De koper van een gebouwd onroerend goed mag ervan uitgaan dat de verkochte constructie volledig legaal was is en, in ontkennend geval, dat de verkoper hierover spontaan alle inlichtingen zou verschaffen.
Wanneer een verkoopakte stelt dat alle opgerichte vergunningsplichtige constructies vergund werden en dat er bij weten van de verkoper geen stedenbouwkundige overtredingen inzake het verkochte goed zijn vastgesteld, heeft de verkoper er zich in deze clausule toe verbonden een onroerend goed af te leveren dat beantwoordt aan de stedenbouwkundige voorschriften.
Bij gebreke hieraan dient de verkoper in te staan voor het gebrek aan stedenbouwkundige vergunning. Dat een onroerend goed werd verkocht in de feitelijke toestand waarin het zich bevond, verandert daaraan niets, net zomin als het feit dat de koper appellante zich bij de verkoop liet bijstaan door een notaris.
Krachtens artikel 1644 B.W. heeft de koper in geval van verborgen gebrek de keuze om ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen, ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen.
Te dezen hebben de kopers gekozen voor de tweede mogelijkheid. Zij vorderen de door de gerechtsdeskundige begrote minderwaarde van 12.325,00 EUR.
Er is geen reden om bij de bepaling van de minderwaarde van het onroerend goed rekening te houden met het feit dat de niet-vergunde werken nog niet werden afgebroken of met de omstandigheid dat het onroerend goed inmiddels in waarde zou zijn gestegen.
Artikel 1645 B.W. bepaalt het volgende:
“Indien de verkoper de gebreken van de zaak gekend heeft, is hij niet alleen gehouden tot de teruggave van de prijs die hij ervoor ontvangen heeft, maar bovendien tot vergoeding van alle schade aan de koper.”
De verkoper van een onroerend goed behept met een bouwmisdrijf wordt verondersteld dit bouwmisdrijf te kennen. Derhalve zal in dit geval de verkoper niet alleen gehouden is tot de teruggave van de prijs maar ook tot de vergoeding van de schade van de koper die dan ook aanspraak kan maken op de kosten van afbraak van de constructies en aanpassingswerken.