geïntimeerde enerzijds huurinkomsten dient te verwerven gelet op haar verplichtingen ten aanzien van investeerders en kredietverstrekkers en anderzijds het risico loopt, gelet op de concrete aard van een winkelcentrum, gelijktijdig te worden geconfronteerd met talrijke huurders die (minstens tijdelijk) niet meer in staat zijn hun verplichtingen na te komen;
(iv) het onderdeel «terbeschikkingstelling van gemeenschappelijke ruimten en een commerciële attractiepool» van nature uit ondergeschikt is aan het voortbestaan van het hoofdcontract, zodat dit als een accessorium te beschouwen is van de handelshuurovereenkomst waarvoor partijen samen één globale (huur)prijs overeenkwamen;
(v) de hinderpremie die in de bewuste periode door de overheid werd gegeven voor ondernemingen met meerdere uitbatingszetels die verplicht moesten sluiten ten gevolge van de coronavirusmaatregelen, beperkt was tot maximaal vijf premies per onderneming voor zover er in elk van die bijkomende vestigingen minstens één voltijdsequivalent personeelslid, ingeschreven bij de Rijksdienst voor de Sociale Zekerheid, tewerkgesteld was (artikel 7 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot toekenning van steun aan ondernemingen die verplicht moeten sluiten ten gevolge van de maatregelen genomen door de Nationale Veiligheidsraad vanaf 12 maart 2020 inzake het coronavirus);
(vi) niet betwist wordt door geïntimeerde dat appellante haast 100 winkels in België uitbaat, zodat de overheidssteun per winkel eerder beperkt te noemen is;
(vii) appellante in haar gehuurde winkelruimte geen alternatieve uitbating kon organiseren die haar toeliet het verlies van inkomsten enigszins te beperken (bijvoorbeeld afhaalmaaltijden voor een horecazaak);
(viii) aan de verplichte, door de overheid opgelegde, sluiting van de winkeluitbating geen van de contractspartijen enige schuld heeft;
(ix) deze concrete situatie voor de beide partijen in gelijke mate onvoorspelbaar was.
Contractpartijen zijn jegens elkaar gehouden tot loyale samenwerking waarbij zij rekening moeten houden met elkaars redelijke verwachtingen. Aangezien geen van de partijen enige schuld treft aan het onheil en met de gevolgen ervan onmogelijk door hen kon worden rekening gehouden, past het in het licht van al het voorgaande dat de risico’s gelijk worden verdeeld.
Naar het oordeel van deze rechtbank correspondeert slechts een dergelijke remedie, gelet op alle concrete omstandigheden, met de wijze van uitoefening van de contractuele rechten die mag worden verwacht van normaal zorgvuldige en redelijk handelende contractpartijen, geplaatst in dezelfde concrete omstandigheden.
De rechtbank beslist in deze concrete zaak dat beide partijen gezamenlijk de gevolgen moeten dragen van de opgelegde overheidsmaatregelen en dat de financiële schade onder hen gelijk moet worden verdeeld. De overeengekomen prijs voor de uitbating van de handelszaak in het winkelcentrum wordt in deze gehalveerd.
Let wel, de hierboven weergegeven visie is deze van de Rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen, die niet gedeeld wordt door het Hof van Cassatie
Cassatie stelde immers in haar arrest van 26 mei 2023
Een verhuurder van een handelspand kan geen veroordeling van zijn huurder tot huurbetaling bekomen voor de huur tijdens een door de overheid opgelegde sluiting , omdat de verhuurder door overmacht verhinderd was het rustig huurgenot te verschaffen aan de huurder, en/of omwille van het tenietgaan van de gehuurde zaak (art. 1722 Oud BW). Aldus is de huurder tijdens de verplichte sluiting niet gehouden huur te betalen.
Artikel 122 oud BW stelt immers: “Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd door toeval geheel is teniet gegaan, is de huur van rechtswege ontbonden; indien het goed slechts ten dele is teniet gegaan, kan de huurder, naar gelang van de omstandigheden, ofwel vermindering van de prijs, ofwel zelfs ontbinding van de huur vorderen. In geen van beide gevallen is schadeloosstelling verschuldigd.”
Het Hof van Cassatie verwerpt een enge lezing van art. 1722 Oud BW en stelt: “
Deze bepaling onderstelt dat de genotsstoornis van het onroerend goed het gevolg is van een definitieve of tijdelijke onmogelijkheid voor de verhuurder om de huurder door een toevallige gebeurtenis of overmacht het in de huurovereenkomst beloofde genot te verschaffen.” en vervolgt zeer concreet toegepast op de covid-situatie: “Dit is het geval wanneer de toegankelijkheid voor het publiek van de gehuurde handelsruimte geheel of gedeeltelijk niet langer mogelijk is ten gevolge van overheidsmaatregelen ter bestrijding van de coronapandemie.”
...“wanneer de onmogelijkheid voor de verhuurder om de huurder het in de huurovereenkomst beloofde genot te verschaffen, door een toevallige gebeurtenis of overmacht, slechts tijdelijk is en het contract na de overeengekomen periode nog nuttig kan worden uitgevoerd, de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst worden opgeschort en opnieuw moeten worden uitgevoerd wanneer deze onmogelijkheid eindigt.”