Definitie van een openbare verkoop van vastgoed: (met monopolie van de notaris)
Het cassatiearrest van 9 juni 2016 definieert het begrip ‘openbare verkoop dat onder het monopolie van de notarissen valt als de verkoop waarbij aan (1) een publiek, dat fysiek of virtueel wordt samengebracht, de mogelijkheid wordt geboden om (2) concurrentiële biedingen te doen, waarbij de een kennis heeft van het bod van de ander zonder noodzakelijk te weten van wie het bod uitgaat of wie het bod heeft gedaan, en (3) waarbij vanaf het begin duidelijk is dat het goed aan de hoogste bieder zal worden toegewezen of dat het zal worden ingehouden.
Een publiek of het publiek
Een verkoop die georganiseerd wordt aan een beperkt publiek (en die voldoet aan de andere cumulatieve voorwaarden) en niet aan het publiek voldoet aan deze voorwaarden. Men kan het monopolie van de notaris dus niet omzeilen door een verkoop met opbod tussen bv. twee bieders te organiseren.
Een publiek waarbij de bieders mekaar kennen of niet kennen, zien of niet zien:
Zelfs indien de bieders de identiteit van de andere bieders niet kennen en zelfs wanneer de biedingen gebeuren via het internet, sluit zulks het monopolie van de notaris niet uit.
Sanctie:
Indien aan deze voorwaarden voldaan is en de verkoop is niet via de notaris gebeurd is, kan de verkoop door de rechter worden nietig verklaard, zelfs op vordering van de koper.
De verkoop onder gesloten omslag mits melding van "een vanaf prijs"
Wanneer er geen concurrentiële opbiedingen gedaan kunnen worden kan uit het arrest à contrario worden afgeleid dat een dergelijke verkoop niet onder het monopolie van de notaris valt.
Hierbij wordt een uitnodiging tot biedingen gericht aan de kandidaat kopers, die dan onder gesloten omslag hun biedingen kenbaar maken aan de verkopers. De verkopers beslissen dan met wie ze de verkoop afsluiten, waarbij niet alleen met de prijs wordt rekening gehouden maar ook met de andere voorwaarden, zoals betalingstermijn, opschortende voorwaarde van krediet, voorwaarden inzake bouwvergunning, met eventueel een tweede ronde en middels uniforme biedingsvoorwaarden. Ook het wegvallen van de constitutieve voorwaarde voor een openbare verkoop onder monopolie bestaande uit de toewijzing aan het hoogste bod biedt mogelijkheden.
Voor de termen van biedingsvoorwaarden en andere nuttige tips zie Roland TIMMERMANS, Grenzen aan door vastgoedmakelaars georganiseerde opbiedingen op onroerend goed onder een ‘vanafprijs’, Tijdschrift voor Appartements- en immorecht T.APP.-R.C.D.I. 2019/4 – 3, Jurabibliotheek
Een vanafprijs (bodemprijs) is wel noodzakelijk.
Zonder vermelding van een bodemprijs bestaat een risico op schending van Art. VI.97, 4° WER en wordt artikel 2, 1° van het KB van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars geschonden:
“De opdracht van de vastgoedmakelaar en de omvang van zijn bevoegdheid. Deze worden in één enkele rubriek van het contract op duidelijke en ondubbelzinnige wijze beschreven, waarbij onder meer duidelijk blijkt of de opdracht van de makelaar het sluiten van een overeenkomst in naam en voor rekening van de consument omvat. In voorkomend geval, een duidelijke omschrijving van de mogelijkheid en de grenzen waarbinnen de vastgoedmakelaar kan onderhandelen over de prijs en de voorwaarden binnen het kader van de afgesproken opdracht. In geval van overeenkomsten tot verkoops- of verhuurbemiddeling waarbij aan de vastgoedmakelaar de opdracht tot het onderhandelen over een prijs of van de verkoops- of verhuurvoorwaarden wordt gegeven, worden de minimumvraagprijs alsook deze voorwaarden duidelijk gespecificeerd”.
Uit de tekst van het arrest
Uit de omstandigheid dat artikel 1, tweede lid, van de Wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt, bepaalt dat, onder voorbehoud van de rechten van de openbare overheid, alleen notarissen bevoegd zijn om onroerende goederen, renten en hypothecaire schuldvorderingen openbaar te verkopen, volgt niet dat verkopingen die geschieden zonder tussenkomst van een notaris geen openbare verkopingen kunnen zijn in de zin van voormelde wetsbepaling.
Een onder het monopolie van de notarissen vallende openbare verkoop in de zin van artikel 1, tweede lid, van de Wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt is een verkoop waarbij aan een publiek dat fysiek of virtueel wordt samengebracht de mogelijkheid wordt geboden om concurrentiële biedingen te doen, waarbij de een kennis heeft van het bod van de ander, zonder noodzakelijk te weten van wie het bod uitgaat of wie het bod heeft gedaan en waarbij van bij de aanvang duidelijk is dat het goed aan de hoogste bieder zal worden toegewezen of dat het zal worden ingehouden; de omstandigheid dat bepaalde formaliteiten moeten worden vervuld om toegelaten te worden tot de biedingen, ontneemt aan de verkoop niet zijn openbaar karakter.